险资参与保障房建设步伐加快 下单或落子重庆
上海证券报 作者：卢晓平 2011-05-26 07:15
[摘要] 今年是我国保障房建设“大提速”的一年。根据住建部公布的计划，今年1000万套保障房建设所需的1.3万亿元资金中，约有8000亿元将通过社会机构，保障对象及其所在企业筹集。目前2011年即将过半，社会资金筹措难的“困境”仍较普遍。
今年是我国保障房建设“大提速”的一年。根据住建部公布的计划，今年1000万套保障房建设所需的1.3万亿元资金中，约有8000亿元将通过社会机构，保障对象及其所在企业筹集。目前2011年即将过半，社会资金筹措难的“困境”仍较普遍。
与此同时，保险全行业可运用资金高达5万亿元。如何将这部分资金引入保障房建设成为各方关注的焦点。记者了解到，在险资保障性住房项目落子上海后，北京随后也有部分保险资金进入保障房的领域。而保险资金保障房建设的“下一单”则有望落子重庆。
部分险资
已介入北京保障房领域
“目前险资北京保障房建设只签订了50亿元的。其他相关公司与地方政府正在商谈中，最后的数额大小尚无定论。”据部门的有关人士介绍。
“具体项目都在商谈中。市场传言有800亿元险资要北京保障房，事实上可能没有这样大的规模”。一位北京大型保险资本运作公司的有关人士告诉记者。
已经敲定的这笔50亿元规模的保障房的建设项目是由太平洋保险资产管理公司发起的，已获得保监会的备案通过。
而包括中国人寿、中国人保等多家保险公司也都希望与北京市政府合作，在保障房建设领域实现突破。
公开信息显示，保监会对险资保障房建设一直持积极态度。今年“两会”期间，保监会主席吴定富曾表示，“支持上海试点险资保障性住房”。随后不久，中国太保就率先推出“太平洋-上海公共租赁房项目债权计划”；5月，中国平安与上海城投控股推出“平安—城投控股保障房项目债权计划”，募资不超过30亿元，用于支持上海保障性住房的建设。
保障房建设不同于普通商品房开发，运营周期长，利润薄，加上政府对于房地产虚高价格的严控和对土地政策的，使得地方政府在保障房资金支持方面压力陡增。另一方面，由于保障房建设是由地方政府负责，土地划拨以及利润空间相对确定，对于险资而言，是风险可控、利润有限的中长期的品种，有一定吸引力。
因此，面对“十二五”期间3600万套保障房建设任务，以及今年1000万套对应的巨大社会融资需求，险资跃跃欲试。
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率略低于银行贷款
保险公司是商业实体，即便是保障房建设，也需要一定的。
记者调查了几家保险资产管理公司，大部分对项目率要求的底线是略低于目前银行贷款利率，大约在5%-6%之间。
根据中国太保参与的北京保障房的项目，率被地方政府统一设定为以五年期贷款利率为基础下浮11%，按季结息付息。国泰君安保险业分析师彭玉龙推算，以50亿元资金进入保障房领域的中国太保，年化率将在6%以上。
而中国平安在上海的债权计划采用了固定和浮动相结合的方式，即债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%则按照同期的贷款基准利率下浮5.1%，浮动利率计息部分的年债权率不低于5.44%且不高于8.16%。
从我国宏观经济走势来看，通胀压力仍然很大。为了规避央行加息以及CPI高居不下带来的率缩水风险，已经落地的险资保障房项目，普遍采取了“下要保底、上不封顶”的浮动利率机制。
有认为，目前险资与地方政府在保障房建设的合作方面仍面临一定的困难，主要是双方对于率还有分歧。如果政府能给予相应的政策支持，险资进军保障房的步伐可能会提速。
中国平安董事长马明哲在今年“两会”期间建言，政府应对险资参与的保障性住房的建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税负，提升保险企业参与的积极性。他还表示，希望保监会将险资参与保障性住房建设划归基础设施建设，按债权级别分类，允许险资通过基金、股权、债权等多种方式。
中国人寿集团前总裁杨超也建议，应由保监会、住房和城乡建设部等部门牵头，尽快出台险资参与保障性住房及管理的相关细则，并给予一定的政策倾斜。
据悉，保监会将根据险资保障房试点情况，出台相关险资保障房的有关通知，解决试点过程中出现的问题。
险资有望进入重庆保障房领域
险资保障房属于项目资本金投入，资金使用具有长期性、稳定性。因此，深受地方政府欢迎。
来自保险公司的信息显示，由于重庆在保障房建设政策和配套设施等方面比较宽松，或将成为险资进入的下一个城市。
“有很多地方政府投融资平台向我们伸出了橄榄枝，其中包括与我们已经签订战略合作的城市，但我们并没有照单全收。”一家险资资产管理公司有关人士表示。
据了解，主要原因是很多地方政府无法拿出保障房建设的总体规划以及资金来源、退出路径。当然，更为重要的是价格方面谈不拢。
“重庆不一样，房地产价格控制得比较到位，相关政策措施也很健全，在一定程度上，政府对于土地价格的话语权更强。在这样的环境下，更安全稳健。”一位券商分析师告诉记者。
近年来，重庆市大规模推进以公共租赁住房为主体的保障性住房建设。2002年，重庆市成立了土地整治储备，2003年在其基础上成立了重庆地产集团，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。重庆通过工业结构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁、征用农村集体土地等方法，已经储备了十多万亩土地。
另外，优良的项目也是吸引险资的主要原因之一。3月初获批的《成渝经济区区域规划》明确，重庆与四川共享重大定位40个，在两江新区、信息产业、汽摩产业、航运、三峡柑橘产业等方面单独享有重大定位5个；明确涉及重庆的重大项目有83个，总约4761亿元，包括产业发展、基础设施建设、社会事业发展等多个方面；明确重庆可享受的重大政策有40条。良好的发展前景和项目储备，也使得重庆受到险资的青睐。
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