九成为自住需求 楼市上半年交易“含金量高”

新闻晨报  2011-06-26 09:58

[摘要] 目前全国已有24个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计近期逾30个城市将被"限购令"覆盖。业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现。

2011上半年行将过去，空前严厉的限购的限贷政策给上半年的楼市打上了独特的烙印。晨报楼经联手汉宇地产市场部和21世纪不动产分析上半年楼市的九大关键词。从上半年楼市的走势来看，尽管成交量并没有预期中的大跌，但是房价水平基本企稳，而且涨幅回落明显。实际成交中客大大减少，市场上基本都是最真实、合理的购房需求，住房消费行为逐步理性，“含金量”较高，期待政策短期内松绑不现实。

【楼市限购令近期将覆盖逾30个城市】目前已有24个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计近期逾30个城市将被"限购令"覆盖。业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现。

根据70个城市房价指数测算得出：5月相比4月，70城市的新建住宅价格上涨0.16%，创今年来月度值（1月为0.8%）！一线城市涨幅，为0.28%；三线城市涨幅，为0.13%；二线城市涨幅为0.18%。这一数据，与很多业内人士的预期正相反！多数人认为今年越是小城市，房价表现越好，越是大城市越差。

2008年库存达15万套。开发商的资金的状况远好于2008年，只要不拿地，大多数开发商的日子还是过得去的。倒是地方政府的财政收入压力远大于2008年……我觉得大涨不可能，政府价格管制着，大降可能也不大。

李文杰：（中原地产华北区域董事总经理）

6月15日，浙江义乌的一幅地块以2.26亿元的成交，楼板价高达39545万元/平方米，刷新了住宅类地块单价“”纪录。义乌是典型的四线城市中的热点城市，楼市资金的挤出效应已经显现。

高栋：（上海弘基企业集团副总裁高栋）

几个月来的愈来愈嗅出行业的不祥气息，各房企资金骤紧，下半年会休克吗？

都说房地产的企业卖股卖地卖项目，资金链又要断了，君不见今年房地产开发资金增幅是35%

潘石屹：（SOHO中国董事长）

把一手房、二手房、出租房的全部信息都放在网上，还可以按价格、按地段、按面积查询，对购房人多方便。不怕不识货就怕货比货。网上购房大势所趋。

 

自住客深陷买房“连环套”

晨报记者徐运

空前严厉的限购的政策使得市场上有买房资格的大减少，同时又催生了一部分“连环套买家”出于限购的原因，他们必须先卖了自己的房子，才有“资格”再买一套房，而买他们房子的人可能也在卖房。当中一个环节卡住，整个链条都无法转动。

萧先生就是这样一个典型的“连环套”买家，他在这半年来先卖后买的经历折射出了新政策后的二手房市场的真实反应。

 

卖房篇：刚需房卖得快

年初时因为工作的变动，萧先生决定在闵行买一套房，可是由于限购的原因，他必须得先把自己位于东北内环线以内的一套107平方米的房子卖掉。这套房子是2007年买的，按照政策规定，房产证未满5年的二手房需征收全额营业税，于是萧先生把总价定在320万元。这样算下来，每平方米接近3万元，价格明显高于周边小区。

当萧先生把房子的挂出去后，他的家人很担心现在楼市普遍弥漫着观望气氛，房价中又把18万元左右的营业税包含在内，不知这场买房持久仗要打多久。但萧先生信心很坚定，尽管他也希望尽快卖掉，这样手握现金就可以再买房，但他不接受议价。

萧先生觉得自己的坚持是有道理的：小区在高校里面，十分清幽，旁边就是内环，周边还有3条轨交，离外滩也只有5公里。还有区重点，是房。果然挂牌后当周周末就有三组客户来看房，而且不到两周时间就有买家敲定了。

当时已是4月末，可代理的中介居然说：“这是我们从春节以来开出的单。”而且这家中介还是有一定规模的中等中介的公司，可见当时市场环境之冷清。“我觉得我们这套房能那么快卖掉，主要还是小区环境好、是房、周边交通又方便，且房源也很稀缺的情况下，对买家来说就有很大的吸引力。另外，我们小区已经有一年多没有三室一厅的房源出售。”系列房产新政后，楼市中基本没有客，剩下的就是刚需者。萧先生所卖掉的房子，正符合刚需的胃口。

 

买房篇：老碰到“坑爹”房

卖房的事情基本敲定后，萧先生就开始张罗买房的事了。通过网上搜索，萧先生看中了四五套不同小区的房子。然而看了几次之后，萧先生只有一句话想说：坑爹！“主要是网上的信息太不靠谱了。”萧先生说，比如某小区一套110平方米的房子，挂牌价250万，从照片上看，装修也精致，可是当他兴冲冲地过去看房时中介却说这套房子不巧“昨晚刚被人付了定金”，又带他去看了另外两套房，结果都不满意。“类似情况至少遇到过4次。”

中介还经常营造出“赶紧买，不买就来不及”的气氛，让他感觉很紧张，似乎非得快点下手不可。

近两个月看房下来，萧先生关注的板块的价格一直都比较坚挺，三房的价格基本都要300万元及以上了。“我看过的五六套房当中，愿意降点价的房子只有一套。”这样也使得他的购房预算悄然发生变化。“原来我不想商业贷款的，现在多少贷一点我也愿意。”

萧先生终于有了满意的目标，可问题又来了，他的买房的资金还没落实，因为买他房子的人房款还没有到账。之所以没有到账，是因为这个买家也有套小房子要卖，得等他卖了房才能付钱给萧先生。“有什么办法呢，钱不到账，就算看中了房子也白搭。”深入买房“连环套”的萧先生此刻的愿望就是对方房款快点到账，以免“煮熟鸭子”又飞了。

 

买房不如买地产股

一名“股海菜鸟”的地产股心得

晨报记者张昱欣

2010年11月11日上午10点，30岁的“老猫”终于用自己新开的股票的账户买入了人生中的只股票，正式成为一名股民。眼见一买进就大涨，账户里浮盈的数字不断上蹿，“老猫”禁不住埋怨起自己“早干嘛去了”。也就在当天，上证指数尾盘在“石化双雄”的异动下出现跳水，3186点的阶段性高点，时至今日再未被收复。

在此后一波“瀑布跌”中，“老猫”的股票幸运地解套的并小幅盈利出局。当大多数机构和股评家仍在唱多中小板和创业板时，“老猫”像大多数菜鸟一样，看着高高在上的股价愣是不敢追，反而将目光投向了低价的银行和地产股。经过自己一番琢磨比较，他在去年12月初以5.8元左右的成本价重仓了金地集团(600383,股吧)。“我当时看到金地的股价基本已经趴在地板上了，高管又大手笔增持自己的股票，觉得高管对公司是有信心的。而当时身边好多人笑话我，说房产股这种"地雷"还敢碰。”在此后中小板创业板个股的上蹿下跳中，“老猫”账户里的金地集团始终在红绿间“悠悠荡荡”。直到12月21日，金地集团在经过平台整理后拉出一根久违的大阳线，并引领地产股走出了一波不错的行情。虽然“老猫”最终未能抛在点，但获得约15%的综合，仍然令他感到满意。

 

有了金地集团的股票操作上的成功案例，“老猫”开始有意识关注起地产股来。在此后几个月里，他通过自己的研究分析和选股套路，先后又波段操作过金地集团、中南建设(000961,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、金融街等地产类的相关股票，每次都有所斩获。“不可否认，目前房地产业正面临最严厉的调控，对地产类上市公司形成了巨大的政策利空。但主流地产公司去年年报和一季报业绩依然比较"坚挺"，我认为目前的股价已基本体现了未来盈利下降的风险，而相对较低的估值又提供了一定的安全边际。”谈及自己缘何钟情地产股时，“老猫”表达了自己的观点。

如今，“老猫”手头还有金地集团和金融街两只地产类的个股，经过了前段时间大盘的加速破位下行，虽然目前其账户处于浮亏状态，但他却显得淡定。“每个股票都有自己的性格，就像挑选爱人一样，觉得对得上眼的，就耐心持有吧。对于曾经给予你的股票，要始终有一颗感恩的心。”

不过，对于“老猫”钟情的地产股，也有业内人士认为存在风险。“从一季报情况看，虽然大多数地产上市公司业绩仍然保持正增长，但增幅环比出现明显下降，随着调控政策的深入，开发商资金链将面临严峻挑战。此外，由于从范围看，房价始终未出现明显松动，不排除调控进一步加码的政策性风险。”

【关键词】涨幅：回落明显

尽管目前的总体房价的水平未见明显下滑，但因此否定调控政策的作用显然有失偏颇。有统计结果表明，去年1－5月全市新建商品住宅成交均价的同比涨幅分布于44%－68%，而今年这一指标已回落至10%以内、最近的四五月更是双双呈现负增长，幅度在3%左右。二手房方面的情况也较为类似，去年1－5月的二手房成交均价同比涨幅分布于27%－43%，而今年除了1月份同比上升17%外，接下来的4个月均同比下降5%－10%不等。

【关键词】房价：坚挺

相对于成交量而言，房价的整体变化则相对平稳，并未出现显著升跌迹象。据统计，今年上半年一手房成交均价处在20000－22000元/㎡区间内，基本与去年相持平。二手房市场同样如此，价格徘徊在16000元/㎡，与去年下半年相一致。值得注意的是，随着楼市交易量开始逐步回暖，开发商减小或取消优惠活动，这将使得房价下跌可能性降低。此举也直接影响房东心态，房东让价空间逐步缩小。

【关键词】自住：占比超9成

调控重拳使得目前市场上客大幅减少，今年上半年，市场上的买家基本都是自住需求购房者。

通过21世纪不动产的上海区域对旗下300余门店成交数据的抽样调查显示，入市购房者中，调控后比例下降、自住上升。上述调查同时显示用途的购房套数比例由去年四季度的7%－10%下降至目前的仅4%，而相同时期内改善型置业由52%－58%下降至目前的46.4%；同期内首次置业的上升最为明显，由38%－40%增长至目前的48%。综合看来，自住类购房目前占比已近95%。

【关键词】客：未大面积抛盘

据有关中介门店了解到，目前达成交易的案例中业主为了改善居住的占比高达70%－75%，较去年四季度上升约7%。目前，者抛盘在业主中约5%。而在去年，这一现象较为鲜见，主流比例分布在1%－3%不等。

【关键词】土地市场

受楼市宏观调控政策的影响，上海土地市场较往年冷清了许多，整体形势不容乐观，“底价成交、低溢价率”等现象已成为今年市场的常态。据汉宇地产市场研究部统计显示，今年1－5月份，上海共出让了268幅土地，成交总价为364亿元，去年同期，上海共出让了179幅土地，成交总价为624亿元。从两组数据可以看出今年以来，上海土地出让总量较去年增长了49.72%，但土地出让金收入却比去年同期减少了41.67%。并且今年上半年经营性土地供应也较以往出现了结构性的调整，保障性用地、商办用地占据主流，即使出现部分住宅性用地，也普遍溢价率较低，不难看出反映出开发商对未来楼市预期的不确定性。

【关键词】保障房：或成“替代品”

从今年经济适用房启动情况来看，目前全市共提供了3.7万套保障性房源，分别来自浦东三林、闵行浦江、松江泗泾等几个基地，并且逐步放宽了原先的申请条件，受惠于更多的上海市民。二月以来相关申请、审核等工作也在各区陆续开展。

不过从本月发改委下发的保障性债券融资这一通知来看，足以显示保障性建设难度之大，任务之重。据悉，期待政策短期内松绑不现实，除非有不错的“替代品”现策才有逐步退出的可能。所谓“替代品”，可能是保障性住房建设已具备较大规模，或在持有环节加大力度打击短期炒卖、平抑房价过快上升，或改变“土地财政”局面、地价稳定。

【关键词】政策

2011年1月27日，多部委联合发布“新国八条”政策，其中“限购”、“限贷”政策对于楼市影响力显著。

虽然，从目前两大城市的楼市表现来看，房产税的影响力度较小，但“空转”多时的房产税目前已正式进入“实转”阶段，已经跨出一大步，未来如调整其相关政策内容，对于楼市的作用力度将不可限量。

不仅如此，日趋收紧的信贷政策对于楼市影响同样显著。除此之外，5月1日正式实施的“商品房明码标价细则”，也将会起到规范房地产整个行业的作用。

【关键词】二手房：两头热

今年上半年二手房市场受宏观调控政策的影响较大，从5月二手商品住宅成交总价情况来看，市场呈现出两头增长的趋势，物业开始受到实力买家的青睐，主要是深受“限购令”的影响，以及未来楼市不确定性的制约，这部分客户受限于购买套数，出于资产保值、的目的，纷纷选择“大户型、高总价、优地段”的品质楼盘，并且近期购买这类房源的客户出现了年轻化的趋势。

【关键词】预测：步入“调控期”

从目前楼市整个成交情况来看，调控政策仍然未到达预期效果。因此新一轮调控政策出台预期十分强烈。汉宇地产市场研究部认为，今年下半年楼市将继续处于“调控期”。

从今年上半年政策出台后，一手房市场一直保持着供大于求状态，如果下半年，新轮调控政策出台后，势必造成交易量下滑，这将使市场的供求失衡状态继续保持。汉宇地产认为下半年房价走势基本保持平稳，其一：下半年楼市将会继续处于政策收紧阶段，这大大降低房价上涨可能。其二：土地市场作为房地产一级市场，住宅价格并未出现明显下跌势头，因此不会导致商品住宅价格下调；其三：就目前市场而言，整个楼市由刚性需求主力支撑，而此类客户，即使楼市处于调控周期，仍会选择入市，这将使房价下跌可能性降低。其四：自从去年4月份出台轮调控政策后，时隔一年多时间，房价并未表现出明显下跌势头，再加上购房者对于未来楼市的预期也未发生实质性转变，因此下半年房价下跌可能性相对较小。

 

假如楼市泡沫真的要破裂

晨报记者唐佳

进入6月，全球财经领域里的重量级机构和人士突然一起严重看衰起中国楼市。

6月15日，国际评级机构标准普尔将对中国房产行业的信用评级前景调降至负面，原因是借款条件恶化，销售量可能下滑。它在未来12个月内房价将下跌10%，并称：“我们认为，目前而言，价格战的前景有限，但由于不确定的信贷状况以及房产销售，情况可能会迅速变化。”实际上，早在标普之前，另一家评级机构穆迪也于今年4月将中国房地产开发商的前景从稳定降至负面。

 

凑巧的是，此后一天（6月16日）出版的老牌媒体英国《经济学家》发表文章称，中国的房地产泡沫尚未破灭，但已为时。

再早一些时候，国际财经界著名的、有“末日博士”之称的美国经济学家鲁里埃尔·鲁比尼作出预言：中国经济可能会在2013年后遭遇—场硬着陆，而首当其冲的自然是包括房地产在内的资产泡沫的破裂。

至于像性格抑郁悲观的经济学家谢国忠之类的人士，则唱衰楼市已经持续5、6年了，按照他们的看法，未来楼价将比现在下跌一半到2/3……

假如楼市泡沫真的要破裂，那么人首先想到的便是其中蕴涵的巨大的金融风险，因为它将连带出许多银行坏账来。

令人奇怪的是，政府似乎并不担心这一点。不仅如此，为了解决各地保障房建设的资金缺口，发改委几天前还下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许投融资平台公司与其他企业申请发行企业债券筹措资金。这几乎立即引起了一边倒的强烈担忧。

众所周知，中国的地方融资平台目前已经积累了数以万亿计的贷款，按前段时间有关部门的调查，其中2/3是有问题的，而恐怕1/3将最终成为坏账。业界人士担忧其本来就岌岌可危，现在再允许它发新的债，岂不是认为地制造新的房地产金融风险？更有甚者提出，在目前的态势下，所谓的融资真的能专款专用于建设保障房？

总之，面对上述这些悲观论调，暂且不论其有多沉重。有一点恐怕的确是事实：即房地产市场及其连带的金融风险正在堆积和加大。