上半年京土地出让金大降48.2% 商业地块首成供应主力

京华时报  作者：桂瑰  2011-07-02 08:10

[摘要] 受调控政策传导的影响，今年上半年北京的土地成绩出现大幅下滑，同比大降48.2%，土地出让总金额基本和2008年持平。值得关注的是，商业地块异军突起，供应力度首次超过住宅用地。业内人士指出，上半年仅完成全年供地计划的10%，下半年的供地计划压力较大，土地放量在即。

受调控政策传导的影响，今年上半年北京的土地成绩出现大幅下滑，同比大降48.2%，土地出让总金额基本和2008年持平。值得关注的是，商业地块异军突起，供应力度首次超过住宅用地。业内人士指出，上半年仅完成全年供地计划的10%，下半年的供地计划压力较大，土地放量在即。 

住宅地块出让金降75.4% 

“冷清”和“低迷”基本成为上半年土地市场的常态。 

来自北京土地整理储备的数据显示，北京上半年出让土地114块，供地总面积1050万平方米，成交总金额为327.23亿，同比下降了48.2%。而今年上半年的住宅用地出让金仅为120.3亿，同比下滑了75.4%。 

从成交价格来看，上半年居住用地楼面均价4122元/平方米，同比去年上半年9427元/平方米的楼面均价，下降了56.27%。而土地成交溢价率仅为13.63%，与去年动辄100%以上的溢价率相比，今年的土地市场可谓“理性回归”。 

此外，对比历史资料可以发现，2008年上半年出让58块土地，成交金额为325.4亿元，而今年出让土地114块，将近2008年的两倍，但土地出让金额基本和2008年持平。 

商业地块成供应主力 

6月27日，以4.32万元/平方米的楼面地价成交的崇文门菜市场地块，刷新了近年来单价纪录的同时，也为上半年商业地产异军突起的局势画了个感叹号。 

据亚豪统计，上半年已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为338.6万平方米，总出让金额为174.38亿，供应量和楼面价均超过了住宅地块。随着CBD核心区地块和王府井商业地块的入市，预计7月份北京土地市场将迎来一波小高潮。 

亚豪机构副总经理高姗认为，对住宅市场的打压，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。 

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也表达了同样的观点，在他看来，2011年土地市场供应及签约的主角都将是商业地块。 

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供地郊区化趋势明显 

和商业地块火爆的场面相比，居住类用地明显逊色很多。 

据亚豪统计的数据显示，今年上半年普通商品住宅供地量创下2009年以来的新低，上半年北京市居住类土地供应为28宗，土地面积364.23公顷，相比去年同期供地31宗，土地面积473.7公顷，商品住宅供地减少明显。 

另外一方面，业内人士指出，今年之所以出现地块增加、总价减少的现象，和今年供地郊区化、郊区土地价格较低密切相关。 

数据显示，在上半年北京市居住类用地成交结构中，环线特征明显，其中80.86%的成交都是位于六环以外，五六环之间的成交占18.89%，三四环之间仅有0.24%，三环以内没有居住类用地的成交。而从区域来看，通州、顺义、平谷三个区的居住用地成交占据了总成交的79.18%。 

底价成交流标频现 

底价成交，且流标较为频繁，也成为上半年土地市场的显著特点。而业内人士分析认为，流标频现与保障房用地比例大幅提升有一定关系。 

按2011年本市供地计划，全年计划供应2550公顷住宅用地中，保障性住房用地为1330公顷，占到52%。 

因此，今年出让的住宅用地中多需配建保障房。在第二季度成交的14宗住宅用地中，需配建限价商品房或者公共租赁住房的达到6宗，占43%，而季度这一比例仅为17%。 

保障房比例提升在一定程度上影响了开发商的拿地热情。本是热点区域热点地块的房山长阳地块就因保障房要求过高而惨遭流标。该地块要求配建不少于3.5万平方米的限价商品房，同时中标人需提供1960平方米回迁安置房，而且要无偿向长阳镇政府提供2330平方米商业用房。 

对于下半年土地市场的走势，伟业我爱我家市场研究院认为，目前仅完成了2011年土地供应计划的10%，可见完成供地计划压力较大。另外，土地储备贷款额度巨大，近期还款压力长期存在。因此，下半年土地放量在即。