聂梅生:通胀预期致调控趋紧 土地财政剪不断理还乱

房天下   2011-07-02 10:38

[摘要] 关于房地产总体形势,可以归纳为,第一是市场呈现纠结;第二,调控进入深水;第三,行业重新定位;第四企业面临调整。

2011年7月1-4日,一年一度的中国房地产界最重要的盛典----博鳌•21世纪房地产论坛在海南三亚隆重召开。《21世纪经济报道》将聚合近千位房地产行业精英揭开论坛大幕、共同开启下一个十年全新篇章。下为工商联房地产商会会长聂梅生女士在论坛上的主题演讲。

【聂梅生】:关于房地产总体形势,可以归纳为,是市场呈现纠结;第二,调控进入深水;第三,行业重新定位;第四企业面临调整。

【聂梅生】:今年对房地产的调控,比以往尤其是2003年调控的手段进行了升级,主要体现在调控手段从市场型上升到型。首先是对35个热点城市投机性购房,二套房和新房进行了限购。第二是限售,高价房控制销售证,在各个地方呈现了比较普遍的情况,高价房不发销售证。第三是限价,不仅公布了房价调控目标,一房一价,规定某个项目不允许高于多少,不允许低于多少,就等于是直接定价。

【聂梅生】:对开发贷和个贷逐步加码的限制,因此调控手段的升级,我认为调控是适度的,限购的对象出局,就是的出局,使商品房的总体价格既不会大幅度上涨,也不会大幅下降,商品房的价格趋向于稳定和小区间波动。这样住房双轨制就形成了,因此有人说2011年是中国住房的双轨制真正形成的元年。

【聂梅生】:第二,调控过度。例如改善型住房都出局了,限购的35个城市交易量都下降了,因为是有传染力的,交易量深度的下滑,最后房价大幅度的下挫,保障性住房不能如期完成,因此房地产软着陆,并不是泡沫破裂的着陆。

【聂梅生】:第三,调控无效。限购放松,投机卷土重来,保障性住房完成不了,房价再次上涨,本轮调控无效,无非是这三种情况。

【聂梅生】:当前的市场表现,从资金的控制,整个的货币控制,对资金和开发贷和个贷的控制,还有限购这两条是明显和有效的,体现在交易量下降,房价的下行压力开始出现,就象刚才蒋省长讲的海南的情况,有很多的数据说明下行情况的出现,在是不平衡的,对于一系列热点城市是明显的,对于二、三线城市仍然会出现量价上升的情况。商业地产、旅游地产等等业态活跃,保障房的作用现在是政府努力的推进,但最后在市场中的反映还需要等待,要到第四季度,这是当前的情况。

【聂梅生】:限购的结果将会怎样,我做了简单的测算假定。例如某个城市是限购的,普通的商品房占了70%,和投机性占了20%,例如二套房等等,保障房不多不少达到了10%,限购以后市场结构发生了变化,也就是说普通商品房70%不变,性购房因为限购下降为10%,保障房从10%上升到20%,这是一个比较能够接受的城市的情况,可是限购的10%给了保障房,会发生怎样的情况?

【聂梅生】:如果限购前城市的普通商品房的价格是8000元/平方米,的二套房的价格是1.2万元/平方米,保障房的价格是4000元/平方米,如果进行了结构调整,各类房价都没有改变,只是结构变化了,就是将限购的10%转化为保障房,结果统计数据从1万元/平方米下降到9000元/平方米,说明房价可以稳定,只要结构调整,整个数据也是稳定的,我们期望的就是这样的。

【聂梅生】:此外,通货膨胀形势不乐观。经济增速不能下滑的太大,出口拉动不够,房地产还要起关键作用。保障房资金来源允许地方发放企业债,释放了怎样的信号,因为通货膨胀,紧货币这个问题一时半会不能放松,说不定还有加息的压力。

【聂梅生】:2009年通过放松房地产业拉动GDP1.17,2009年房地产对整个社会的贡献率达到了19.4%。可是现在的通货膨胀,经济又不能下滑,2011年通过保障房拉动GDP1%,带动1.3万亿。我认为拉动经济也要双轨制,上次是靠商品房拉动的,2011年好象需要保障房来担当,房地产仍然是经济中强大的动力,只不过这次是双轨拉动的另外一“轨”,希望可以担当和拉动,是否可以达到,要在四季度的统计数据来看。

【聂梅生】:至于土地财政,还是一个剪不断理还乱,1998年财政从1万亿元到现在的8000亿元,地方财政从514亿元到2500亿元,土地占地方财政的比例,从2002年23.38比例一下子上升到55%,去年房地产的数据又上去了,2009年占的比例是48%,2010年占了72%,说明在房地产调控激烈的一点,土地出让金收入达幅度的上升,大家思考一下是什么内容。这样造成了土地财政上升,七十年代占地方财政的9%,现在达到了70%。

【聂梅生】:调控进入了深水区,不调红线只调蓝线是下不来的,而且差距是越来越大,2010年红线和蓝线是重合的,现在如果不动红线,就是土地交易价格不动,只是动蓝线就无法起到调控的力度,我自己认为土地出让金这个事已经到了尽头,它和房产税不可能同时要,根据的数据,2010年地方政府以土地出让抵押的余额达到了2.5万亿元,开发商是多少,我们没有看到数字,原来是公布的,现在不公布了。去年开发商手里有4.5万亿,也是以土地抵押的,大家可以计算一下抵押款是多少,银行抵押的大概有3.5万亿元,这是预期。一旦土地出让金像今年这样下滑,北京下滑了50%,上海下滑了30%,其结果是什么,还不是大家现在说的影响地方收入,关联到银行的土地抵押值的贬值,现在土地出让流拍和溢价第,银行的抵押物贬值,形成银行坏帐,因此同样低价是跌不得的,因为全部抵押在这里了,因此提出的降房价,竞地价我认为不太可能,要求房价下降,但是不断的出现。要求房价下降,地价上升是不现实的,如果这样继续的话,是难以保障的,最终会引发金融风险。

【聂梅生】:事实上,可以用房产税来代替,如果对的房屋征税,税率是1.5%的话,的住宅税是7600亿元,加上商业和物业的房产收税会达到1万亿元以上,每年有1亿万元的物业税的话,持续下去可以取代土地出让金。但是目前这种征收方式是不合理的,原因是现有的土地出让制度,已经一次性的收了70年的土地出让金,而且是在拍卖的背景下使地价大幅度的溢价。因此土地税的征收方式和用途已经到了改革的结点,我在这里呼吁,如果不动这一块,我们就会出现深层次调控的问题。

【聂梅生】:经过这么多年的实践,房价、地价如此的纠结,应该到了要改革的时候了,房地产是万民关注的热点,过去和未来都是关注的焦点。房产新政必将继续刷新,希望这种刷新的过程,最终迎来的是体制改革和房地产业的健康发展。

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