北京新盘拟售与成交价差拉大 最高价差1万/平

京华时报  2011-07-08 09:12

[摘要] 受“一房一价”、开发商融资受限资金链紧张、新盘集中上市销售压力加大、政策调控未见放松迹象等多重因素影响，北京新盘价格开始出现明显回落，今年新入市项目开盘价低于拟售价就是一个佐证。

受“一房一价”、开发商融资受限资金链紧张、新盘集中上市的销售压力加大、政策调控未见放松迹象等多重因素影响，北京新盘价格开始出现明显回落，今年新入市项目开盘价低于拟售价就是一个佐证。

6月价差拉大至21%

北京房地产交易管理网的数据显示，截止到今年6月30日，北京全市的供应项目为79个，提供的住宅套数合计为26328套，累计签约套数为11357套，签约率仅为43.1%，在79个项目中，开发商普遍选择最终成交价低于拟售价。

2011上半年新开期房住宅项目的拟售均价和成交均价的差距呈现增长趋势，3月份为15%，四五月份维持在10%左右，6月份上涨至21%。6月份至今新建期房的成交均价大约为20534元/平方米。与2月份相比，大约下降了10%。目前近郊区的新开项目均价大约为18713元/平方米，而城区的新开项目均价为22303元/平方米，城区与郊区的价格分界线为1.9万，与去年的2万元相比下降了1000元，基本与去年年初水平相当。

对于新入市项目的成交价低于拟售价，链家地产首席分析师张月认为，受“一房一价”政策影响，开发商倾向于高价拟售，因此导致成交价和拟售价差距拉大。

3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房的销售必须明码标价。“一房一价”政策要求商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置，公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。

差距还将拉大

据亚豪机构提供的数据，7月份，北京预计将有40个新项目开盘销售。据了解，已经有21个项目明确表示会在7月份开盘，如香江别墅Ⅱ、御翠·尚府、首创·澜茵山、正源广场等，其中12个项目是首次开盘的纯新盘。其余老项目后期也集中开盘，包括香江别墅、强佑·清河新城、首开国风上观、中景·江山赋等前期热销的项目均计划推出新盘。

北京中原不完全的统计显示：预计在下半年上市的项目目前已经达到了110个左右，这些项目主要集中在近郊区。从数据看，房价下调也将首先从郊区开始蔓延。预计这些项目在下半年提供的住宅将超过7万套，而年内库存量很可能有明显上涨。

“7月，北京将迎来楼市集中供应的高峰。”高珊表示，开发企业推盘加速主要受到市场因素及销售压力的影响，“尤其是地产上市公司开发的项目。由于年中业绩的要求，不得不加快推售力度。而对于一些资金相对紧张的公司来说，也不得不在项目推售上多做文章”。

业内的表示，未来拟售价与成交价价格拉大还将更加明显，目前来看市场依然处于量价调整的转换过程中，而主要影响调控效果的将会是：通货膨胀是否能够被控制和二三线城市的楼市降温。上市房企很可能在3季度出现明显的分化，而为了使年报不会太差，部分之前业绩不理想的企业可能率先开始求量。

部分项目相差达到1万元/平方米

张月同时指出，在“一房一价”、开发商融资受限资金链紧张、新盘集中上市销售压力加大、政策调控未见放松迹象等多重因素影响之下，拟售价与开盘价差距不断拉大，反映出开发商正在通过价格手段实现成交回暖。

位于通州的一项目成为拟售价与成交价价格相差的楼盘，其拟售价与实际成交价相差达到1万元/平方米。值得注意的是，该项目拟售价格在30512元/平方米至32975元/平方米之间，但是，目前成交的两套房均价仅为21841/平方米，较拟售价格低了1万/平方米。

对此，业内的分析称，通州是拟售价与成交价反差的区域之一，郊区购房者主要由者及刚需组成，北京第三轮政策执行后，市场投机行为已经基本绝迹。而刚需中对价格敏感的部分购房者转向房山等明显价格更有的区域，受到政策限制的小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域。

事实上，今年以来通州供应的住宅项目合计为4个，提供住宅的套数为2620套。而截至日前，签约套数仅为481套，签约率仅18.3%。通州的签约率为全市各城区。

机构集体唱空房价

随着楼市的持续低迷，成交价与拟售价差距不断拉大，今年上半年还对今年房价存在分歧的国内研究机构，开始集体唱空下半年房价走势。

亚豪机构分析，7月适销型的项目入市增多，多重压力下，房价下行趋势愈加明显；链家地产认为，6月部分新房项目价格实降，北京二手房量价齐跌，预计下半年趋势将深化；中原地产则认为，促销范围会继续扩大。

伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖分析一手住宅市场供应方面，积蓄的大量楼盘形成了较大的推盘压力，同时开发商心态上逐渐倾向于较低定价快速走量的销售策略，使得下半年各项目之间将面临较大的促销的竞争压力，因此一手住宅价格将出现回落。但是，为规避直接带来的风险，房价大幅度下降的可能性不大。

胡景晖预计，随着房源的供应持续增加，房价小幅回落，购房需求也将被激活，下半年的一手住宅市场成交量有望进一步回升，价格或将在整体稳定的情况下出现区域性的小幅下跌。

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