项目拿不到预售证致使北京楼市均价下跌
中华工商时报 2011-07-21 21:02
[摘要] 上海一手房成交出现“冰火两重天”。普通楼盘成交衰退接近七成，而豪宅市场则持续三个月火爆。深圳、长沙、广州也出现了类似情况。这一市场现象表明，由于通货膨胀的压力明显加大，市场上的流动资金在没有更好的选择情况下仍有流向楼市的冲动。
均价下跌乃售房结构性改变所致遏制高房价调控仍需加力
在第二轮调控政策的强力压制下，日前一则消息引起众人的关注，10月百城住宅均价普涨。该消息与目前官网数据所反映的楼市状况有较大差距。这让许多人对楼市走向倍感困惑。
然而根据北京市交易管理网的数据，10月份，全市共成交新房13842套，环比下滑26.4%，其中新房住宅7682套，环比下滑37.1%，
同比锐减近五成；二手房住宅成交14162套，环比下滑14.4%，同比降幅超三成。10月以来楼市均价也有明显的下跌。从这样的数据看，北京楼市八九月连续出现的量价上升的势头已被扭转。
各路消息虽然各有自己典型楼盘的数字依据，但公开的数据与我们的感受似乎存在较大距离。在最近各种消息充斥的情况下，很多人认为，虽然没有感到房价仍在快步上涨，但也并不认为楼市已经转向实质性的下行通道。不少买房者并没感到新建商品房价有明显下调。很多人在没有等来一手房房价下降的情况下，希望在二轮调控政策挤压下，从二手房市场寻找到释放出来的新房源。但很多人的感觉是，二手房的供需比并没有因为政策压力变得更为宽松，虽然有抛房者，但数量很有限，价格虽然比前些时候“变软”些，但仍处于高位。
对于这种“落差”，北京中原的分析人士认为，北京商品房市场出现均价下跌是售房结构性改变所致。由于最近密云、平谷等远郊区域中低价项目占比上涨，新政后北京房地产交易管理网数据显示商品房签约集中在2万元以下的项目，北京在10月首次有超千套的万元以下项目签约，总住宅为7680套。所以整体均价形成结构性下降。有开发商表示，除部分开发商担忧大量推盘而需求冷清外，最近不少项目拿不到预售证，政府似乎有意控制高价项目的入市量。这样实际上大多数人并没有感到楼市在。但事实上楼市的整体价格呈现出平稳状态。
一些房产机构表示，调控不断加码、加息预期等因素或将使四季度商品房房价再度下跌。10月-11月五大一线城市二手住宅成交量环比将出现两至三成下降幅度。今年年末到明年年初，楼市将出现2008年年底之后的第二个大低谷。
但也有业内人士认为，10月上海一手房成交出现“冰火两重天”。普通楼盘成交衰退接近七成，而豪宅市场则持续三个月火爆。深圳、长沙、广州也出现了类似情况。这一市场现象表明，由于通货膨胀的压力明显加大，市场上的流动资金在没有更好的选择情况下仍有流向楼市的冲动。另外，提高一套房的首付比例只是对刚性需求的短时遏制，从目前看，这项政策除了银行自身免于风险、获得利益，与刚性需求的增减无关，刚性需求仍然存在。限购令以及提高首套房贷款首付、购买首套房公积金首付不低于30%等政策在产生短时抑制作用的同时，对多数自住或改善性购房买家也将产生希望购房一次到位的影响。目前还不能断定房价回升势头已得到有效遏制。在新房市场房价没有实质性下降的情况下，二手房持有者也不会轻易放手，在市场供量不够充分的情况下，二手房价也不可能跌向低谷。要让市场趋于平稳需加大供给，减少流动资金的涌入。对楼市的调控尚需时日。
【又讯】住建部等四部委日前下发通知，规定公积金购买首套房90平方米以上，首付不得低于30%，二套房首付不得低于50%，同时对三套房停发公积金贷款。
按照新规定，二套房贷款80万元20年需要多还利息4.15万元，月供增加172元。21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，公积金贷款的差别化利率是调控的又一次加码。
北京中原分析，这一政策的落点是为银行降低金融风险，使刚性的首套房需求减缓入市，为调控争取时间。此前公积金不论套第二套，均执行基准利率，新规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。虽然相比目前执行的商业贷款套房贷款利率低0.8个百分点，但也使改善性需求增加了成本，必然会减少交易。同时公积金新政明确范围限制第三套房贷款，也杜绝。
据了解，自新政以来，购房者通过公积金贷款购房的比例出现了大幅上涨。据21世纪不动产的调查显示，200位购房者中有61位使用了公积金贷款，占30%。而其中有一多半人，并非是首套房购房者。
从商贷的情况看，在实行差别化利率之后，对于之前贷款的购房者，只要是符合条件的，都将从明年起适用新的差别化利率。而公积金是否也会如此目前还不明朗。林蕾预计，公积金贷款差别化，将对目前市场上约20%的购房者的购房成本产生直接影响。而受影响的这部分购房者，很有可能因为这条政策中止购房计划。(4A1)
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