70房企高负债暗藏资本风险，金九战略调整或成主基调
搜房网 2011-08-25 18:26
[摘要] 根据链家地产市场研究部统计，截至8月24日，A股市场共有70家房企披露了2011年中报，约为全部上市房企六成。这70家房企2011年上半年共实现营业总收入896.4亿元，较去年同期的796.2亿元增长12.6%。
根据链家地产的市场研究部统计，截至8月24日，A股市场共有70家房企披露了2011年中报，约为全部上市房企六成。这70家房企2011年上半年共实现营业总收入896.4亿元，较去年同期的796.2亿元增长12.6%；总存货从2010年中期的4457亿元上涨至2011年中期的6168亿元，增长幅度达到38.4%，而去年同期已公布中报的85家房企存货金额为6088亿元，前年仅为3970亿元。
链家地产的首席分析师张月认为，目前房地产市场在宏观调控政策下整体紧缩，除了销售业绩和利润的大幅下降，还表现在地产板块的减少和发展速度的放缓等方面。21日之后公布中报的5个企业中，上涨幅度的为光华控股，营业收入和净利润分别增长了近2倍和6倍，但其现金流比上期增长了5.5倍，为2006年以来，负债减少0.4亿，这表明企业在取得短暂的销售成绩之后，发展动力出现不足，而大部分房企存货的激增也会影响其拿地的热情。
大型房企营业收入超千亿，过高负债率下暗藏资本风险
根据链家地产的市场研究部统计，2011年中国房地产上市公司综合实力榜上已披露中报和业绩的前10大房共实现营业总收入1068.4亿，约为A股市场70家企业营业总收入的1.2倍，（除万科A、金地集团外其他8家均为H股上市房企）。同比上涨23.9%；实现归属上市公司股东的净利润为273.8亿元，比A股市场的150.9亿元多出约120亿元。同比上涨了33.4%；库存市值平均涨幅为23.3%，比A股市场低15个百分点；10家企业中有4家资产负债率保持在60%-70%之间，5家出现上涨。
链家地产的首席分析师张月认为，整体来看，大型房企的经营状况较为稳定，10家房企中仅金地集团营业收入和利润同时出现下滑。上半年大型房企收获颇丰，但由于大部分项目会集中在下半年竣工，后市销售压力依然不减。预计下半年大型房企的销售策略在保持高周转的前提下，将由上半年产品供应结构的调整逐渐过渡到价格调整。原因及表现如下：
首先，适当降低负债率，提高自有资金。除碧桂园外，其他9家房企负债总额为6824.1亿元，比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元，大型房企承受的资本压力和风险依然较大。10家房企中半数负债率超过70%，其中万科A和龙湖地产已达到78%的负债率，碧桂园也比去年年末时增长了18.1%。银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托资金，使得金融成本和金融风险上涨，近期信托收缩和标普降级使得房企融资难度加大。同时由于行业兼并、收购情况增多，市场对企业自有资金的要求有所提高，房企只有将通过增加回笼资金，提高自有资金比例。
其次，存货量上涨，新房步入“以价换量”阶段
除去碧桂园，9家房企的存货量达到4268.6亿元，随着入市新项目的增多，库存量有可能在4季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下，只能通过的方式才能有效提高成交量。目前，已有部分企业下调新入市项目价格。23日，富力地产宣布价格下调10%，以后存在进入深入调整的可能。预计其他房企除了上半年供应产品结构的调整外，下半年主要在价格上进行调整，增加流动资本以应对调控之下战略的布局和扩张，这种现象将在“金九银十”得到释放，10月份后，价格平均下调比例可能在5%-10%左右。
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