易宪容：打破楼市僵局关键在改变市场预期
上海证券报 2011-08-26 06:54
[摘要] 在以投机炒作为主导的房地产市场上，预期不变，房价要想向下调整是不可能的。破解房地产市场僵局，就得对性或投机性存量住房开刀，或加大其持有成本，或是减少其投机收益。重点应是在全国住房普查的基础上全面开征物业税。同时，对住房投机炒作，在信贷政策上进一步收紧。
在以投机炒作为主导的房地产市场上，预期不变，房价要想向下调整是不可能的。破解房地产市场僵局，就得对性或投机性存量住房开刀，或加大其持有成本，或是减少其投机。重点应是在住房普查的基础上全面开征物业税。同时，对住房投机炒作，在信贷政策上进一步收紧。
经过一年多来被称作最严厉的调控，住房的价格仍然处于上涨的态势。只不过，一些地方房价上涨幅度小了一些。事实上，这是中国经济及房地产发展不平衡表现出来的一种假象。中国是一个巨型的经济体，地方之间的经济发展水平存在着严重的不平衡。发达的地区，比如在东南沿海地区，其经济发展水平已达到中等发展国家水平，但在中西部一些地方，其经济发展水平与发达地区相比至少落后30年。房地产的情形也是如此。因此，如果要让房地产市场都达到一线城市的水平，同样需要几十年的时间。正因为这种房地产市场发展严重不平衡，在相当程度上把当前国内房地产市场僵局给掩饰了。即，看上去的房价仍然在上涨，住房销售还在增长，房地产开发增长更是创历史水平，其实住房市场的僵局正由一线城市向二三线城市蔓延。
当前国内住房市场僵局态势主要表现为，经过一年多的房地产宏观调控，一二线城市住房销售在去年下降的基础上进一步全面下降。比如8月周，北京住房销售同比下降近50%，但住房价格却没有随之向下调整，而是僵持在一个高水平上。这与我国香港楼市形成了十分鲜明的对照。
在香港，随着特区政府的房地产政策出台以及全球经济面临的不确定性，这两个月的房价随着住房销售的下降在向下调整。房价的调控不仅只是表现为价格下跌，更主要的是表现为购买住房赚钱效应已发生现了根本性变化。一两年前，在香港购买住房，是十分可观的，不少人赚得盆满钵满，但在最近一个阶段，住房面对的风险越来越大，市况已糟到一些房产人宁可亏损也要退出市场的地步。正因为香港的住房并非只赚不赔，而是有赚有赔，所以当市况变化时，整个市场预期就会随着市场条件而变化。当下的香港楼市表明，市场预期已发生了变化，房价及市场调整已经开始。而随着房价的调整，新的住房需求才会逐渐涌现出来。
内地的情形则完全不同。一方面，住房销售全面下降，需要销售或可销售的住房则越来越多。是早两年不少国内者利用信贷资金过度炒作，个人手中的住房空置率过高的现象在一二线城市十分普遍。另一方面，因为住房价格依然僵持在高水平上，真正需要住房的人仍然无法或根本就没有支付能力入市，潜在住房需求无法释放出来。同时，无论房地产开发商还是住房投机炒作者，由于手中过度持有不少住房而面临融资上的困境。
尤其严重的是，这种僵局不仅表现在商品住房销售与价格上，还表现在保障性住房的生产与分配上。因为，从今年政府对房地产布局来看，要通过大造保障性住房来挤出一二线城市的房地产泡沫，同时又不改变住房市场的宏观调控的工具性。这个意图当然很好，但要实现并非易事。因为，中国香港地区及新加坡这两个保障性住房力度的地方，是花了几十年时间才达到现在这个水平的。中国内地幅员如此广袤，保障性住房建设要达成一定规模，难度之高，时间之长，可以想见。更何况有关保障性住房的法律制度尚未建立，地方政府建造保障性住房融资以及保障性住房如何分配都面临着不小的难题。
对前一个难题，如果仅要求商业银行提供支持，那么这可能是地方政府建造保障性住房的融资风险向商业银行转移，让刚开始健全一些的国内商业银行又陷入新的困境。后一个难题，牵涉更深层次的矛盾。事实上，从不少地方发生的情况来看，保障性住房无形之中又成了地方政府官员、公务员们获得福利的方式。如果这种情形不制止，那就与保障性住房建设的初衷或目标背道而驰。
由上述这两个难题造成的保障性住房市场的僵局，使得保障房的建设既无法达到挤出房地产泡沫目标，也未能达成解决低收入民众住房问题的目的。房地产市场的严重僵持，不仅使得大量的资源被沉淀，形成严重浪费，而且房地产对于政府的工具性意图也被严重削弱。
那么，究竟如何才能打破房地产当前这种僵局呢？如果不打破，对国内经济及房地产市场影响会如何？
笔者以为，造成当前我国房地产市场僵局的核心因素，就在于房地产市场仍然是投机炒作为主导的市场(尤其是一二线城市的存量房)。只要这样的市场预期不改变，在融资成本很低的情况下(当前的信贷政策对存量房还没有影响)，炒作者是不会把其手中的住房投向市场的。有了早几年住房市场强大的赚钱效应，胃口被吊大的持有住房的投机炒作者仍在等待政府政策的松动以期获得更高的利润。由于有多种因素让市场投机炒作者坚持认为国内房价还会上涨，因此房地产市场预期根本就没有转变的迹象。而在以投机炒作为主导的房地产市场上，预期不变，房价要想向下调整是不可能的。
这就是当前房地产市场持续僵局的原因所在。毫无疑问，要破解房地产市场僵局，就得对性或投机性存量住房开刀，或加大其持有成本，或是减少其投机。对于前者，笔者的看法是，重点应是在住房普查的基础上全面开征物业税。尽管眼下要征收物业税，还欠缺一些基础性条件，但不能不给市场一个明确预期，严厉的物业税将在什么时候起征。减少其投机炒作，就得在住房流转环节提高税率，让住房投机炒作者无利可图。要做到这点其实是十分容易的。同时，对住房投机炒作，在信贷政策上要进一步收紧。
要化解当前的中国经济困境，打破国内房地产僵局是关键所在。
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