链家地产：8月楼市住宅成交量分析
链家地产 2011-08-31 15:30
[摘要] 北京消费者对于政府坚决调控房价的信心增强，观望心态加剧，在接近“金九银十”传统销售旺季时，本月楼市住宅成交量却大幅下滑。
北京消费者对于政府坚决调控房价的信心增强，观望心态加剧，在接近“金九银十”传统销售旺季时，本月楼市住宅成交量却大幅下滑。
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住宅成交总量环比下降24%，是2008年9月来三年值。
根据链家地产市场研究部统计，8月1日-29日，北京新房住宅成交4998套，预计全月成交量在5500套左右；二手住宅成交7351套，预计全月成交量在8200套左右。8月北京楼市住宅成交总量约为1.37万套，环比上月下降24%。不考虑春节假期月份，这一成交水平是三年来成交量的值。
链家地产首席分析师张月认为，链家地产市场研究部统计历年房地产市场成交情况发现，除09年市场特殊外，近几年全市住宅成交总量都维持在26-28万套，相当于单月成交量在2.2万套左右，8月成交量仅为上述水平的60%，成交量大幅缩水。除限购、限贷政策对于楼市成交的抑制外，部分购房者购房意愿低落，观望情绪浓厚，这是由于现行房价尚未降落至多数购房者的接受空间。张月认为，“金九银十”前期成交极其低靡，一定程度上会影响开发商对于传统销售旺季的成交预期，未来两个月的压力将持续存在。
成交量变将引发价格拐点，“金九”之后房价或回落10%左右
链家地产市场研究部监测2010年来北京楼市住宅成交总量与楼市房价环比变化的关系发现：一般而言，当楼市住宅月成交量低于2.1万套时，仅仅是价格环比增幅会出现明显回落；当楼市住宅月成交量低于1.6万套时，价格才将迎来下降拐点。目前市场成交量正处于迎来价格下降拐点的区间。
链家地产首席分析师张月认为，成交量大幅下降将直接影响开发商的销售业绩和二手房业主的出售难度。根据链家地产市场研究部统计，8月在京房企商品期房销售业绩环比下降约17%，资金回笼再次受限。据媒体报道，由于银行、信托融资收紧，部分业绩下滑或急需资金的开发商已转向股权融资，出于对资金要求，预计下月“以价换量”的项目比重将增多。8月二手房结束了与新房住宅成交量倒挂的局面，但成交量环比存在5%左右的下降，并且已连续4个月成交量在8000套左右，低位成交引发价格拐点将现，并且一旦新房，将增大同区域二手房成交难度，因此势必也将引起二手住宅的联动。
最后，张月预计金九成交量回暖有限，全市住宅成交量不会超过1.6万套，和1月相比下降53%。从上表2010年数据可知，成交量下降50%左右时，楼市均价存在10%左右的下降空间。张月认为，开发商面临库存量高位压力和对于资金的迫切需求，“金九”新房极有可能优先，价格下降趋势将持续至年底后维稳，而二手房价格下降将滞后新房1-2月。
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