房地产调控效果与民众预期仍有差距

金融时报  2011-09-16 07:47

[摘要] 对当前房价水平，超七成的居民认为“过高，难以接受”，为2009年有调查以来的最高值。从中可以看出，虽然政府对房地产调控态度坚决，但调控效果与民众预期目标仍有距离。

对当前房价水平，超七成的居民认为“过高，难以接受”，为2009年有调查以来的值。从中可以看出，虽然政府对房地产调控态度坚决，但调控效果与民众预期目标仍有距离。

日前，央行发布了2011年第3季度储户问卷调查报告，在对房价预期与近期购房意愿方面、对当前房价水平，超七成的居民认为“过高，难以接受”，为2009年有调查以来的值。从中可以看出，虽然政府对房地产调控态度坚决，但调控效果与民众预期目标仍有距离。

事实上，近一年多以来，在限购、限价等多种调控政策下，房地产市场已经取得了一些成效。中指院公布的楼市交易数据显示，其监测的35个城市中，19个城市楼市成交量同比下降，11个城市成交量跌幅在30%以上，其中深圳同比跌幅，达到60.85%。其次是长沙，同比跌幅亦超过50%。重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，北京、重庆、杭州（不含萧山和余杭）、广州、成都、南京及上海同比下降幅度亦皆超过30%。而在9月周，深圳的楼市成交量便出现了超过50%的同比跌幅。同时，北京、上海、深圳、杭州也连续2周楼市成交量同比下滑逾3成。受调控政策的影响，过去在地产界一直盛行的“金九银十”难以再现。

但是，为何民众感觉房地产调控并没有如此显著呢？

首先，房地产的价格未出现明显拐点。尽管不断有就房价的拐点进行各种各样的预测，但是，数据显示，今年上半年的住房平均价格(住房销售总额除以住房销售总面积)从2010年底的4724元上涨到5188元，涨幅近10%。也就是说，经过一年多来的房地产宏观调控，尽管一线城市的住房销量有所下降，房价涨幅有所下降，但房价上涨趋势并未改变。由于房价依然上涨，并没有出现预期中的调整空间，因此，央行的储户问卷调查报告中，民众对房价“过高，难以接受”的印象并未改变。

其次，由于资金缺口大，保障房建设迟缓。住建部前不久公布，今年1~8月份，城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工868万套，开工率86%(不含西藏自治区)。其中，开工率超过100%的有5省，此外，还有14个地方开工率超过平均水平或与平均水平持平。值得注意的是，截至5月底保障房新开工率仅为34%。住建部曾表示，保障房建设由社会来参与是一个长远的制度设计，需要建立一套包括资金筹措、生产建设、管理运营、退出在内的完善机制。但现实中，配套资金不足仍然是各地保障房建设遇到的主要困难，是一些财力较弱的地区。与去年相比，今年的建设任务有较大幅度增加，地方资金配套压力进一步增大。但是短短3个月中，开工率猛增86%，也令人多了一些对保障房质量的隐忧，而比隐忧更令人揪心的是，保障房供应量是多了，但是，真正住到保障房的民众数量并不多。如果单纯从数据上看，保障房供应量的确增多了，但何时能交工？何时能入住？是否保证入住人群真正是买不起房的中低收入者？这些广大中低收入者普遍关心的问题，还存有很多“问号”。

房价的高位盘旋，不仅让民众对调控的“预期”感觉到差距，也让部门对房地产风险保持了高度警觉。多家银行日前收到部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉；银行要密切关注投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。

部门要求银行加强对商业用房抵押贷款、个人款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。此外，银行要严格执行企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本要求，增加风险排查频度，加强对抵押物及时估值和持续管理，不准搞贷新还旧和贷款展期。同时，银行要加大对以廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设的支持力度。贷款利率须按人民银行利率政策执行，贷款期限原则上不超过15年。项目建成后，须一年两次还本付息，利随本清。鼓励以银团贷款形式发放此类贷款。在资本金方面，通知强调只有20%的项目资本金到位才予以发放贷款，项目资本金必须真实、足额到位。

在房地产调控中“以民为本”是不可或缺的基本要素之一。要达到房地产调控的预期目标，必须要坚持房地产调控不放松。有表示，政府部门已采取的房地产市场调控措施或将长期化，直至达到调控效果。

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