国庆楼市冷热不均 实质性优惠措施或可救市
新华房产 2011-10-04 03:55
[摘要] 广州市区楼盘旺有的很旺冷的很冷；专家称市区楼盘的优惠折扣本月会进一步加大。
广州市区楼盘旺有的很旺冷的很冷；专家称市区楼盘的优惠折扣本月会进一步加大。
有人一口气买了8套房
国庆黄金周进入了第三天，楼市中这场不见硝烟的售楼大战仍在火热进行。新快报记者通过调查采访发现，在历来以平稳著称的市区楼市，国庆期间也涌现了不少亮点楼盘，现场人气爆棚。不过也有少数楼盘，在人气方面与国庆前夕无明显差异。房地产专家韩世同表示，在目前的市场大环境下，无论是市区还是郊区，要想有较大的成交量，实质性的优惠折扣必不可少。他还预测，随着时间的不断推进，市区盘的优惠折扣会在10月份进一步放大。
市区楼盘人气冷热不均
一直以来，市区都是整个楼市的风向标。特别是国庆期间市区的产品供应大增，其市场表现也备受关注。记者在踩盘过程中发现，跟郊区楼盘普遍大热不同，市区的楼盘渐渐呈现了冷热不均的现象。
在国庆的首日，海珠区不限购的合生广场推出了300多套房。由于当天开售价格为2.5万元/平方米，比之前的报价低了约1000元/平方米，受到了投资者热捧。有人甚至一口气买了8套，才大半天时间就成交200多套，人气相当火爆。同一天，在一直受市场青睐的金沙洲，中粮万科金域蓝湾的销售中心内也是人头攒动，看样板房的人络绎不绝。而近的保利西海岸的人气也相当不错。
在多年没有新盘的越秀淘金，迎来了一次小春天。淘金·峯璟在国庆当天开放样板房，当天就吸引了周边大量街坊客。在第二天，现场的人气依然十分不俗。记者看到，前来看楼的不少都是拖家带口，不乏老人、小孩的身影。不过，市区楼盘并非一旺到底，也有不少楼盘人气一般，只有稀稀疏疏几台客，跟国庆节之前没什么两样。
业内人士认为，市区楼市这种“冷热不均”的现象并非不合理。分析起来原因主要有三点：
1 市区本身楼价偏高，导致置业门槛较高。
2 国庆期间大部分市区楼盘给出的优惠幅度远不如郊区，活动相对贫乏，被“抢”去了不少人气。
3 住宅型买家的购买能力下降，买得起、愿意买、允许卖的“三具备”人群越来越少。
实质性优惠才能救市区
根据某网站房产频道对阳光家缘的监控显示，9月份广州一手住宅网签5893套，销售面积666284平方米，成交均价11836元/平方米。其中中心五区的总成交量为991套，占广州整个楼市成交总量的16.8%。相比整个楼市，中心五区的成交量占比一直不大。
实际上，在限购限贷等房地产调控政策的影响下，今年以来的楼市一直是“纠结”的状态，楼价在降与不降之间徘徊，大量的购房需求也在“纠结”中观望。因此，在国庆黄金周来临之时，开发商们不约而同地决定“舍利保量”，相继推出大幅的优惠折扣。但在市区，这部分“舍利”显然要小得多。据观察，天河区的楼盘在国庆节期间推出的优惠，普遍在9.5折以上，还不乏9.8、9.9折的优惠，与国庆之前几乎无异。在海珠区，也只有“合生帝景国际”优惠幅度比较大，可以有9.2折。这些市区的优惠折扣，跟郊区盘的“8折”、“一口价”相比，可谓小巫见大巫。因此，市区盘优惠折扣“不实在”，也是影响人气及最终成交的一个重要因素。
韩世同表示，对于市区楼市，开发商只有拿出实质性的优惠折扣，才能撼动市场需求。“实际上，人们对市区的优惠折扣要敏感得多，如果一旦市区盘有个实在的价格，潜在需求也会蜂拥而至。”不过他也指出，由于限购和总价门槛的影响，能在市区置业的需求会越来越少。市区楼盘在优惠折扣成风的情形下，也不会坚持“硬挺”策略，随着10月的到来，市区盘的优惠折扣将会进一步放大。
黄金周之星
帅哥阿波：市区一手房不降价不考虑
在东方新世界(8.57,0.01,0.12%)营销中心，记者偶遇前来看楼的帅哥阿波和他的朋友。东方新世界三期熹园正在销售，产品也较为丰富，有户型为80～89平方米的两房，也有户型93～121平方米的三房，均价30000元/平方米，现在是天河公园板块的“大红盘”。阿波表示，很满意楼盘周边的配套，特别是还有适合刚需一族的两房和小三房。不过，令阿波十分不解的是，销售人员对楼盘的价格阐述十分模糊。
据销售人员称，项目的价格可以卖2.6万元/平方米，高的单价可以卖4万元/平方米。同一朝向房子，不同的楼层之间，差价达到60万元。尽管销售人员不清不楚地解释了两三遍，阿波他和朋友也始终没明白过来。不过，阿波对这个差价并不十分关心。因为通过综合考虑，他在这里置业的机会极小。“单价2万元左右还可以考虑，但这里房价太高了，根本不是我的菜。”
通过交谈，记者得知阿波是银行职员，以前没有买房需求，他对楼市一直是漠不关心。现在要买房了，才开始四处看楼，想快速了解市场。对楼市摸不着头脑的他有点饥不择食，市区、郊区的楼一把抓，天河、海珠、白云、番禺都留下了他的身影。“我国庆已经连续三天在看楼了。”他表示，一路看下来，感觉离市区置业的计划越来越遥远。“除非市区一手楼盘有实质性的降价，才能考虑。”最后他表示打算看看市区的二手楼。
目前，通过贷款买房的贷款方式主要有公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种方式。
●公积金贷款。一般来说，住房公积金贷款是，它具有首付低(首套在90平方米以下的可以两成首付)、利率低的优势。目前住房公积金贷款年利率5年以下的为4.45%，5年以上的为4.9%。随着广州市公积金中心流程的不断优化，贷款时间缩短到2-3个月。不过，公积金贷款不足的是对贷款金额有限制，个人贷款最
高额为50万元，两个人共同贷款为80万元。
●商业贷款。相比之下，住房商业贷款利率较高，现在5年以下的平均为6.704%，5年以上的为7.05%，但因为还款快、程序简单，受到开发商的欢迎。广州市场上甚至有开发商拒绝买家进行公积金贷款买房。值得一提的是，由于银行财政紧缩，每个银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮。市民在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”。
●组合贷款。它一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的上限才使用的。所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。
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