民间资本以短期放贷模式转向商业地产供应端

新京报  2011-10-10 09:05

[摘要] 自从房地产商品化以来，民间资本过度流入实体房地产领域，造成房价上涨压力过大。为此，官方收紧银根、重典调控楼市。

自从房地产商品化以来，民间资本过度流入实体房地产领域，造成房价上涨压力过大。为此，官方收紧银根、重典调控楼市。

业内人士形容当下的房地产领域已“置身于刺骨的寒风中”。随着住宅日渐饱和，民间资本逐渐以“短期放贷-房地产”的模式，转向商业地产供应端。

房地产调控之前，传统民间资本房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。

伴随民间资本房地产规模不断扩大，其形式逐步从需求端转向供应端，如开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。

各地民资近年多途径涌入房产

近几年，房价持续上涨，房地产业成为民间资本的主要选择之一。

日前，由住建部政策研究与高和组成的民间资本研究联合课题组，发布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，今后规模还将增长。

报告显示，资本市场、房地产和资源类产业是民间资本关注的重要领域。而近几年，由于房价持续上涨，房地产业成为民间资本的主要选择之一。从类型看，有温州的投机获利型、有山西的保值型、有鄂尔多斯的购房储蓄型等。

过去，山西、陕北、鄂尔多斯民间资本普遍选择以“单打独斗”的方式普通住宅，尤其是鄂尔多斯资本绝大部分在内部运行，不会流到其他省份，资金运用基本也呈现粗放式发展态势。

而温州民间资本涉足房地产可谓“北上南下，西进东拓”，形成了合作抱团购房的机制。据悉，温州人通过合作抱团购房的方式，形成了利益共享、风险共担、信息共用的合作机制。

“亲朋好友联合，少则两三人，多则几十人，合作购买多套房产，产权也多为共有形式，参与者按入股比例或房屋套数分享房产。”报告称，独特的资金运作模式。使得温州民间在房地产的具有极高的效率。

温州商会八成会员抛售一线城市住宅

在渠道有限、持续负利率的环境下，房地产仍是民间高度关注的领域。但民间资本房地产的一个趋势是，逐步从需求端转向供应端。

温州总商会对4万会员进行的2011年地产调查显示，八成会员表示已经放弃一线城市的住宅，准备转向商业地产。

鄂尔多斯房管局统计报告称，鄂尔多斯90.5%购房者是鄂尔多斯户籍，9.5%购房者来自陕西；住宅市场目前已接近饱和，居民拥有二套房以上占70%，无房户仅占百分之三点多。在住宅市场基本饱和、且受政策调控影响发展乏力的状况下，“商办市场”成为鄂尔多斯民间资金追捧的下一个热点。

“如果说几年前我们投了一二线城市的住宅，年率一般能达到15%，调控后呢？年绝不会超过5%！”担任上述课题研究组长之一的高和董事长苏鑫称。他表示，原因在于没有了，而房地产税收又相应提高。

以国外经验来看，普通住宅是没有属性的，美国普通住宅被视为“消费品”。如果扣除通胀因素影响，在百年时间内，房价平均复合成长率仅为0.6%。

另外，民间资本房地产所呈现的另一种趋势是，逐步从需求端转向供应端。住建部政策研究秦虹分析称，房地产调控之前，传统民间资本房地产主要在需求端。而目前的形式逐步从需求端转向供应端，如开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。