新城规划 能否救赎通州楼市？

北京青年报  2011-10-14 07:10

[摘要] 价格区间全面调整降幅达2000-4000元/平方米但是“以价换量”效果有限。

价格区间全面调整降幅达2000-4000元/平方米但是“以价换量”效果有限。

限购下疲态最为明显的无疑是通州楼市，库存积压、大幅、业主维权等纷纷在此上演，尽管购房人仍旧观望，但是随着通州新城建设的加速，还是吸引了购房人的关注。因此，9月22日，《广厦时代》鉴房团邀请业内和购房人一起品鉴这里具有代表性的楼盘。

二手房市场低迷使中介门店现关门潮，开发商难抵市场压力甩货，甚至出现“拦腰折”，通州成为调控效果显现得最明显的区域。但在“买涨不买跌”的心态下，买房人仍旧持续观望。房价回归理性的同时，人们也期待通州打通现有发展瓶颈。

●区域房价降幅明显

但成交尚未反弹

亚豪机构数据显示，目前通州区域在售的19个项目当中，几乎价格都有所调整，降幅在2000元至4000元不等，从这些楼盘的前期均价与目前售价的比较中可以看出，通州区域在售项目的均价多已降至20000元以下，并且部分项目价格区间更是已降至每平方米14000元至15000元之间。如珠江国际公馆起价每平方米15800元；富力金禧花园尽管报价每平方米19000元，但其88平方米精装房源特价仅每套140万元，折合单价为每平方米15900元；京洲世家起价14100元/平方米；华业东方玫瑰均价16500元/平方米，但特价房源单价仅14800元/平方米；金隅花石匠均价15000元/平方米；润枫领尚均价15000元，但其房源单价仅13000元/平方米。

尽管如此，“以价换量”的效果却有限，从成交量来看，亚豪机构数据显示，通州区域商品住宅成交套数为417套，虽然已经接近8月整个月度的成交总量，但是与5月份时的小高峰628套相比，差距显而易见。较大幅度的虽然促使“买涨不买跌”的购房人群深度观望，但也吸引了一些抄底买家的青睐。从通州区成交套数占比全市成交套数的比例来看，通州较前几个月有明显上升，截止目前，9月通州成交量占比全市成交量达12.56%，仅次于朝阳区和房山区，而5月份这一比例仅为8.87%。业内人士认为，在北京楼市整体低迷的情况下，通州销量占比上升应该归功于其价格的大幅下挫，但是并没有达到开发商所预期的效果。

●新城建设提速

价值点回归

一边是房价不断回调，一边是新城建设不断提速。8月份，北京市成立通州新城建设领导小组，从产业发展、区域配套和新城规划三个方面全速推进通州新城的发展。这个小组的成立，成为通州新城建设新的动力引擎，将通州新城的建设推向了更高的平台。

资深业内人士宫萍认为，相比大兴、房山等后起之秀，不论是制约郊区发展的轨道交通方面，还是配套成熟度方面，通州区依然存在。

通过轨道交通的长远规划可以看到，未来轨道交通几乎延伸至北京各个区县，这就促使未来各郊区县的比拼不仅是轨道交通，市政环境和未来规划等宏观维度，也将成为郊区房地产发展的决定性因素，从通州新城的规划和成立的新城建设领导小组来看，未来通州很可能还将是一个发展重心所在。

而从通州近几年的发展成果来看，该区域本身也具有以更快速度发展的积淀。从交通来看，通州交通便捷性的潜能十分巨大。京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京沈高速和两广路延长线，5条路线可以互补式顺畅连接北京城区干线通道，在建的M6线和规划的M6支、S6、S5、S3、R1、R1支等8条轨道交通，将从实质上解决通州居民出行难题，消除通州的发展瓶颈——交通拥堵。

从产业发展情况来看，通州之所以一直为业界诟病，主要是因为其“睡城”模式。而现在市属领导小组的到位，使得今后重大产业项目将会加大向通州新城的倾斜。即使是现在，通州城区的产业项目已上马不少，包括央视创意文化产业园以及IBC产业服务区等；此外已经签约通州的国际航空城、国际金融论坛会址等也都将加快开工进度。8月份，总22.1亿元，全部建成后将实现年产值160亿元的中关村国家院所通州产业园也正式启动建设。

与此同时，8月份通州区政府与东直门医院签约，与通州中医院合并为东直门医院东区，成为通州区家中医三甲医院。通州新城还将在“十二五”期间构建起四大区域医疗，并规划建设定位于国际的通州国际医疗健康。9月中旬，也签约通州新城。目前，新城河东区域已经引入、，新城南部则引入了、，通州新城规划布局日趋均衡，整体而言，通州与医疗资源都将得到较大发展。

亚豪机构副总经理高姗分析指出，随着今年调控以来通州房价的不断回落，以及区域规划发展的不断升级，两者之间逐渐达到一个平衡点。CBD东扩带来的居住需求、区域内产业不断发展吸引的产业人群，以及新城规划利好带来的市场需求倾斜，这些都将支撑通州楼市逐步回归平稳。