京购房新政实施 二手房买卖纠纷呈三大新难点
中国质量报 2011-11-02 09:59
[摘要] 在购房新政实施后，房屋买卖合同纠纷案件的收案量有所下降，但房屋买卖合同案件出现一些新特点，使案件处理难度加大。北京市通州法院通过调研发现，近期二手房买卖合同主要呈现如下新特点，使案件的审理和执行出现三大难题。
购房新政实施后，房屋买卖合同纠纷案件的收案量有所下降，但房屋买卖合同案件出现一些新特点，使案件处理难度加大。北京市通州法院通过调研发现，近期二手房买卖合同主要呈现如下新特点，使案件的审理和执行出现三大难题。
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一是从卖方违约为主转为买方违约为主，增加了法院送达及执行难度。
在二手房买卖合同纠纷案件中，卖方违约导致买方进行诉讼，由于卖方有房产，故在送达及后期判决的执行上都能提供一定的保证。而近期受国家对房地产调控的影响，二手房交易的价格有所下降，故买方因房屋价格的下降易产生违约，但有些交易过程合同中所留的买方地址及电话不准确，或后期产生了变更，使卖方起诉时在向买方送达上存在困难，同时如果认定买方违约，也易因无法查询买方可供执行的财产而导致执行的困难。
二是合同履行受政策出台影响，违约原因认定难度加大。
在新政出台前签订合同，由于新政原因无法继续履行的，当事人往往以房产新政作为违约的抗辩事由。根据审判实践，如因政策的变化导致无法继续履行合同，法院一般会视为情势变更，双方当事人此时互不承担违约责任。在二手房买卖过程中，以银行贷款方式进行交易的占较大部分，受国家对房地产业进行调控的影响，各银行在贷款审核时周期延长，条件也有所提高，故出现一批合同签订在新政出台前，但因新政原因无法继续履行的情况。对此种案件，当事人对拖延至新政出台尚未履行合同的原因多有争议。此时，法院认定事实多依靠中介公司的证言，但中介公司对于多数情况仅是通过口头进行告知，给事实的认定造成困难。
三是违约金是否合理认定难度加大。
新政出台前，一些中介公司为避税采取先以高价合同进行贷款，后以低价进行网签。现为规避新政，一些中介公司提供的买卖合同中将成交价分为房价款及装修补偿款两部分，达到做低房价以避税的目的。此时，如果一方当事人提出违约金的数额过高或过低，要求法院降低或提高时，对成交价认定的不统一可能导致对违约金数额是否合理认定的不一致。
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