楼市利益各方博弈进深水区 第四季度有多"悬"
齐鲁晚报 2011-11-10 10:28
[摘要] 近期，在其他一些城市出现的退房纠纷接连地上演，在二三线城市发生的开发商“跑路”现象也频频出现，楼市利益各方博弈进入了“深水期”。2011年的市场环境急转直下，置业者对房价下跌预期越发强烈，开放商成交量锐减，着急出货，在第四季度的最后两个月里，楼市会以何种姿态来面市？
近期，在其他一些城市出现的退房纠纷接连地上演，在二三线城市发生的开发商“跑路”现象也频频出现，楼市利益各方博弈进入了“深水期”。2011年的市场环境急转直下，置业者对房价下跌预期越发强烈，开放商成交量锐减，着急出货，在第四季度的最后两个月里，楼市会以何种姿态来面市？
悬念一：
调控“紧”还是“不紧”
在金融政策方面，前段时间，建行、工行、招行、浦发、中行、齐鲁等各大银行不同程度的提高首套房贷利率，这让成交一片惨淡的房地产市场“雪上加霜”。在采访中，某银行房贷部负责人表示，“今年以来，各大银行放贷额度几乎已被提前好几个月用完，‘钱紧’格局到明年开年后仍难以得到缓解。部分银行至少已排到一个季度后的贷款额度。”在各大银行收紧贷款额度的同时，记者采访获悉了，兴业银行已于很早前就暂停房贷业务。
今年以来央行多次上调存款准备金率，各大银行贷款额度空间紧张。记者调查省城部分开发企业了解到，如今银行放款速度在两个月到半年时间不等，购房者等待按揭贷款的时间更是难以预测，张先生于2011年2月购买东部某楼盘房源，至今未办下贷款。不少“等贷”一族纷纷表示，银行放款之缓慢、审核手续之复杂都。根据历年银行放贷分配来看，上半年银行实际贷款额度都会多于下半年，年初放贷会多于年末，短时间内，银行放款吃紧状态仍难以恢复。
悬念二：
房价“降”还是“不降”
房价走向是目前楼市关键词。到了一年的最后一季，开发商是否有充足的现金流度过这个寒冬，是否会在多重压力下，从之前被动的、暗中的降价，演变成为一场真正的降价潮？
纵观本轮调控以来的楼市，特别是下半年政策调控的进一步加码，使得购房者对未来房价下跌的预期再次加重。不少购房者谈到2008底、2009年初的楼市，期翼房价能够跌落到当时水平，当时济南二环以内房价均价在6000元每平米左右，四五千元每平米的楼盘到处可见。作为购房者期待降价的心理可以理解，但跌落至“5”字头的现实却不切实际，毕竟房企成本和经济环境都影响着房价的升跌。
针对房价走向问题业内人士发表不同观点，部分认为前期的优惠幅度随着心理预期的增长而效果甚微，只有进一步提升优惠空间才能达到快速跑量的目的；也有部分业内人士对房价走向表达了不同看法，“从现在来
看，市场需求依然存在，只是被各种政策所限制，供求紧张状况并没有根本扭转。开发商降价是大势所趋，但应该不会大降。未来市场环境不得而知，一旦有所动摇，那么房价的下跌速度很有可能放缓甚至扭转。”
随着四季度已行至半程，预期更多的企业将参与到打折促销的阵营中来。对这些企业而言，通过何种方式降价，是小幅降价缓慢去化抑或者大幅降价快速回笼资金，同时避免出现“房闹”，显然都成为值得考量的问题。
悬念三：购房者“买”还是“不买”
6月份以来，省城部分楼盘率先推出平价、低价房源，引领一波楼市优惠促销潮。此番优惠促销一直持续到现在，丝毫未有递减之势。也正
是这股优惠促销风潮迎合了购房者“买涨不买跌”的心理，使得观望情绪空前浓厚。
业内某资深地产人表示，2008年经济危机，让不少一二线城市房价大跌，但济南整体房价却温和上涨着，虽有低度回落，但不明显。此次楼市调控影响远远大于2008年经济危机造成的楼
市动荡，几乎所有在售楼盘都加入到优惠促销的阵容中来，优惠幅度空间加码。对于普通刚性需求者而言，如果地段较好，生活配套齐全，又在可承受的范围内，看中的房源现在就可以下手。
“从未来两个月来看，应该说是购房者的置业时机。”某地产公司策划经理表示，临近年底，各大开发商面临销售任务是否能完成的压力，另外，各方面的支出也迫使其急需回笼资金，因此相当一部分开发商很可能会考虑的优惠促销手段。
他同时表示，如果是刚需置业者，事实上不必过多地去考虑底价与否，自住属性不会因房子或贬值就失去居住功能。当前房价已在宏观调控下处于一个低谷价位，相当一部分楼盘已达到成本价，因此目前应该是一个的购房时机。而一旦过了这个时机，开发商可能会调减自己的销售任务，明年能拿出来的优惠力度可能会减弱很多。
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