库存创新高潮蔓延 北京小房企面临过冬危机

第一财经日报  2011-11-10 17:13

[摘要] 在限购作用下，市场仍以刚需为主导，低于120平方米的户型是主要需求产品，而近期大户型供应增多，产品供应和需求的错位导致近期新房去化率持续走低，库存量不断攀上新高。“这种现象对于资金周转出现困难的中小房企而言，却是极为严峻的市场环境。”

导读：在限购作用下，市场仍以刚需为主导，低于120平方米的户型是主要需求产品，而近期大户型供应增多，产品供应和需求的错位导致近期新房去化率持续走低，库存量不断攀上新高。“这种现象对于资金较为充裕，善于做持久战的大型房企来说不存在较高压力，而对于上半年销售业绩较差，资金周转出现困难的中小房企而言，却是极为严峻的市场环境。”

“金九”惨淡收场，楼市“银十”或难再续。楼市深度僵持中，北京楼市潮开始蔓延，而小房企或许率先举“白旗”过冬。

库存现新高蔓延

据数据显示， 10月1日~7日北京共成交期房商品住宅833套，成交现房商品住宅75套。两者累加，“十一”周期间，北京共成交商品住宅908套。与去年同期相比，成交量减少14.7%；环比9月同期（9月1日~7日）也回落了14.3%。

成交量继续萎缩的同时，市场供应却并没有减少。数据显示，国庆节期间，北京就有10个项目取得预售许可证开盘入市，共提供住宅2181套。但截至目前，尚未有显示签约的项目。

在此影响之下，截至10月7日，北京市商品住宅库存量达到114417套，为近27个月以来。

在供应集中的近郊新城为代表下，众多项目采取“明降”、“暗折”等手法吸引购房者，使得北京房价出现了结构性下降。在成交价格方面，亚豪机构的统计数据显示，“十一”期间（10月1日~7日）北京市商品住宅的整体成交均价为16861元/平方米，同比去年周下滑5.7%，环比9月同期，更是降27.5%。

“从数据变化来看，目前的价格已经击穿了去年‘十一’期间的房价水平，得益于低价、项目的集中交易。”亚豪机构副总经理高姗分析，在调控深化、供应激增的市场状况下，购房者关心的只有价格，如果调控继续，不仅“金九银十”的成交量全面失守，这些不位于主城区的近郊区，房价将会出现大面积松动。

市场中传来的消息显示，北京楼市的价格松动已出现蔓延扩散的苗头。

据数据显示，截至10月9日，从9月开始的“金九银十”中，合计有销售记录的项目为191个，其中均价相比8月份下调的有14个项目，持平的为173个项目，依然有4个项目价格上涨。更为重要的是，在41个销售超过30套的住宅项目中，均价相比之前有明显下调的项目达到了11个，占据整体比例的26.8%。41个项目合计签约套数达到了3272套，占全市整体住宅成交6294套的52%，超过一半。

小房企面临“过冬”危机

分析师张月认为，在限购作用下，市场仍以刚需为主导，低于120平方米的户型是主要需求产品，而近期大户型供应增多，产品供应和需求的错位导致近期新房去化率持续走低，库存量不断攀上新高。“这种现象对于资金较为充裕，善于做持久战的大型房企来说不存在较高压力，而对于上半年销售业绩较差，资金周转出现困难的中小房企而言，却是极为严峻的市场环境。”

成交量的持续低迷和短期内难以消化的负面预期已经对房地产行业造成不小的冲击。

今年北京小房企旗下项目的销售状况不容乐观。统计显示，截至2011年10月，小房企在京项目一共有20个，总供应房源套数为6583套，其中已签约1262套，签约率仅为19.2%。而去年同期小房企在京项目签约率则超过了50%。

张月认为，小房企主要依靠销售项目回笼资金，而在今年银行房地产开发贷款收紧、小房企无力承接保障房，而项目销售大幅下降的情况下，小房企资金压力明显增加，其连续性的周转能力也受到更大的考验。“开发商在与购房者之间的博弈上逐渐丧失的同时，库存高涨、资金周转困难、各种建筑成本和融资成本上升所形成的多重压力，会使得大部分房企是本土中小房企‘年关难过’。”

张大伟也表示，年底，开发商资金链普遍趋紧，部分中小房地产企业资金链呈现恶化走势，甚至有些房企负债率超过100%。“对于开发商而言，借助‘金九银十’缓解整个资金链困境将对于企业全年的运营状况起到重大作用。在接下来的10月中下旬，各房企有望将进一步通过大规模推盘、来刺激需求市场。”