商业用地迎来供应高峰 8宗商业地一周密集成交

京华时报  作者：桂瑰  2011-11-11 07:47

[摘要] 为冲刺今年的供地计划，11月的土地供应量一路走高，月初前8天的时间里就出让了13宗，共带来土地收入67.4亿元。在该收入的支撑下，年内土地出让金达到了898.11亿的历史同期最高纪录。

为冲刺今年的供地计划，11月的土地供应量一路走高，月初前8天的时间里就出让了13宗，共带来土地收入67.4亿元。在该收入的支撑下，年内土地出让金达到了898.11亿的历史同期纪录。其中，商业用地延续了今年以来的迅猛势头，8宗商业属性地块一周密集成交。

业内人士预计，年前的最后两个月，商业用地将持续升温，“主角”地位不可撼动。伟业我爱我家集团副总裁胡景辉更是直言“年底前，各地的土地市场还会有高价商业地块的成交。”

商业地块集中入市

据记者统计，在11月前8天供应的13宗土地中有9宗经营性用地。9宗经营性用地中，纯住宅用地仅有一宗，其他的均为包含商业属性的地块。另外，自11月初推出的即将成交的20宗地块中商业属性的地块仍占据多数。 

值得一提的是，和纯住宅用地多位于密云、延庆、怀柔和大兴等远郊区域相比，商业用地的地段较为突出，多集中在南法信和丽泽商务区，其中，丽泽商务区位于三环内，交通的条件毋庸赘述，而南法信因站的修建而出行便捷。在业内人士眼中，这两个区域在发展商业地产方面都具有得天独厚的条件。 

事实上，在业界普遍看好商业地产，认为商业地产将迎来十年的背景下，今年北京的商业用地的出让异常“给力”，不仅支撑起了前10月多半的土地出让金，且屡现“黑马”，中服地块、王府井地块、崇文菜市场地块以及上周出让的顺义地块无不成为今年土地市场中的看点。

商业用地炙手可热

如果说中服地块和王府井地块成为社会焦点是意料之中的话，那么体量较小的崇文门菜市场地块和位置偏远的顺义地块无疑是“黑马”。 

6月27日，崇文门菜市场地块在网上经历17次报价后进入现场竞价阶段，包括新、苏宁在内的15家企业参与了现场的举牌。经过33轮激烈的现场竞价后，广州丰璟房地产以7.1亿元的价格斩获，折合成交楼面价4.32万元/平方米，创近年来楼面价新高，溢价率也高达140%。 

然而，商业地产的火爆并没有止步，崇文门菜市场地块33轮的现场的竞价和140%的溢价率纪录均被顺义地块刷新。11月2日，年内最的土地出让“上演”，顺义区新城22街区22-06-001、22-06-002其他多功能用地在结束了3次网上报价之后，现场竞价的阶段引爆了469轮的报价，最终被中国航空油料集团公司以近出让底价4倍的价格的斩获，折合楼面价8804元/平方米，远高于今年顺义出让的其他的地块。 

在商业用地的支撑下，北京的土地出让金并没有大幅缩水。11月初商业用地的密集成交带来了不少的土地收入。截至11月8日，年内土地出让金达到了898.11亿的历史同期纪录。 

来自北京中原地产的统计数据显示，今年前十月，北京土地出让金已经达到了831亿元，略低于去年870亿元，但依然是除去年外的同期。数据显示，今年包含商业类属性的出让金总额达到了439亿，占据前10月土地出让金的53%，撑起了前10月多半的土地收入。

年底有望再出“高价地”

商业用地的出让无疑是今年土地交易的“主角”，其“一枝独秀”的格局已定，业内人士认为，今年供给的商业用地为商业地产十年的到来奠定了基础。 

胡景晖在接受记者采访时表示，虽然他认为商业地产十年到来的说法偏于乐观，但是不可否认商业地产未来几年确实不错，今年各地的商业地产售价、租金和入住率表现向好，商业地产市场升温。亚豪机构市场总监郭毅也表示，从目前来看，北京的商业地产发展还比较健康，存量占整个商品房的比例也不高。 

良好的预期使得商业用地有望在年底继续升温。胡景辉认为，土地市场在年底前出现高价商业地块已经成为了性的普遍规律，这几年尤为明显。首先，从政府的角度来看，在土地财政的制度没有发生根本变化的前提下，地方政府为了弥补年度财政收入的不足，在年底前大都想通过大宗的商业地块高价出让换取充足的资金，缓解全年财政收入的饥渴。同时，商业地块高价成交不会直接影响住宅用地的价格和住宅的价格，算不上民生问题，不违反宏观调控的政策。其次，从房企角度来看，有些开发商原本准备拿地的钱一直没怎么花出去，都憋在年底等着买的商业用地。

警惕过度供给

商业用地的火爆是不争的事实，但也有提醒，过度供给将为商业地产的健康发展埋下隐患。 

郭毅认为，如果类似今年这样大量的商业用地集中成交，是一些位置比较远的商业地块供应加大，可能会造成未来商业供应量的激增，但近郊商业的氛围相对弱一些，社区也较为分散，其实无论是对于写字楼，还是独立式商街或社区底商，未来的出租、出售及经营都会形成一定压力。商业用地的供应，核心在于市场需求，不能盲目地认为某个区域缺少哪种业态，就供应哪类地块，如果没有产业支撑，缺少市场需求，土地虽然出让了，但难以实现开发利润，有可能造成土地的闲置，或者开发完成后的租售难。 

胡景辉告诉记者，商业地产发展有几个利好，比如限购不涉及商业地产、民间财富转向商业地产、城市化进程刺激商业地产发展等，但目前商业贷款不支持个人，而且商业地产门槛较高，总价比较贵，再加上房地产信托基金（REITS）发展缓慢、电子商务的挑战等等，使得商业地产的发展并不能盲目乐观，近期盈科太平洋百货倒闭撤店就是个例子。因此，目前的商业用地应警惕过度供给。

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