为何两年前高溢价地块楼盘 竟被迫微利套现？
第一财经日报 2011-11-16 10:30
[摘要] 打着“仅优惠3天”的标语、以近乎成本价抛售了100套房源的嘉定南翔新城公馆项目，最终还是经过了两个星期“艰苦卓绝”的努力，于近日才将上述100套房源清盘。
遭遇定价难、销售难双重夹击
而随着楼市调控进入了高度敏感期，或许将有更多的新入市项目像新城公馆那样面临定价难和销售难的尴尬。
昨天，一份来自21世纪不动产上海区域市场中心统计的数据显示，2009~2010年间，上海市包含住宅属性在内的土地，其出让溢价率超过了100%的合计多达80幅，其中逾半地块已接近入市开盘大限。
业内人士分析，受到楼市降价效应以及成交量惨淡的波及，日益凸显的定价问题，正让昔日“风光无限”的地王们成为一个又一个“烫手山芋”。
高溢价地块微利套现？
2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下了嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价高达13199元/平方米，一举刷新了南翔楼板价的纪录。如今，其项目新城公馆已经上市。据该项目售楼处人员提供的信息，该楼盘的成交均价在19000元/平方米。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，按照综合建筑成本、财务成本以及房屋装修成本粗略估算，新城公馆此次可谓成本价抛盘。
无独有偶，龙湖地产于去年年初高价夺得的龙兴路R19-2号地块，其项目还在此前因定价问题屡遭前期业主质疑。资料显示，龙兴路R19-2号地块由龙湖地产在2010年2月26日以15.75亿元取得，当时溢价率高达到173%，折合楼面地价为10750元/平方米。今年开始，上述地块被命名为龙湖好望山城入市。
根据网上房地产的数据，龙湖好望山城于9月30日曾拿到过一张预售证，推出170套房源，报价和报价分别为31300元/平方米及23000元/平方米。而机构数据显示，过去30天，龙湖好望山城成交126套房源，成交均价为15725元/平方米。
市场分析人士指出，就龙湖拿地的价格来看，该批房源以15000元/平方米出售，也几乎只是微利套现。
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多个项目恐难回本
21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2009~2010年间成交的溢价率超过100%的80幅宅地中，临近两年开发周期，即将推出产品的地块为46幅，且八成以上位于上海市外围区域。
尽管近期部分郊区项目以“成本价”销售的项目均取得了不错的销售业绩，但在成交量持续低位徘徊、房价松动迹象逐步放大的局面下，几十个已经在售或可能即将入市的项目，可能还将面临更严峻的形势。甚至有市场分析人士担忧，那些曾经高溢价的土地碰上史上最严厉的调控，很有可能陷入“卖越多亏越多”的怪圈当中。
以上海近年来楼盘集中供应的嘉定区域为例，该板块内周边同质可替的供应较多，区域竞争极其激烈。
网上房地产数据显示，截至11月10日上午，嘉定区的新房可售面积约为117.32万平方米，约占全市可售面积的12.8%。
从各月份供销情况来看，嘉定主城区前10个月的供应主要集中于4、5月份，该两月的供应面积皆在20万平方米以上，合计约占总供应的四成。其中除了1月、6月、7月三个月呈现供不应求的情况外，剩余的各月间嘉定主城区皆为供大于求的窘境，年初至10月累计供销比约为1.47：1。
值得注意的是，2009~2010年间楼市价格上涨迅速的情况下，嘉定区域内的土地成交高溢价情况频频出现，2009年溢价率前十的住宅用地中6幅位于嘉定区域。目前楼市价格面临向下压力，这些高溢价成交的土地其可盈利空间无疑将受到挤压、冲击。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，作为目前楼市降价效应覆盖的“重灾区域”，2009~2010年间嘉定部分高溢价成交的土地无疑正成为这些持有开发商手中的“烫手山芋”。
据悉，目前嘉定在售项目中，有9个都是在2009~2010年间所获得的土地。这9个项目，至今总销售额仅为总土地出让金的71.2%。其中更是有3个项目，其销售额还不足自身土地出让金的一半，个别项目目前的销售额只占地价的16%。
“不降价卖不掉，降得多又怕亏。昔日高企的地价无疑给房企在当前的‘弱市’中定价出了一个大大的难题。”市场分析人士指出，就当下整体颇为严峻的楼市销售环境来看，这些项目回款的压力无疑巨大。
地价松动在所难免
值得一提的是，随着销售回款速度放缓，标杆房企购地已越发谨慎。
中原地产监测数据显示，10月，仅有万科[简介 动态]、绿城两家标杆房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中，绿城参股山东东营一宗商住用地仅花费9800万元。而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。
与历年数据相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。
开发商的观望态度也使土地市场的交投愈加冷清。中原监测数据显示，13个主要城市1~10月累计成交居住用地为4450公顷，同比大幅缩减了28%。同时，随着降价在北京、上海的蔓延，部分郊区的土地出让价格出现小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉贤相继出现价格回落，较前两年同区域均价下降10%~26%。
中原集团研究中心高级经理刘渊预计，受到地方财政压力及土地供应目标尚未实现的影响，预计大部分城市会出现地价松动的现象。
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