银监会三季度报告:将密切关注房地产贷款风险
每日经济新闻 2011-11-23 22:56
[摘要] 11月17日，银监会在2011年第三季度《中国银行业运行报告》(以下简称《报告》)中透露，将继续强化房地产贷款的风险防控；加强地方政府融资平台贷款的规范清理；严防民间借贷风险向银行体系蔓延等。
11月17日，银监会在2011年第三季度《中国银行业运行报告》(以下简称《报告》)中透露，将继续强化房地产贷款的风险防控；加强地方政府融资平台贷款的规范清理；严防民间借贷风险向银行体系蔓延等。
关注房地产贷款风险
《报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。随着国家房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理；在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。
据此前《每日经济新闻》记者调查，多家商业银行已上调首套房按揭贷款利率，并明确表示行内贷款资源将不会向个人住房贷款倾斜。此外，10月以来信托产品中房地产信托的数量也大减。
《报告》显示，三季度末，住房按揭贷款整体不良贷款率仍保持低位，为0.32%，比年初下降0.05个百分点。
“从前房地产行业的繁荣有着坚实的支持，包括强劲的收入增长、稳步的城市化、有利的人口状况、有限的选择，以及健康的家庭资产负债表。然而，在未来的几年里，这些因素可能会转变成负面因素，引发严重的泡沫爆破风险。”巴克莱资本亚洲首席经济学家黄益平预计，在当前的周期内，房地产价格将有10%~30%的跌幅，这将不会导致系统性危机。搭建民间借贷防火墙
对于民间借贷问题，《报告》称，今年以来，一些地区民间借贷市场日益活跃，高利贷、非法集资活动有所抬头。为防范民间借贷风险向银行体系蔓延，银监会要求银行业金融机构筑牢与民间借贷市场的防火墙，同时，继续认真落实“三个办法一个指引”等贷款新规，切实做好贷款“三查”和全流程管理，防止信贷资金被违规挪用进入民间借贷市场。
10月份，银监会方面曾表示已查处了几起银行从业者利用职务发放高利贷的案件，已经连同员工和相关领导一并处理。
据悉，温州也正在酝酿开展金融改革综合试验区，试点民间借贷登记，以解决民间借贷监控问题。有银行业内人士对《每日经济新闻》记者指出，一直处于灰色地带的民间借贷或可在此次危机集中爆发中，找到与正规渠道和解的途径，并促动中国的金融体制向更多元、市场化方向发展。
《报告》还称，地方政府融资平台清理整顿工作已取得明显进展。银监会三季度继续严格把控地方融资平台贷款的审慎准入标准，规范整改存量，继续落实动态台账管理、补足抵质押担保、合同补正、严格分类处置、风险资本和拨备计提等风险管理和抵补措施。
此外，《报告》披露，截至2011年三季度末，商业银行总资产余额达83.3万亿元，资产组合中，各项贷款余额为43.0万亿元，比上季末增加1.1万亿元，同比增长16.7%。
前三季度，商业银行累计实现净利润8173亿元，比去年同期增加2138亿元，同比增长35.4%。平均资产利润率为1.38%，平均资本利润率为22.1%，同比分别上升0.17和0.98个百分点。
资本充足率方面，三季度末，商业银行加权平均资本充足率12.3%，加权平均核心资本充足率为10.1%。其中，323家商业银行资本充足率均超过8%。
截至三季度，在各类商业银行中，资产余额同比增长最快的是农村商业银行，增幅为43.1%，部分原因是农村商业银行数量增加；其次是外资银行，增幅为29.6%；第三是城市商业银行，增幅27.5%。
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年关，房企有相当一部分中短期债务将到期偿付，但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷背景下，拿什么还钱，已成为众多“钱荒”房企的一大难题。据业内人士估算，2010年下半年以来，国内房地产企业通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款的期限在1-2年。保守估计，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。
风险“暗涌”
中小房企因还不起高利贷而被清盘的案例并不少见，但是，通过正规信托渠道募集的资金近期也开始出现兑付风险。而令市场察觉到兑付危机已然出现的信号，是10月初一期名为“青岛凯悦特定资产权集合资金信托计划”的拟发行产品。
该款产品由四川信托发行，总规模8亿元，期限两年，率11%-13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产权信托，标的是现房权，但最初并未标明详细的信托资金使用说明。据了解，该信托的标的“青岛凯悦项目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中，以近4亿元信托资金所建设的项目。该信托期限18个月，满12个月可提前终止。
知情人士透露，凯悦项目地处青岛香港中路高档旅游商务区，但建成后销售回款未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为了筹集资金偿还到期债务。
由于房地产市场环境持续恶化，上海、天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期无法兑付的信息。中泰信托一位内部人士介绍，2009年发行的房地产信托很多即将面临集中兑付，尽管信托计划在设立之初会约定兑付风险的应对预案，比如处置抵押资产作为第二还款来源，或向部门报批申请存续期延期等；不过一旦真的发生兑付困难，大多数项目想的办法是“借新偿旧”。
“在房地产行业趋势性向好的情况下，借新偿旧的对倒操作，既包含了短期不利形势反转的可能，也可以使信托公司从地产类业务的高利润中继续抽成。但是，一旦房地产形势持续低迷，借新偿旧对开发商而言无疑是饮鸩止渴。”业内人士表示。
天津项目“星耀五洲”的债务重组正是这种风险的集中爆发。最初中信信托以接近30%的高息介入，不堪重负的开发商又相继引进了华能贵诚、华融信托借新偿旧。由于项目难获信贷资金，开发周期冗长，严重滞销的星耀五洲，经历了3年信托借新偿旧后，到今年上半年，其负债已高达91.78亿元，但今年上半年的销售收入不足2亿元。
或现多米诺效应
“房地产企业的高息借款就像是一组多米诺骨牌，一旦有一块倒下，危机就会连环爆发。”一位地产业人士指出。
通过梳理金融数据，中国证券报记者发现，除信贷、自有资本金、定金及预收款、按揭贷款等低息渠道外，目前国内房地产企业筹集的高息借款已经超过1万亿元。如果出现偿付危机，那么“地产金融危机”的负面影响将远甚于温州民间借贷危机。
国家统计局数据显示，今年1-10月房地产开发企业总资金来源合计为6.8万亿元，以35%为自有资本金计算，今年来房企投入的自有资本金约2.38万亿元。另外，国内贷款为10552亿元，定金及预收款为17520亿元，个人按揭贷为6755亿元。由此估算，今年以来，国内房地产企业通过其他渠道获取的资金高达1万亿元。
“房企获取资金的渠道，无外乎是信托、私募、海外发债和民间借贷，而这些渠道都将支付高额的利息。”一位信托经理表示。
以信托为例，据普益财富统计，房地产信托2010年上半年新增规模1407亿元，2010年全年新增2864亿元，而今年上半年新增为2078亿元，截至目前，房地产信托的存量规模已达6000亿元。房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的。
耶鲁大学金融学教授陈志武(博客)（微博）曾指出，不少金融机构推销的房地产信托产品提供15%、20%的，远比对冲基金的8%有吸引力，但这类产品的系统性风险很大。
一位信托业人士提醒，现在房地产高息借款的风险是，房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。各种借款需到点偿付，资产好但未销售完，借款就无法偿付。销售是还款来源，抵押物只是第二还款来源。如果要通过司法程序处置抵押物时危机就爆发了。
趋严
兑付危机和可能的违约迹象，已引起层重视，银监会防控风险也逐步升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。10月有消息称，银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。
层出招应对的同时，房地产商、信托机构、私募基金也开始未雨绸缪。
“如果预期会出现兑付困难，我们一般都会提前半年找下家接盘。”中信信托一内部人士介绍，现在寻求“处理”项目的小信托公司很多，接盘对象有房地产基金、资产管理公司、大型开发商等。稳盛基金人士就透露，曾有遭遇兑付风险的信托公司请求该基金进行接力合作。
业内人士指出，信托项目受限于刚性的兑付期限，对流动性的要求较高，而私募和民间借贷在偿付时限方面的刚性要求较低。
“信托项目的抵押折扣率普遍偏低，并且已经相对平滑了项目的前期风险。专业从事地产行业的机构和开发商对部分项目的依然看好，只要有足够的时间，后续依然会有可观的。”该人士认为，这恰是当前一些大型开发商、资产管理公司以及私募基金认为存在项目并购机会的原因所在。
数据显示，近期，房地产业内以信托为代表的高息借款增速呈放缓趋势。二季度末，房地产信托余额增长到6051.91亿元，占比较2010年底提高1.96%；第三季度的房地产信托产品的增速进一步减缓，占比仅增加0.33%。据诺亚财富提供的数据显示，10月固定信托产品的规模为84.6亿元，环比减少60.92%。
业内建议，除收缩房地产信托外，加强对房地产信托项目的跟踪和，敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率，也是防范房地产信托兑付危机的重要举措。绿城董事长宋卫平此前“卖不动就到底”的表态，也暗示出开发商在“最后关头”还有“杀手锏”。
11月17日，银监会在2011年第三季度《中国银行业运行报告》(以下简称《报告》)中透露，将继续强化房地产贷款的风险防控；加强地方政府融资平台贷款的规范清理；严防民间借贷风险向银行体系蔓延等。
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