普宅契税新规或近日出台
新京报 作者：李捷 自曾晖 2011-11-25 09:30
[摘要] 11月中旬，五环外购房者集体抗议被征收总房款3%的“豪宅税”，北京住建委随即回应“将尽快出台放宽普通住宅的新标准”。“普宅新标”成为热点话题。
11月中旬，五环外购房者集体抗议被征收总房款3%的“豪宅税”，北京住建委随即回应“将尽快出台放宽普通住宅的新标准”。“普宅新标”成为热点话题。
11月23日，地税局提交普宅新界定标准及相关税法的传言在微博流传，多名业内人士表示“确有此事”。但记者致电住建委和地税局被告知：新规正在研究和制订中。截至昨天上午，新规仍未披露。
非普宅契税多交1.5%-2%
记者获悉，11月22日，保利茉莉、远洋一方、金地仰山、旭辉紫郡、首开常青藤、金隅花石匠等多个五环外楼盘的业主代表约15人，先后前往北京市住建委、北京市地税局反映情况。
一位参加当天行动的保利茉莉业主代表告诉记者：“我们都是刚需购房者，满足90平米以下、家庭首套房的普通住宅条件，希望政府能取消房屋总价的限制，给予普宅的税收优惠”。据他介绍，“维权”的业主大多是2010年上半年楼市的高点时购房，买入的多是80-90平米的两居、三居。
2010年，以保利茉莉、绿地西斯莱为代表的刚需楼盘在大兴热销，成交价格为17000元-18000元/平米，随着这些楼盘在2011年底进入交房期，业主们被地税局告知：按照北京市目前的规定，除了总价在120万以下的首套房可享受总房款1%的契税优惠，其余将按照非普通住宅的标准征收3%的契税。业主们对此提出不同意见，并迅速得到政府部门调整标准的反馈。
北京市住建委此前对本报表示，2011年以来，住建委已经会同地税局等相关部门进行了大量的调研和多次论证，目前相关部门已经初步形成普通住宅标准调整方案，有望在近期公布；据业内预计，新标准有望于12月披露。
旧规三年未变
2005年，北京规定普通住房的三个同时满足的标准条件：容积率、建筑面积以及区域总价。从2008年至今，北京普通住宅认定标准中的“区域总价标准”未调整过。而同期北京商品住宅的成交均价则从每平米12837元上涨至21929元(截至10月25日数据)。
“从2009年开始，北京土地供应的特点决定了刚需能负担的新盘几乎都在五环外。”亚豪机构市场总监郭毅表示，区别购房缴税政策的出发点是减轻刚需购房者的负担，抑制投机性的购房；但从颁布至今房价涨幅很大，这对于普通的两口之家来说，80-90平米的合理的房屋居住需求，针对这些业主收非普通住宅税费，并不符合政府鼓励自住与改善性需求的初衷。
北京市住建委也表示，新方案将充分考虑近年来北京城市发展和房价变化的情况，标准更加合理，符合普通住房标准的覆盖面将有一定程度提高，更多的购房家庭将可享受相应的税收优惠，以程度地支持普通居民家庭自住型的购房需求。
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■ 链接
北京普通住宅契税相关规定
●2005年，北京市规定普通住房需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
●2008年11月，北京市针对1.2倍的具体规定调整为：三环以内总价258万元/套，三环—四环之间210万元/套，四环—五环之间198万元/套，五环外120万元/套。如果每套房源的实际成交总价低于上述区域价格，则可享受普通住房1.5%的税收优惠。
●2010年10月1日起，北京市宣布普通住宅中首套房并且在90平方米以下，可享受缴纳1%税率，90-130平方米、总价低于120万元的住宅缴纳1.5%税率，而其余则需缴纳税金3%。从2008年至今，这一区域总价标准并未调整过。
■ 调查
1 同小区同户型不同税
同一个小区，同一个单元，一样的户型却面临着不同的征税标准。
家住通州区九棵树的穆女士，2010年初以单价21000元入手一套79平米的两居室，165万元的总价也在交房时按照税务部门的相关规定，缴纳了3%的契税，因为求房心切，当时穆女士对契税并没有在意。
而到今年，通州众多项目开始“跳降”，穆女士发现小区的部分尾房也被开发商降至15000元/平米出售，她楼下新入住的邻居仅以118万元购得与自家户型、面积相同的房屋，并且还在“普通住宅”标准内，享受到了相应的税费优惠。“我很不解，小区内还有一套90平米的小三居，总价117万元，面积比我家大，却也是普通住宅。”穆女士说。
记者了解到，与穆女士有类似遭遇的购房人并不在少数。楼盘在销售的过程中，即使户型一样，随着楼层的增高也有差价，以每层上浮100元/平米的情况居多。位于丰台区角门路的某小区，19层的高层板楼，开盘均价26000元/平米，以79平米的两居为例，按照相关的缴税标准来划分，则七层以下为“普通住宅”，可以享受契税优惠政策，而七层以上的总价已经超出“三环四环之间210万元/套”的标准，目前只能按照“豪宅”缴税。
2 南五环、北五环“一刀切”
尽管目前楼市进入“普降”通道，一些最近新开的项目更是接近甚至低于成本价卖房。但同样是五环外，北五环和南五环的房价差别在千元以上，一些甚至达数千元。因此，如果按照2008年制定的区域指导价格来看，面积、户型类似的商品房，也会有一部分被划为豪宅。
在中关村工作的张先生说，他购房时既看了南五环外长阳板块的房子，也看过北五环外的房子。当时，长阳的房价在16000元/平米左右，但北苑、立水桥的房子都超过2万元/平米。
一位研究机构的专业人士告诉记者，这样的现象不胜枚举。“五环外太多项目的单套总价超过120万元了，就算按照15000元/平米计算，120万元只能买80平米以下的，但现在大兴、房山、昌平、通州普遍都超过了这个单价水平。这意味着只有在五环以外的这些新城买个一居室才能享有1%的契税优惠，还得满足是家庭住房。而对稍微追求舒适度的两口之家或三口之家，购买一居根本是不现实的。”
■ 热议
总价、时间点成两大热点
记者采访的多名房地产业内资深人士及都表示，普宅新标准和税改势在必行，由于房价增长得过快，究竟豪宅的标准如何界定？记者了解到，在新的普通住宅界定标准中，总价范围和区域单价的界定、以及适用时间节点成为争议最激烈的两大热点。
划分更详细的区域均价
一位品牌房企的相关负责人认为：“目前的区域划分税收标准过于粗糙，简单地按照环线划分很容易误伤刚需群体。政府是否可以考虑采用更详细的区域均价？比如方庄板块、望京区域、长阳板块等等。”另一位业内的人士表示，如今南五环享受优惠政策住房平均交易价格至少要定到150万元以上。
每年或每季调整计税价
亚豪机构市场总监郭毅表示，北京房价市场变化迅速，但这对住建委实质上并无技术难度，可每季度公布区域的平均房价，每年根据房价变化调整区域指导房价。
一位不愿具名的房地产资深人士指出，比较“靠谱”的区域参考标准应该依据合同签订的同时期平均房价更为合理，但他同时指出这也会加大有关部门的工作量，难度可能会更大。
“此外，新标准究竟是以收房时间(缴纳契税时间)为准、还是以网签时间为准、或者是以新规定一个时间节点为准都会决定有多少刚需受益。”郭毅指出，政府应该尽力给普通的刚需们优惠。
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