房地产游戏规则改变 强力调控下“剩者”为王
大河报 2011-12-14 16:05
[摘要] 在经历了2005年与2008年的楼市调控后,2011年的中国房地产行业究竟发生了怎样的变革?未来的生存发展之路究竟在哪里?
房地产游戏规则改变,
强力调控下的“剩者”往往是开发模式创新的“胜者”——
新年的钟声恍惚在眼前,但房地产行业的冬天却让不少地产从业人员忧心忡忡。
然而,不管是幸福的人,还是痛苦的人,地产大佬都不约而同地在反思自己的生存模式。万科总裁郁亮在一次媒体采访时表示:“游戏规则改变了,我们应该做的是顺应规则,在变革中生存。”
有业内人士表示,经历了2011年前所未有的调控之痛、生死之痛之后,才醍醐灌顶市场游戏规则发生了怎样巨大的转变!才明白剩者之所以为王背后的开发模式之决定性力量!
反思2011,从地产开发模式起,悟道者从此气定神闲、一骑绝尘。
[商业缺失之憾]纯住宅开发模式渐趋式微
十年前,地产策划王志纲在总结华南板块的开发模式时曾经断言:有什么样的市场,就有什么样的消费者;有什么样的消费者,就有什么样的发展商;有什么样的发展商,就有什么样的房地产开发模式。
这十年来,住宅地产价格一路狂飙突进,让大规模供应城市住宅的开发商得以超乎寻常的速度成长,万科、恒大、龙湖、碧桂园等一系列地产上市公司长时间成为市场的宠儿。
住宅开发的超级利润,成就了过去十年的房地产神话,也成就了龙湖地产创始人吴亚军420亿元中国女首富和360亿元的亚军——碧桂园主要持股人杨惠妍。
一系列财富神话的背后,我们可以隐隐约约看见纯住宅开发模式的成功。
万科集团总裁郁亮曾经坦言,“通货膨胀的预期、货币政策的宽松,让我们得以享受市场的红利。”而万科集团的精神领袖王石甚至讥讽,“这是一个阿猫阿狗都可以盈利的时代。”
在这种甚至可以说“毫无技术含量”的造福机器面前,开发住宅、滚动开发住宅、规模化跨区域开发住宅,成为多数开发商的共同选择。万科、龙湖、雅居乐、富力、合生创展、保利、碧桂园、恒大、佳兆业、光耀、金地、中海等莫不如此。
一位地产开发商告诉记者,“前些年我们都尽量不开发商业,除非是销售还显顺畅的临街商铺。”住宅开发简单、销售价格高、销售回款快,所以多数开发商选择快速开发住宅。其中,万科是典型。在美国偶像帕尔迪模式的引导下,万科集团十多年里,一直在做减法,逐渐剥离了商业等附属业务,而与众多专业公司合作,仅仅保留了住宅开发者一块最单一的业务,并在经营实践中,逐渐形成了“规模扩张、快速开发、快售、提高资金周转率、追求25%阳光[消息价格户型点评]利润”,提高经营效率的开发模式。
过去十年的实践,帕尔迪模式成就了万科集团的辉煌霸业。万科成了中国地产界个年销售额过千亿元的房地产公司。
然而,市场的突变开始在2011年显现:速度不可能无限制地增加,价格也从来不会永远向上。
在“限购、限贷、限价”等政策的调控下,僵持了一年之久的楼价,终于在“金九银十”后开始断崖式下降,龙湖地产、碧桂园、万科地产、中海地产、招商地产等一系列品牌开发商的相继出货,让消费者彻底改变了“城市化加速、土地资源稀缺、房价仍然会涨”的神话。
而对于开发商来说,房价溃退则更是生与死的考验。对于那些过于依赖住宅开发的地产商来说,销售困难、金融紧缩,叠加效应的显现让开发商资金链极度紧张,房地产纯住宅开发模式的致命弱点——“企业抗风险能力弱”由此显现无遗。
正是在这种反思之下,从2011年年初起,保利地产、招商地产、金地集团等巨头就先后表示要加大持有型物业的开发。招商地产专门成立了商业地产开发公司,并启动了总600亿的“蛇口都市综合体项目”。保利地产则表示一年内在广州推出100万平方米商业物业,提前改变盈利模式。
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