明年二季房价或止跌 上涨城市涨幅均未超0.2%

经济参考报  作者：高伟 王涛  2011-12-19 09:26

[摘要] 国家统计局18日发布的“11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，在新建商品住宅(不含保障性住房)中，环比下降的城市增至49个，比上个月多了15个，持平的城市为16个，而环比价格上涨城市的涨幅均未超过0.2%。环比降幅比较明显的城市有：北京、天津、上海、九江、岳阳、沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京。

国家统计局18日发布的“11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，在新建商品住宅(不含保障性住房)中，环比下降的城市增至49个，比上个月多了15个，持平的城市为16个，而环比价格上涨城市的涨幅均未超过0.2%。环比降幅比较明显的城市有：北京、天津、上海、九江、岳阳、沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京。

此外，与去年同月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市达到61个，比10月份增加了2个。11月份同比涨幅在5.0%以内的城市也为61个，比10月份增加了4个。

中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“综合统计局数据可以看出，继10月城市房价拐点出现以后，11月城市房价拐点加深，下调幅度增加，调控效果愈加明显。”

张大伟称，在70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，但是也明显地出现了跌幅不同的现象，其中限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了0.35，而执行限购城市的40个城市中环比平均下调了0.23，非限购的30个城市环比下调幅度为0.13。

“可见限购依然是调控政策中比较有效的政策。也促进了房价拐点的出现。”张大伟指出，“环比房价下调超过0.5的6个城市中全部为限购城市(沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京)，限购的40个城市中有30个城市出现了房价环比下调，7个城市房价停涨。”

另据本报记者了解，伴随房价下行城市增多，部分城市住宅市场正呈现供大于求的局面。11月份7大城市(北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州)中一手住宅供求比大于1的城市分别为北京、广州、深圳、成都和杭州。其中杭州的供求比依然，达到3.50，其次为深圳和北京。其中深圳从10月的1.39增加到11月的3.29，已超过2008年10月的高位3.25。

德佑地产市场研究主任陆骑麟告诉本报记者，接近年关开发商推盘动力消退，当前开发商的首要任务是去库存。“进入12月后，前期以大幅折扣吸引客户的现象也日益减少，这段时间内购房者对房价调整的预期依旧没有改变，因此12月的成交量想要有所突破仍然存在较大难度。”

截至日前，已有至少26家上市房企发布了2011年度业绩预告，尽管部分巨头房企全年销售业绩仍有所增长，但颓势难挽。万科11月份实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元；其中销售面积环比下降27%，同比下降24%；销售金额环比下降20%，同比下降36%。中海和碧桂园11月的销售面积环比降幅也分别达52%和41%。

12月上半个月，四大产权交易市场出现近20宗房地产资产交易挂牌案例，总市值接近百亿元。截至目前，2011年在股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易达253宗，约为去年全年同期并购宗数的两倍，并购金额超过900亿元。

中原地产据此分析指出，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。在宏观调控政策趋严，房企资金链趋紧的双重压力下，房地产行业的整合速度进一步加快，尤其是近期以来，房企股权转让、并购等案例正在密集出现。

楼市低迷逐渐加深的背后是“限购”、“限价”、“限贷”等一系列调控政策的持续发力。最近一段时间，密集释放紧缩信号，彰显了坚持房地产调控的决心。

有消息披露，发改委有关负责人近日在发展和改革工作会议上表示，明年将继续严格执行抑制投机、性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格办法，研究商品住房领域反暴利规定。

“这是对市场的又一个暗示”，中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说，市场不要幻想未来的调控会有所松动，我们面临的现实是政策可能还会“做加法”。

14日结束的经济工作会议明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。北京市住建委有关人士在16日召开的新闻发布会上已明确表示，北京市目前执行的限购政策明年将会延续。

美联物业研究高级主任徐枫告诉记者，2012年政策不会做“方向性”调整，房地产调控仍以打击商品住宅投机为主，限购政策不会放松。可能会有针对性的对房地产调控政策进行微调。

此外，中原集团研究最近发布的研究报告认为，从刚刚结束的经济工作会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看，未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，短期内以“限购”为代表的限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税、加大供应、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。

对于未来一段时间的市场走势，陈国强认为，明年将继续“深调”，整个行业所感受的温度也将更低，市场可能面临更加低迷的状态，价格出现松动的范围更大，调整的幅度也会更大。随着房价逐渐回调到位，需求将逐渐释放，市场也会慢慢达到新的均衡。