地产大鳄万科借10亿开发上海项目

大众证券报  2011-12-20 09:41

[摘要] 一向被市场认为“腰包”最鼓的地产大鳄——万科在持续严厉的地产调控下，也忍不住要伸手借钱了。万科昨晚发布公告称，为满足公司上海五街坊项目开发的需要，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，借款期限两年。10亿元借款为固定利率借款，年利率11.2%。

一向被市场认为“腰包”最鼓的地产大鳄——万科在持续严厉的地产调控下，也忍不住要伸手借钱了。万科昨晚发布公告称，为满足公司上海五街坊项目开发的需要，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，借款期限两年。10亿元借款为固定利率借款，年利率11.2%。

资料显示，华润股份有限公司为华润深国投信托控股股东，持股51%。同时，华润股份持有万科14.73%股权，为万科大股东。因此，此笔借款构成关联交易。

此前，万科2011年次临时股东大会通过《关于与华润合作事项的议案》，已授权董事会决定在人民币44.2亿元以内利用华润深国投信托有限公司信托资金等事项。上海五街坊项目借款事项已于12月12日获董事会审议通过。

今年房企销售放缓，融资渠道紧缩，导致资金面承载巨大压力。工作会议对2012年房地产政策的定调依然是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，这意味着政策短期仍趋紧，房企在资金上也必然会未雨绸缪。

据中指院披露的相关数据显示，11月份，万科、招商地产、中粮等房地产企业仅一个月时间就通过银行借贷、票据、股权融资，出售项目等方式融资额高达420亿元，环比大涨284%。其中，万科一个月内两次通过贷款的形式为旗下项目融资，涉及资金2.45亿元，分别是万科南京江宁上坊保障房建设以及深圳金色领域二期项目。

截至2011年三季度末，万科账面现金及现金等价物净增加额为-19.47亿元，经营活动产生的现金流量净额也为-14.95亿元。主要城市成交继续萎缩也让万科单月销售额连续三个月出现环比下滑。11月万科实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元，环比下降19.8%。9月份万科销售额实现125亿元，达到三季度高峰。随着金九银十遇冷，10月销售额则下降到103.4亿元，同比下降33%。

万科董秘：官方数据有水分明年房市惨过08年

12月15日消息，万科集团董秘谭华杰今日在某内部者沟通会上表示，国家统计局住宅统计数据存在一定问题，存有水分嫌疑。万科团队内部统计模型显示，多项主要数据显示房市不太乐观，房市明年数据会比08年更难看。

明年房市会惨过2008年

根据国家统计局12月9日公布的数据，今年1—11月份，住宅销售面积7.96亿平方米，同比增长7.5%；住宅销售额4.06万亿，同比增长13.7%。对此数据，谭华杰表示了质疑。

他说，只要在工商局登记，主营业务是房地产的都属于房地产企业，大概有8万多家，每月要向统计局填表交月报，最终形成统计数据，是有水分的。在他看来，这8万多家房地产企业规模素质参差不齐，“统计局有些表上的项目我都得打电话询问才弄懂，可想而知那些小企业自行填表的质量”。

“所以，看统计局量数据是没有用的，要看同比数据。”谭华杰介绍，70个大中城市的网签数据可行度较高，“一份合同对应一个数据实现信息化，而不是开发商自行填写”。但同样存在问题，“有些城市的网签数据今年10月份才全部公布，没有历史可比性。”

因此，万科采用14城市的网签数据作为研究对象。“这其中包括京沪广深一线城市，也包括成都杭州等二线城市，以及无锡佛山等三线城市。都是有5年以上网签数据作为历史参照的”。

谭华杰说，研究这14个代表性城市的数据来看，“这些城市今年1—11月份住宅销售面积81110平方米，住宅销售额9305亿，同比都在下降。9—11月三个月住宅销售面积同比下降42%、49%、47%。下降幅度超过2008年同期。”

之前官方数据显示，在当前的市场环境下，房价下行的概率已经徒然上升。北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的历史水平，房地产行业已经进入了去库存化周期。而谭华杰透露的14城市批售比和存货也令人不安。

“14城市批售比(销售面积/批准销售面积)0.45，接近2008年0.44的水平。三季度批准销售面积3579万平方米，创下历年单季度水平。批售比类似于去化率，大于1表明销售顺畅，现在说明这一半供应没卖出去。”

谭华杰进一步分析说，“14城市批售比从8月份的0.7陡然降到0.45，说明当时房价突然下降，持币观望情绪观点到达顶点，新增供应量持续超过成交量。最后5后悔比例大幅提升，排队交钱时说上洗手间突然溜走一去不回。”

“而截至11月末，14城市存货规模突破1亿平方米，库存消化接近15个月。接近08年12月底的历史水平，当时14城市存货1亿1500万平方米，库存消化需要17.2个月。春节房市低谷马上到来，明年上半年库存将很快突破08年历史水平。”谭华杰说。

现阶段房市不存在泡沫

虽然房市预期不佳，但谭华杰认为，现阶段房市不存在泡沫。

“泡沫分两种，一种是透支性泡沫，突出表现在高财务，万科11月购房者一次性付款比例34%，按揭贷款比例39%，均处于历史水平。高购房者比例不高”，谭华杰说，另一种是供给性泡沫。

“但一二线城市土地供应量长期来看是不足的，面粉不够还担心面包太多是没道理的。”谭华杰警告说，“反而要担心三线城市泡沫，比如鄂尔多斯(11.37,-0.43,-3.64%)，土地供应量过多引发供给性泡沫。”

在他看来，一手房价格春节前将调整到位，“开发商不可能穿越成本价卖房。”但二手房还要跌，持房者可能会出现心理崩溃、急需用钱情况抛售，“明年二季度去看着买二手房，是最理想状态。”

在谭华杰看来，明年土地市场机会大过房屋市场。“现在开发商卖房不亏，可以在明年土地市场进行抄底。土地流拍和底价成交现象会进一步扩大，土地市场进入冻结状态。”

谭华杰提供的数据显示，三季度16个城市土地流拍率39%，也接近08年市场低谷期水平。他同时提醒者注意，08年12月底土地流拍率61%创下历史最差，目前土地流拍率已经被低估了。

“比起过去，现在地方政府出让方市场化程度提高了。现在准备拍卖土地时，比以前都会多一个询价环节。如果报名的不积极，直接就提前中止。比如今年广州南站地块拍卖前几，两次暂停拍卖，就是因为这原因。”

某些中型公司会有危险

展望明年房市，谭华杰认为，小开发商只要进入过冬模式，不会有生存危机，反而是一些风格激进的中型开发商也有危险，“会遇到大问题”。

“媒体喜欢讲小开发商的破产故事，可以理解，媒体需要故事就像开发商需要资金一样。但真实的现实往往比故事乏味。”谭华杰说，房地产行业大规模的并购不会发生，小开发商不会出问题，“他们炒掉工人，只留老板娘收钱，直接让代理公司业务房帮他卖房，卖一套就能活几个月。”

在谭华杰看来，没有一家开发商有反周期操作能力，“的融资渠道都被掐死，没钱就是全行业都缺钱。”

但谭华杰说万科不会去期盼限购松动，“我们没有任何特殊渠道获得限购政策松动的消息，也不会做努力获取此类政策变动消息。历史经验告诉我们，通过渠道获取政策消息最后基本都是谣言。我们宁愿阶段性踏空也不愿意阶段套牢。”

他最后意味深长的提醒，“出问题的只会是哪些风格激进的中性房地产公司，比如09年下半年买地过多的开发商，可能会遇到大问题。大家可以关注一下。”