四大房企第三季度报PK：万科当老大保利最差
地产中国网 2011-12-22 15:38
[摘要] A股上市房企第三季度报告已结束，公司业绩有喜有忧。在国内重点四大房企(招保万金)中，营收收入同比回落仅万科，其余均大幅增长；而销售额则只有金地增幅缓慢。负债方面，扣除预收款的影响，保利及万科负债率处于低位，但净负债率保利及金地偏高，均超过100%。在如今严政下，激进派所面临的压力也明显增加，如保利及金地。
A股上市房企第三季度报告已结束，公司业绩有喜有忧。在国内重点四大房企(招保万金)中，营收收入同比回落仅万科，其余均大幅增长；而销售额则只有金地增幅缓慢。负债方面，扣除预收款的影响，保利及万科负债率处于低位，但净负债率保利及金地偏高，均超过100%。在如今严政下，激进派所面临的压力也明显增加，如保利及金地。
四企业销售均增长营业收入仅万科回落
从销售及营业额角度分析，由于企业规模原因，招保万金中保利与万科有可比性、招商与金地有可比性。前三季度保利实现营业收入172.87亿元，同比增长50.96%；实现净利润22.91亿元，同比增长28.21%。而万科源于项目结算时间差异的影响，营业收入同比下降24.25%，为223.8亿元；净利润为32.72亿元，增长10.65%，这由于公司今年万科结算项目销售价格显高于去年同期。
公司营业收入增长源于销售量的上扬，前三季度保利地产销售签约面积482.83万平方米，销售签约金额为413.96亿元，同比分别增长23.09%和28.02%；同时已接近去年全年433.82亿元。而万科似乎更甚一筹，销售面积为601.1万平方米，销售金额714.2亿元，同比分别增长17.8%和54.8%。由此，在上市房企，万科及保利不愧为龙头企业。
其次是招商及金地，两者销售及营业收入均出现不同程度的上扬。金地前三季度营业总收入为104.28亿元，同比增加100.27%，增幅在四大房企中；净利润13.39亿元，同比增加74.20%。招商地产营业收入达95.85亿元，同比增长81.27%；净利润14.27亿元，同比增长48.49%；销售额及营业收入位居四大房企末尾。
销售量看，金地1-9月累计销售面积133.2万平方米，销售金额153.7亿元，同比分别下降1%及增长2.7%；销售金额小幅振荡。而招商借助“金九”销售旺季，在第三季度销售超过50亿元，使前三季度共销售95亿元，完成全年目标的63%；可谓取得不错业绩。
从利润率角度分析，似乎公司规模效益并不明显。三季度四大房企中毛利率(扣除营业税及附加)的为万科28.9%，同比去年上升了6.1个百分点。保利毛利率却垫底仅为23.7%，同比回落2.6个百分点。其次是招商为27.6%，同比上涨1.2%；金地为24.5个百分点，同比下降2.9个百分点。净利润而言，招商地产位居榜首，为14.9%；其次是万科为14.6%、保利为13.3%及金地12.8%。
保利耗资大负债高招商更谨慎
从另一个角度考虑，大规模企业似乎也并未有。三季度负债率保利位居榜首为78.9%，同比上涨了10.3个百分点，在行业中属于高位。其次是万科为73.7%，同比上6.4个百分点；金地负债为72.3%，同比上涨2.7个百分点；招商为62.3%，同比上涨2.6%。尽管源于房地产行业特殊性，即企业预收款占负债比重较大，如保利为43.4%，万科为47.4%，招商为28.6%及金地为34.6%。如果扣除预收款项，万科及保利负债率会有所下滑。但是四大房企的净负债率却相差很大，如万科净负债率仅为27.3%、招商为12.8%。而保利及金地却超过100%，分别为145.9%及128%，这意味着公司多数经营资产源自借款(包括短期及长期)，借款比重较大。
另外，在考虑企业收入同时应该关注企业支持情况，拿地是企业的支出。目前看，四大房企均拥有比较充裕的现金，如万科307.14亿元、保利136.87亿元、招商108.22亿元及126.45亿元。从企业规模角度看，保利地产现金不算充裕，相比其余三家企业。这可能由于保利在行业中属于激进派，拿地相对积极；而招商及金地相对谨慎。截止10月15日，金地今年共耗资54.64亿元，在6个城市获取6块土地，多数分布在二三线城市；权益建筑面积约为115.7万平米，仅为去年全年22%。招商耗资56.27亿元，在5个城市获取7块土地，也均分布在二三线城市；权益建筑面积约为124.69万平米，为去年全年的63.5%。保利在12个城市耗资177.3亿元，目前的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过万科位居行业榜首。万科在17个城市耗资177.8亿元获得约1433万平方米的新增权益建筑面积。
由此，在房地产这个所需资金很大的行业中，龙头企业激进派已带给企业高负债及低现金流等问题，如保利地产及金地(下半年开始变的谨慎)。这意味着企业经营活动多数来自借款，而在现今的调控压力下，企业的偿债压力加大在所难免。
如今房企各融资渠道日益萎缩，楼市调控严政不断已致使成交量逐步下滑。房企面对各方压力，自有资金或将成为未来一段时间内房企开发主要来源。而对于激进派，自有资金相对薄弱，资金压力似乎已开始浮现。企业要减缓上述压力，只有变的“温和”、谨慎，由此，房地产行业链前端土地市场的降温或将来临，期待连锁反应的出现。至于未来房企压力是否减缓，这取决于楼市政策的效果及资本市场的力度等。
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