财政部严查房企财务 资金链紧绷房企遭会计风暴
房地产 作者：龚小锋 2011-12-22 18:27
[摘要] 部分房企偷逃税为业内共知，调控之下，资金链紧绷的房企是否更加偏好在会计上做“小动作”，成为外界关注的焦点。
文/本刊记者龚小锋
部分的房企偷逃税为业内的共知，调控之下，资金链的紧绷的房企是否更加偏好在会计上做“小动作”，成为外界关注的焦点。
近日，资金链紧张的房企再遭重创。10月11日，财政部的官网上发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》，公布了2010年对114户企业的会计信息质量和56户证券资格会计师事务所的执业质量检查公告。
包括恒大地产、保利地产、中信地产等17家的房企卷入这次检查风暴，其中涉及不同程度的财务数据不实、会计违规、信息披露不充分等的问题，总共公司累计少缴、迟缴税额竟超过20亿元。
调控下“严打”房企财务
在存货压顶现金为王的状况下，通过会计的手段避税、融资似乎也是“顺势而为”。且目前中资内房股的行情一直波动，不少处于走低趋势，此种市场趋势对于负债率向来较高的恒大及绿城等房企，无疑造成一定影响。
中粮地产今年三次出售手中的部分的金融资产，所得的税后利润共计高达3.92亿元。绿城2011年中报显示其净资产负债率已由去年的132%剧升至163%。
房地产业是一个连续三年进行专项检查的行业。
据了解，这项当时称为“基础会计工作专项活动”的检查，于2010年10月低调展开，主要由财政部的专员办、审计署和中国证监会联合开展。目的是为了加强企业的会计基础标准，同时在某种的程度上也是为了房地产市场宏观调控，加大对大型房企的检查力度。
财政部在“第二十一号公告”中明示，密切的关注房地产行业的盈利状况、资金链条和经营风险。显然，此次财政部加大对房企的检查力度，某种程度上是调控政策之举。
相关处罚措施也显得雷厉风行。广东宏远集团房地产开发有限公司、中粮地产(集团)股份有限公司、三亚亚龙湾开发股份有限公司被处以罚款的处罚，直接责任人被处以罚款、吊销会计从业资格证书、建议撤换会计负责人等处理处罚，存在偷漏税款等问题将依法移送税务等有关部门处理。
开发商称系会计细节偏差
多数房企表示此次仅是由于会计细节上的偏差而轻微违规。一家榜上有名的大型房企新闻发言人亦表示，此次调查只是针对会计细节，并不是什么大事，有部分是因为公司会计人员与财政部在一些具体会计细节问题上标准不同。
10月12日，恒大地产首席财务官谢惠华表示，关于50多家子公司的长期股权未合并报表的事情存在于2009年报中，而现在早已解决，只是会计流程上的问题，不涉及造假。
业内人士认为，在房地产行业偷逃税占据绝大部分，是业内潜规则。此次所涉及到的房企会计违规问题并不严重，多数是数据不实以及会计手法上的错位运用，对房企业绩和财务影响并不大。
北京市律师协会税法专业委员会副主任王朝晖表示，企业内部会计准则会与财政部略有不同。财政部是在整体会计行业准则上的理解，而房企由于具体到地域及公司个体，对土地税等税收及利润的结算均有差异等。
如恒大等海外上市企业，采取国际会计准则的企业，与财政部的会计准则之间在技术角度上存在分歧。以税种为例，土地税和企业所得税计算过程复杂，计算时间长，计算基数难以量化。但王朝晖认为，尽管存在不同，但是最后都必须依照税法整改。
多种假账方式并存
房地产企业偷税手段花样百出，比如错记会计科目、假虚列成本、调整税款申报数额、利用楼盘销售的时间差的特点来偷税等方法。重庆隆鑫地产(集团)有限公司，即将其他年度房地产销售收入1.25亿元计入2009年。
通过各种的方法来减免个人所得税较为普遍。如恒大地产集团有限公司少计长期股权2.51亿元、少扣缴个人所得税5033万元。另外，由于房企集团旗下子公司众多，通过不同项目公司的运作，利用各种税率差逃税也普遍存在。远洋地产有限公司下属林达华夏公司，为母公司借款提供担保8.5亿元未进行披露。恒大亦未将下属57家子公司纳入合并2009年财务报表。
与房企相关的三大税种分别为营业税、企业所得税以及土地税。
据李劲松的介绍，营业税由于占比较低，只有百分之五左右，不是大问题。如此次曝出的三亚亚龙湾开发股份有限公司未按规定核算长期股权，少计营业外收入4.03亿元。“最容易做的是坑国家的税，因为国家是一种虚拟人格，很少有人会真正心痛，因此所遇到的阻碍也就少。”北京市忆通律师事务所主任李劲松也表示，“地方征税是猫抓老鼠，猫一偷懒，老鼠就没人管了，征收问题也就出现在这里。”
土地税为偷税大项
财政部的网站公告称，财政部驻北京市财政监察专员办事处在检查中发现北京某地产公司2009年度财报存在相关会计违规行为“未计提土地税，少计主营业务税金及附加1.28亿元”。
据介绍，从房地产行业纳税组成的结构来看，土地税和企业所得税是最容易做假账的环节。在这两个税种中，房地产开发商可以通过做假账提高建筑成本来减少净利润，从而降低交税金额。尤其是土地税，越晚清算越对房企有利。土地税会对房地产公司资金链产生影响，企业越晚清算越有好处。
北京市律师协会房地产与建筑工程专业委员会的律师秦兵表示，尤其是土地税问题确实会多一些，在日常接触的项目中，普遍存在这种问题。
查阅公开资料可知，2008财年公司的土地税为4.2亿元，但在2009年年报的税项部分却介绍说“随着毛利率下降，土地税于2009年亦下跌41%至2.48亿元”。一年之间土地税“下跌”41%之巨，引起部门重视。
“几年前我曾经核算过北京一个项目，根据公开材料，就单纯的土地税就偷税一个亿。上海和北京初步每一年光是偷逃土地税，初步匡算就有好几百亿。”北京市亿通律师事务所主任李劲松说，这些数据无误，其个人曾经做过统计，相关机构也做过调查，业内共知。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
