2011京二手房住宅成交12.1万套 环比下降38%
房天下 2011-12-28 10:42
[摘要] 2011年全国房地产市场均处于严格的调控政策之下，北京市可谓是调控政策最为严厉的城市。2月份出台的“京15条”奠定了2011年北京市房地产市场的基调。据“链家地产”市场研究部统计，今年二手住宅成交达121319套（12月份为预估值），与2009年峰值相比缩水一半以上。
2011年房地产市场均处于严格的调控政策之下，北京市可谓是调控政策最为严厉的城市。2月份出台的“京15条”奠定了2011年北京市房地产市场的基调。据“链家地产”市场研究部统计，今年二手住宅成交达121319套（12月份为预估值），与2009年峰值相比缩水一半以上。整体二手房住宅市场换手率仅为2%左右，与历年大约3%的换手率相比，市场的成交流动性减少了30%，市场活跃性低。整体二手房住宅市场成交特点与往年相比有显著变化。
二手住宅成交现“L”型，成交量环比下降38%
受调控政策的影响，2011年全市二手房住宅成交为12.1万套，环比去年下降了38%。全年成交量走势呈现出“L”型，即1月份成交达23000套相对高位，2月份后成交量骤减，2—12月11个月期间单月成交量均在8000套上下徘徊。这种成交从相对极高回落至一个相对极低且一直保持极低值走势的现象是极为少见的。此外，成交前十的商圈成交与去年相比，平均下降幅度达60%。造成该成交趋势的根本原因是限购和信贷政策。
一、 限购下外地人成交环比缩水4.3万套，占比15%创09年以来
据“链家地产”市场研究部统计，在历年的二手住宅成交中，外地人占比接近30%左右。而今年“京15条”调控政策中规定“在京外地人须提供连续5年以上纳税或者社保证明”，严苛的政策促使大批外地人失去购房资格，导致2011年全年二手房住宅中，外地人购房占比仅为15%，占比与去年相比下降了15个百分点。这是自2005年二手房市场逐渐活跃后外地人购房占比的一年。实际成交量是1.4万套，与去年相比外地人成交量缩水约4.3万套。
“链家地产”首席分析师张月认为，外地人购房受限促使大量型购房者退出市场，同时也使部分外地刚需人群失去购房资格被迫观望。全年不足1.4万套的成交量根本无法满足庞大的外地人住房需求。促使外地人购房潜在需求滞留租赁市场。外地人成交骤减也导致去年外地人集中购房的部分郊区成交降幅明显。其中传统外地人集中区通州，成交量环比降幅为56%，为全市各城区中降幅，大兴区降幅也达50%以上。
二、 紧缩信贷下全款购房比例达7成，过度依赖贷款的刚需购房受限
2011年央行曾3次调整存贷款利率，并且6次上调存款准备金率，年末下调1次存款准备金率。信贷政策对于市场产生两个作用：贷款难度增大以及贷款成本增加。这势必会导致贷款购房人群减少。据“链家地产”市场研究部统计，2011年全款购房者占比大约是7成左右，与去年相比增加了1成。考虑政策影响力以及贷款中公积金和商贷占比情况，今年商贷购房的比例大约在15%左右，与2009年贷款购房盛行的情况相比，减少10个百分点。即使采用商贷的购房者也将面临实际贷款额缩水，虽然规定首套房可贷款7成，二套房贷款4成，而实际贷款过程中，首套房和二套房贷款额度均减少1成左右。
“链家地产”首席分析师张月认为，在累次紧缩的信贷政策影响下，当前市场成交主体是首付能力好，或自身融资能力强的消费者，而过度依赖贷款的消费者被迫退出市场，尤其是经济能力较差的首套房刚需人群。而年底央行近三年首次下调存款准备金率，或将为未来信贷有所放松的信号。加之年后银行将会有新的贷款额度，预计明年年初贷款相对容易。整体来看，明年全年的信贷政策相对会适度放松，有利于首套房需求人群。
三、 全市二手房换手率仅为1.9%，市场流动性较低
据“链家地产”市场研究部统计，2011年全市二手房 换手率仅为1.9%，不足2%。而去年全市二手房换手率达到了3.8%。受调控政策影响，低成交下市场的观望浓厚，整个成交周期拉长，二手房市场中流动性明显变慢，活跃性较低。换手率较高楼盘较多集中于回龙观、天通苑区域。由于这两个区域楼盘性价比偏高，而且也是传统刚需和改善性人群集中区域，在成交全面下降的情况之下，该区域成交量仍然位于前列，所以换手率较高，其中也有个别别墅项目体量较小，价格走低的情况下，出现部分业主套现情况，促使整体换手率较高，如龙湖香醍漫步三区。此外，受政策影响，部分满5年的经济适用房今年换手率较高，如和谐家园二区换手率接近20%，除去部分正常交易外，“经转商”也导致其换手率虚高的情况。
四、 城区成交格局基本稳定，城区成交占比较去年高出4个百分点
2011年调控后，各城区成交量同时全面下降。下降幅度最明显的门头沟区、房山区、通州区、昌平区，降幅就均超过50%。郊区成交量明显下降的情况之下城区的占比上涨，整个二手房市场中城六区的占比为64.6%，较去年相比高出4个百分点。即使传统新房成交的区域朝阳区，今年二手房成交量2.43万套，比新房高出1倍多。“链家地产”首席分析师张月认为，今年受限购影响，外地人购房减少，主体成交改善性人群增加，业主选择“以远换近”，因此城区的成交占比上涨。目前二手方的主体仍是以城区(包括内城区和外城4区)为主。
五、 前十商圈成交缩水60%
据“链家地产”市场研究部统计，2011年前十商圈包含回龙观、天通苑、东直门区域、金融街等区域。与去年相比，成交前列的区域变化并不明显。这类区域在成交大幅缩减的情况，其成交地位仍位于前列。主要原因是这些区域为传统的刚需成交热点区域，区域体量大，性价比较高。因此即使在调控下，成交量仍然较为可观。如天通苑、回龙观区域。对于一些传统的房价水平较高的房屋来说，今年低价环境也将会吸引消费者购买。去年的成交前十的区域，住宅成交量均在1000套以上，而今年仅有前两个区域成交量超过1000套，整体前十区域的成交量与去年相比减少了6成。
六、90平方米以下房屋占比微涨，刚需购房人群增加
据“链家地产”市场研究部统计，与去年相比，今年成交结构基本维持稳定，90平方米以下房屋仍然是成交主力，占比达58.3%，与去年相比微涨1%。主要原因是，调控将基本将性人群挤出市场，改善人群需要“卖一买一”，成交周期拉长，所以在固定时间内，刚需人群的占比增加，小户型成交占比有所上涨。其中12月份受计税价将执行的影响，消费者加急网签，面积档位120-140平方米房屋占比增加2个百分点。
七、30-39岁人群购房占比增加3.3个百分点，平均购房年龄微涨
据“链家地产”市场研究部统计，2011年，各成交年龄档位占比变化较为明显，其中25-29岁购房者占比减少约2.5个百分点，而30-39岁购房者占比增加了3.3个百分点。
“链家地产”市场研究部认为，由于当前对于外地人购房要求5年以上纳税或者社保证明，基本上30岁以上的外地人购房者才有可能具备购房资格。无形中提高了外地人购房年龄。此外，由于信贷紧缩，贷款购房成本增加，低龄刚需人群被迫退出市场。而在当前低价的环境下，大面积房屋价格降幅明显，而部分价格坚挺房屋售价开始松动，因此改善性购房“以小换大”、“以远换近”的成本减少，选择性增加，导致这类购房者增多。年龄分段中，30-39岁购房者增加明显。在当前的调控环境之下，预计未来将成交年龄将会缓慢增加的趋势。
八、新增房源量整体走低，年底呈现上涨的趋势
受调控影响，消费者的出售意愿开始缓慢下降，尤其是在4月份之后成交量明显走低，消费者的销售意愿开始明显下降，而在10月份之后，新增房源量指数开始缓慢的上涨，但是仍低于2、3月份水平。
“链家地产”首席分析张月认为，消费者的销售意愿一般均会根据当前的市场状态来调整心理预期和出售意愿，如4月份后成交走低、房价下降，消费者选择将房屋挂牌出售，但是其中不乏部分消费者仅仅挂牌，真实出售意愿低，而经过近半年的低成交，而所谓“金九”低成交状态促使消费者对后市信心不足，10月份新增挂牌房源增加。年底，成交难度增加，短期内成交状态难有改变，和面临长达4个月以上低成交，其成交意愿进一步增强。（备注：新增房源指数：以1月份为定基，换算其余各月指数）
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