2011成都土地市场遇低温 楼市调控土地冰冻
天府早报 2011-12-29 10:21
[摘要] 裸奔，指除了出生时身上的东西外，其他什么都没有。刚开始的时候，只是“天体运动”爱好者的行为，现在这项“运动”正在逐步蔓延到赛场上，尤其是足球赛场。不过今年，在楼市调控之时，一向受宠的土地市场也备受波及，低溢价成交、起拍价成交，甚至流拍，土地开始裸奔！
中国土地挂牌网讯：裸奔，指除了出生时身上的东西外，其他什么都没有。刚开始的时候，只是“天体运动”爱好者的行为，现在这项“运动”正在逐步蔓延到赛场上，尤其是足球赛场。不过今年，在楼市调控之时，一向受宠的土地市场也备受波及，低溢价成交、起拍价成交，甚至流拍，土地开始裸奔！<<<更多资讯 详情点击>>>
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2011成都土地三大关键词
■关键词一：慢热
我们回顾全年的成都土地市场，可以用慢热来形容。中指研究院发布的《2011年1~3月120个城市土地市场交易情报》显示，在10个重点城市中，深圳和成都两个城市无住宅用地成交。
在春节大假后，成都土地招拍挂市场没有随着春天的到来而回暖，显得格外冷清，连续3个月放量为零。与此形成对比的是，大量的保障房用地和市政配套设施用地，通过划拨或是协议出让的方式入市。
这样的境况一直持续到5月，随着房地产传统旺季的到来，土地市场开始“破冰”。5月9日，竞拍出让5宗土地净用地面积共计196.02亩，但最后成交的溢价率都并不高；而5月20日主城区的第二场土地拍卖会则更为清淡：高新南区的两宗大幅地块，备受保利、龙湖、中海、华人、新希望、华润、花样年等开发商青睐，但在拍卖现场遇冷，丰收地块中国中建地产以起拍价收入囊中，另一宗仁和的大幅地块仅以溢价率2%被中海竞得；5月31日成都市国土局再发布5宗住宅和商业土地拍卖公告，合计560余亩。5月之后，据统计，整个6月招拍挂出让土地总量是5月的3倍。
■关键词二：流拍
土地市场刚刚“破冰”不久，进入第三季度的成都土地开始频频遭遇流拍，显示出开发商对市场信心不足。
2011年10月，成都土地市场提前入冬。10月26日，成都四宗土地拍卖因为“报名人数不够”被终止拍卖，原本定于当天拍卖的另外两宗地块已在此前两日就公告终止拍卖。不仅如此，两周前位于双流的两宗近249亩商业用地也已流拍。
根据四川中原地产的土地半年报显示，2011年上半年，住宅类用地供应1384.16亩，成交1236.71亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华，为条件佳、的地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见。
据统计，今年全年流拍土地高达29宗。锐理数据平台成都公司总经理郭洁表示，如果市场依然不景气，土地市场在未来一年持续冷清也是极有可能的事情。
虽然如此，在流拍事件频发的第四季度，仍有令人关注的拿地企业。11月3日，新加坡丰隆集团竞得位于温江区公平街办太极社区10、11、13组地块，面积合162.7374亩，宣布其正式进入成都市场。丰隆集团高级副总裁梁德平曾公开表示，丰隆集团一直在中国西部寻找发展机遇，而成都作为中国西部的特大城市，市场前景广阔。据了解，新加坡丰隆集团将18亿美元，在光华建成商业体量达49万平方米的城市综合体。
■关键词三：商业
在2011年，整个成都楼市的热点词非“商业地产”莫属。商业地产加上物业，都比住宅高，并且风险更低。正因为开发商顺应了购房者这样的心理，在土地市场上的表现也如出一辙，商业地块的受欢迎程度大大高过住宅用地。
根据成都市国土局的公告统计，从第四季度开始，成都土地市场开始放量供应，截至10月17日，成都市国土局公告10月以来的拍卖和挂牌出让的土地已经达到3610.2572亩。值得关注的是，成都在土地供应结构上也作出了调整，在推出的地块中，商业比重有所加大，与住宅的比例接近持平，而按照以往的惯例，入市的地块中都是住宅多过商业。
在政府推出的商业地块增多的同时，开发商对商业地块的兴趣也更大。以11月的城南为例，主城区的主要成交地块集中于城南大源组团，均属于商业地块，其中1宗颇受开发商追捧，溢价达233%。
原因>>>
市场萎缩拿地谨慎
土地市场为何遭遇“千年极寒”？不得不承认，楼市交易的走低直接影响着土地市场的起伏。
在成都今年春节之后，先后发布了住房限购令和房价调控目标，房地产市场迅速萎缩，开发商更是谨慎，全年土地市场都难以出现往年的火爆景象。不少业内人士都认为，如果调控没有放松的迹象，市场情况持续恶化，开发商会认为贸然拿地风险大。
“今年成都土地市场出现慢热和流拍的两大现象，原因主要有三。，政府宏观调控深化，受‘三限政策’的影响市场消费力萎缩，大部分房产企业回款困难直接导致土地市场低迷；第二，高企的地价对现如今的房产企业失去吸引力，房产企业的利润空间减少，也是土地市场低迷的重要原因；第三，开发商对未来市场情况预判的模糊和不确定因素，使大部分房产企业的预期降低。”成都中舆地产策划总监朱洲认为。
对于在多次拍卖会上品牌开发商表现出不敢轻易拿地的心态，锐理数据成都公司市场部总监叶强表示，这与成都主城区实行住房限购有关系，“是限购产生的倒逼效应”。不仅如此，他分析认为，在限购政策的作用下，未来郊区县的土地可能会出现上涨。
展望>>>
明年冷暖还看楼市
年底，除了回顾与盘点，人们更多地对明年的市场开始有所揣测。首先，今年土地成交量的下降使得土地价格下跌，地块成交价格及溢价率回落明显，底价成交地块增多，那么明年的土地价格会持续走低吗？
据业内人士分析认为，虽然楼面地价下降，但会有一个底线，政府会把它保持在一个合理的价位上，保证以前拿地的企业的利益，以及今后土地市场的平稳，会定一个合理价位来稳定市场。
对于明年土地市场的走势，成都中舆地产策划总监朱洲分析说：“从近期风传的港资企业抄底内地土地市场的资讯，可以看出未来一年的土地市场由于地方政府的财政需求，地价会有一定的浮动；另一方面，一些有实力、融资渠道宽泛的房产开发企业也有可能在土地市场进行抄底行为；而还有一部分的房产企业或许会通过其他方式如城镇周边的土地整治等进行拿地。综上所述，土地市场的变化一定受房产买卖市场的影响，房产市场如果能平稳地发展，土地市场发展的可能性才会更大一些。”
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