刘光宇:2012贷款加息后 提前还房贷值不值?
半岛晨报 2011-12-29 21:37
2011年2月9日、4月6日和7月7日，央行分别三次加息，加息的累加效应将在2012年1月1日起集中体现，这也就意味着对于绝大多数房贷客户来说，再过十天时间，就要开始为今年三次加息“买单”了。加息的累加效应体现后，5年期以上贷款基准利率从今年初的6.40%上涨到7.05%，累计增加 了0.65个百分点，上涨幅度超过10%。为此，房贷客户的利息负担也将增加。
加息累计效应集中体现，贷款者最关心的是自己的贷款每个月要 多还多少钱，要是不划算，在能力允许的情况下还不如提前还掉。虽然并没有真正出现提前还贷潮，但是许多房贷一族有点慌了，纷纷在问：“我该怎么办？我要不 要提前还贷？ ”对于此次加息，以一笔100万元20年期的贷款为例，选择等额本息还款法，在今年央行加息前，如按基准利率计算，每月的月供为7396元，而3次加息 后，每月月供为7783元，增加了387元，如果是此前享受到7折优惠，利率调整前的月供为6315元，而3次加息后的月供为6563元，月供将增加 248元。对于每月月供为7783元的者，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。提前还贷可以减少利息 支出，但也并非适合市民。如果是等额本金还款已过1/3，也没必要着急提前还贷。因为等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息， 随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。
是否提前还贷应该根据房贷购房者的两个重要条件来判断：一是购房者目前的经济状 况，尽管加息了，但是购房者的手头并没有多余的闲钱，即使遭遇加息，那也没有必要提前还贷，因为借贷的利率比房贷只高不低。对于那种购房后，经济状况明显 好转，手头有一些闲置资金且无更好的途径消化的购房者，这个时候可以考虑提前还贷，因为在通胀背景下，这些钱存在银行或者放在家里都是贬值的，提前还 贷既可以节省房贷利息成本，又能防止货币贬值带来的损失。
二是购房者选择的具体房贷类型，出于不同的考虑，购房者在申请房贷时会根据自身的 实际经济情况从众多的房贷类型当中选择一款适合自己的房贷品种。在申请房贷的时候是按照正常的个人和社会经济状况的发展趋势作出判断的，现在经济状况有 变，在加息的背景下，则需要重新作出一个判断，那就是提前还贷是否划算。这就需要根据房贷具体类型、已经还贷的时间、剩余利息支出、违约金支出等综合衡量 提前还贷的成本，若是不合算那就还是算了吧。
提前还贷固然能节省房贷利息，但是也有一些情况是并不适合提前还贷的，购房者必须谨慎思考，仔细核算，不要看见加息就以为提前还贷合算，比如说有以下四种房贷情况的借款人就不适宜提前还贷。
1、 享受优惠利率的首套房贷。在过去政府救市期间，实施楼市房贷7折优惠利率，不少客户在申请首套房贷时就是享受的这种优惠利率，在加息后现在的利率也仅仅为 4.158%，考虑到通胀的大背景，这样的利率实际上是很低了，货币的贬值速度远超出了银行的利率，所以根本没有必要提前还贷，不如此时选择做一些具体的 ，或更高。
2、等额本息房贷类型的客户，已经到了还贷中期。在等额本息房贷产品的设计当中，银行为了迅速收回房贷资金，到了还贷中期时，大部分的房贷本金都已经还完，剩下的房贷利息支出较少，这个时候再提前还贷意义不大。
3、拥有渠道，年率超过7%的也不必急于还贷。不管是实业，还是股票基金，甚至外汇，只要综合率超过7%，也就超过了加息后的住宅利率6.84%，这样的话，的资金比利息支出多，而且还能保证资金周转的灵活性，那也就没有必要提前还贷了。
4、资金相对紧缺的贷款人。本来资金就紧张，如果提前还贷可能造成更大的麻烦。（个人观点，仅供品评）
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