政策严密调控下 2011年楼市成交量全线下跌
中指研究院 2011-12-30 13:40
[摘要] 房地产调控在 2011 年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，与经济手段进一步深化。而房地产市场在多方调控下也开始出现量跌价稳，并逐渐呈现价格下降的趋势。
搜房产业网讯：中指研究院[微博]2011年12月29日发布《2011年中国主要城市住宅市场交易情报(数据至12月28日)》。报告中对2011年楼市政策环境、楼市交易情况进行分析总结并对2012年楼市展望分析。【查看全文】【下载报告】【1-11月住宅月报合集】
政策环境：房地产调控不断加码
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，政府继续加强房地产调控：今年1月“国八条”出台，房产税试点改革落地，拉开了范围严格控制房地产行业的序幕；地方政府逐步跟进，陆续出台相关政策，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，台州、珠海等二线城市跟进，46 城市明确调控细则；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；12月12日至14日，经济工作会议明确指出2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。房地产调控在 2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，与经济手段进一步深化。而房地产市场在多方调控下也开始出现量跌价稳，并逐渐呈现价格下降的趋势。【1-11月政策月报合集】
交易状况：成交持续低迷
楼市观望气氛已经形成。自2011年第四季度以来，开发商资金压力不断增大，促使其开始不断促销跑量，大中城市房价出现下行势头，房价泡沫逐渐被挤出。
1)成交：一线城市楼市总体成交量相比 2010年下降19.49%。2)供应：主要城市楼市库存量均处在高位。下半年以来，销售萎缩加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市新房库存量均持续保持在历史高位。3)价格：在政策严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在限购城市显现。面临成交量持续低迷的现状，北京等大中城市主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘加大促销力度，拉低整体成交均价。
楼市展望：继续坚持房地产调控不动摇 楼市陷入深度博弈
2011年房地产调控事关政府公信力和中国经济健康发展的大局。政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续；预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。
11月底，央行近三年来首次下调存款准备金率，预计2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变但全面放松可能性不大。
2012年，楼市可能陷入深度博弈。预计在2012年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。由于房地产价格仍未出现房价明显下降或达到的预期，当前政策仍将延续，这使2012年、是上半年的市场压力不断增大，行业风险上升。
2011年12月中国主要城市住宅市场交易情报
1)供应情况：12月主要城市库存量压力继续增加。广州商品住宅可售增加79.94万平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超过30万平方米，深圳商品住宅可售量增加18万平方米,北京可售量较上月基本持平。由于2011年上市楼盘增加以及政策打压之下销售萎缩，导致主要城市楼市库存量均处在高位。
2)市场需求：本月，30个监测城市中，近半数城市成交面积环比下跌，东莞环比跌幅，达37.52%。10个重点城市中，北京受保障房成交影响，环比成交大幅上涨；深圳、杭州多处新上市楼盘促销，拉高本月成交量；上海、广州、武汉等城市交易量基本维稳。时至年底，各城市保障房陆续上市，加之先上市楼盘促销增加，本月成交整体略有上升。
3)成交价格：本月30个监测城市成交价格稳中有降，其中蚌埠环比跌幅，达22.01%。重点城市中，深圳跌幅达14.33%，；上海、天津、广州成交均价无明显波动，杭州受保障房以及低价房源大幅成交影响，成交均价亦跌一成。
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