北京房价今年或跌两成 新房成交面积创十年新低
北京商报 2012-01-05 09:35
[摘要] 在限购政策的严控下，楼市走过了困难的2011年。作为最早执行限购政策的一线城市，代表着楼市最重要指标的新房、二手房、土地市场数据全线萎靡，成交深度下挫，价格指数也进入了下行通道。在政府继续执行房地产调控的表态下，业内机构预测今年北京新旧房价将出现20%左右的下滑。
在限购政策的严控下，楼市走过了困难的2011年。作为执行限购政策的一线城市，代表着楼市最重要指标的新房、二手房、土地市场数据全线萎靡，成交深度下挫，价格指数也进入了下行通道。在政府继续执行房地产调控的表态下，业内机构预测今年北京新旧房价将出现20%左右的下滑。
新房成交创十年新低
比2008年金融危机更惨的市场在去年出现了。
北京中原市场研究部根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，去年北京新建住宅成交套数为90605套，同比2010年的11.1万套下调幅度达到了18.4%，而同比2009年的17.9万套下调幅度更是达到了49.4%。新建住宅总签约面积为956万平方米，环比2010年下调幅度达到了22.4%,即使相比2008年也下调了接近200万平方米。成交总面积创造了最近十年的纪录。
在房价方面，五环外，北京住宅类签约占比达到了73.85%。其中五至六环均价为18790元/平方米，而六环外均价则为10372元/平方米。
今年限购政策持续，使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在逐渐成交中消耗，而且预计需求将越来越少。目前北京执行的是五年限购，使得自住需求占比九成以上，需求基本离场。贷款政策继续维持一定力度，刚需难以入市。而且随着调控政策的延续，市场需求对价格下调幅度期待值越来越高。买涨不买跌很可能使得价格下调难以换来成交量回升。
今年，房价继续大幅下调已经成为一个大概率事件。北京市按照的决策部署坚持房地产市场的调控，包括限购政策不放松不动摇，房地产市场健康发展需要政策持续。
促进房价合理回归，从去年的抑制过快上涨，到现在的合理回归，说明了调控的目的已经改变。在目前下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。
北京作为调控政策执行力度的城市，房价下调的项目和幅度也领先，目前来看拐点可以说已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。
不仅如此，预计在今年，随着郊区供应量也将大涨，而且在全市占比份额也将继续达到历史新高，在已经库存积压的情况下，潜在供应量将影响在售项目的价格下调。
二手房成交量跌四成
由于税费调整，加之限购政策的影响，去年的二手房市场比新房出现了更大跌幅。根据北京市房地产交易管理网数据统计显示，去年北京二手房住宅交易套数为121512套，相比2010年全年的196547套下调幅度达到了38.2%近40%，而同比2009年的266854套下调幅度更是达到了54.5%。而实际年内过户二手房交易套数最近三年来首次不足10万套，仅9万套左右。
从去年4月开始，北京二手房连续8个月单月成交量低于万套，加上1月低于万套的成交量，去年成交量低于万套的月份达到了9个，而最近三年来月低于万套成交量的月份仅为12个。楼市低迷程度可见一斑，即使在12月上旬出现了成交量因为税费调整末班车导致的以后，中旬签约住宅也仅920套。
去年北京二手房均价2.28万元/平方米，同比2010年全年的21250元/平方米上涨约7.5%。但是在9月开始，二手房价格明显出现了下调，成交价格在11月更是跌到了21550元/平方米，环比10月的二手房均价22090元/平方米下调幅度达到了2.4%。
目前二手房市场的有价无市以及同一区域的一二手房价格倒挂现象均属于短期的非平衡状态，市场将通过其自身的调节来回归平衡。但由于调控影响的持续性，价格下调以重建平衡的过程将会较为缓慢。预计2012年二手住宅价格下降的幅度约在20%左右。
分区域来看，在新房供应为主的郊区，二手房价格压力倍增；在新房供应和二手房供应并重的次区，二手房幅度相对较小；而在城区，新房供应稀少，二手房价格相对坚挺。
预计2012年二手房成交量缓升，价格进一步下调。从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。
土地锐减587亿
市场的不景气让开发商无心拿地。
截至2011年12月31日，去年最后一块土地北京市顺义区汽车生产基地4-124地块其他类多功能用地以底价14812万元被北京汽车城管理有限公司获得，也结束了土地市场惨淡的一年。
记者了解到，去年全年公开市场合计出让土地为249块，总土地出让金为1055.14亿元，远低于创造历史纪录的2010年，同比2010年的1642.4亿元减少收入高达587.26亿元，降幅达到了35.8%。
北京土地储备管理网数据显示，去年北京市住宅地块土地出让规划建筑面积为929.6万平方米，环比2010年的1449.56万平方米下调幅度达到了35.9%，而住宅类土地出让金则在472.97亿元，环比2010年的1061.17亿元下调幅度达到了55.4%。
而住宅类的平均楼面价也出现了明显的下滑，年内平均楼面价仅为5088元/平方米，下调幅度达到了30.5%，是在年底的11-12月，住宅类土地市场出现了明显的价格下滑。大部分土地以底价成交。土地市场挂牌类平均溢价率下调了接近20个百分点。
住宅类地块市场全面入冬，从溢价率及占土地市场总成交量可以看出，住宅类土地市场已经率先入冬，开发商购入土地明显谨慎，溢价率下调过半。预计今年商业用地和金融服务类用地将继续受捧。
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