房贷优惠收紧 “限贷”比“限购”更具杀伤力
同策 作者：张宏伟 2012-01-05 16:24
[摘要] 据悉，沪上大银行收窄首套房贷优惠，农行本月起对首套房的贷款利率优惠已从对基准利率打八五折调至打九五折。无独有偶，交行亦在本月将首套房贷最低打九折的优惠调至最低九五折。
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据悉，沪上大银行收窄首套房贷优惠，农行本月起对首套房的贷款利率优惠已从对基准利率打八五折调至打九五折。无独有偶，交行亦在本月将首套房贷打九折的优惠调至九五折。
“利率一直在提高，现在对很好的客户，也只能打九五折了。”上述一家国有银行客户经理昨日表示，不排除今后随着银根收紧而出现贷款利率上浮。
点评：
沪上大银行收窄首套房贷优惠，在常态化楼市调控的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率，笔者认为：
、部分银行暂停房贷，或者把房贷的贷款周期拉长，由原来1个月就可以审批下来，拉长到现在4个月，甚至需要排队等待贷款下来，张宏伟认为，一方面是由于当前银行收缩市场流动性的市场表现，另一方面也是银行为了防止月度房贷突然增加过度，引起人们对于房地产市场再度敏感。第二、今年存款准备金率每月一调的政策背景下，单纯上调存款准备金率对于银行来说有大批量资金无法动用，加息可以对冲由于上调存款准备金率而带来的市场损失，同样，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率也有这样的目的和效果。
同时，一定程度上讲，在当前银行收缩市场流动性的市场背景下，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力：
、“限购”总体上来说各地出台的“限购”有一定的操作空间，如果对于政策了解比较深刻的人，可以通过各种方式钻政策的空子来规避“限购”，进而达成购房成交的目的，而规避“限贷”的操作手法由于银行层面层层审批，相对要比“限购”难得多。
第二、根据笔者的实际市场研究经验，当前没有“限购”的城市，如上海周边的平湖、昆山、海宁、嘉兴等这些城市现在虽然没有限购政策，但是“限贷”已是影响这些城市房地产成交的主要因素。
第三、“新国五条”出台后，二三线城市“限购”提上日程，笔者认为，新出台的限购措施预计以保护中小户型、自住刚性需求为主，比如像长沙楼市限购那样，有可能多数对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购；而对于高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购，如果这样的政策在二三线城市得到普及，那么，类似于上海这样的收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率的现象有可能在二三线城市出现，房大型房企转战二三线城市的战略可能受阻，资金面上有可能面临更大的市场压力。
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