猜想2012：楼市调控政策研判 七政策方向猜想
中国建设报 2012-01-12 14:36
[摘要] 加强保障房建设数量和质量任务的完成，加大资金支持未完成2011年房价调控目标的城市要在1月底前作出报告遏制投机购房需求，加强首次置业的政策优惠力度40个重点城市个人住房信息系统在上半年实现联网
上周末，“外地人在京购房资格限制从连续纳税5年变成3年”的传闻经历了迅速传播和官方澄清的一场“拉锯战”。这场爆发在年初的舆论事件背后，是社会各方对2012年楼市调控的强烈关注与紧迫诉求。
本轮楼市调控在此时又进入一场激烈的讨论与博弈当中。房价下跌引发社会和媒体关注，楼市崩盘的系统风险和国际经济形势的风险，成为楼市调控松绑的论据。当然，这场争论的背景还包括一些地方政府紧缩的“土地财政”和部分房企的市场销售“寒冬”。
但“坚持楼市调控不动摇”仍是主流声音。
1月4日，人民日报刊发《中国有条件避免房地产市场硬着陆》文章，提出“坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生。”此前的12月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新在住房城乡建设工作会议上强调，2012年要继续坚定不移地执行现行各项调控政策，不动摇，不放松，促进住房价格合理回归。
近日，《中国建设报•中国住房》通过多方采访，对2012年楼市调控的主要方向进行猜想与研判。受访的普遍认为，2012年房地产调控的大方向不会动摇，抑制投机的基调不会改变，但可能通过放宽外地刚需购买者限购资格、下调首次置业的首付款比例和贷款来保障刚性需求。同时本报梳理出七大可能执行的具体政策方向，以飨读者。
执行现有政策不动摇
虽然对2012年楼市调控政策走向仍有不同意见，但接受本报采访的人士均表示，2012年楼市调控不会动摇。而自去年年底以来，无论从高层的定调，还是主管部委的表态来看，“继续执行现有政策”是2012年楼市的基调。
“为什么要坚持房地产调控不动摇？因为调控的方向是正确的，包括大家讨论较多的限购政策。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，当前调控初见成效，应该继续巩固成果。“除非有更好的政策替代限购令，否则限购一旦松绑，必将带来楼市的报复性反弹。”
事实上，经过一年多“限字诀”的压顶，我国房地产市场价格出现了明显的回调。据本报统计，2011年657个城市均按要求公布了年度房价控制目标，而从目前情况来看，绝大多数地方基本实现年初制定的房价控制目标。
而限购政策在事实上也已经得到延续。截至目前，继深圳、海口、福州、长春、广州和佛山等城市后，北京、厦门和青岛也陆续表态2012年将继续限购。业内人士认为：“2012年的限购城市只会更多不会更少。”
就在北京传出调整限购政策的消息后，北京市建委立刻通过官方微博“安居北京”发表澄清声明，表示按照经济工作会议要求和市委市政府部署，“我们将继续深入做好房地产调控各项工作”。
事实上，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至有言论认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现，这都成为建言调控放松的论据。
但上述人民日报文章对此表示，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发，“既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大”。该文章表示，当下许多城市的房价已显著超过普通老百姓的购买力，推高了社会的生活、商务成本，不利于下一步结构调整和保持经济长期稳定增长，因此房地产市场调控政策不可动摇。
就在1月8日闭幕的2012年中国人民银行工作会议上，央行行长周小川表示，中国房地产价格不会大起大落，金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险。而四大银行也在会上表示，房地产价格调整的整体风险依然可控。
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“鼓励刚需”的微调信号
然而，追溯“北京调整限购政策”传言的源头，并非没有合理之处。
此前，北京市发改委副主任赵磊公开表示，原来的政策仍然不能放松力度，但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。之后北京房协秘书长陈志建议，将限购中外地常住人口现行的五年连续社保或完税证明调为“三年连续”或“累计五年”。
“虽然只是有一种建议性发言，不代表官方对政策调整的表态。但是在今年大的调控方针不变的情况下，我们关注这种适度微调的可能性必要。”陈志说。
这种建言的背景，一是2011年北京基本上实现了预定的房价调控目标，二是当前严厉的限购政策事实上造成了对部分刚需的误伤。“如果连刚性需求的首套房贷款都无法获得基准利率，何谈支持自住的刚性需求。”陈志表示，除了民生工程和重大项目等固定资产以外，不断从紧的调控政策，也伤及了部分刚性需求。
而人民日报的上述文章也提出了以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式，如择机调整限购政策范围，或适度调整首套普通商品房首付比例和贷款利率。“通过政策调整，给市场发出明确的‘鼓励居住、限制’的政策信号。”
更深层次的背景是，2011年房地产市场的严峻调控，已给地方政府带来巨大的财政压力及债务风险，由此增加经济放缓风险及相关的失业问题正在引发更多的担心。在楼市调控不动摇的前提下，如何对经济全局可能存在的风险做好充分准备，同样考验执政智慧。
“现在，由房地产相关收入锐减导致的财政乏力，是直接以土地出让收入为收入支柱的市一级财政的乏力而引发的一些现象开始引人关注。”一位业内人士如是说。
数据显示，2011年前三季度GDP增速倒数后三位分别为北京、浙江、广东，这些区域无一不是限购的重点。进入2012年，保增长的基调使得地方政府面临的压力愈加严峻。
“如果经济基本面不佳，对房地产调控可能会有适度的放松。”渣打银行中国区经济学家李伟说。
接受本报采访的普遍认为，对房地产继续降温所引发的问题将以“两害相权取其轻”来考虑。“有可能在2012年年中对首次置业的贷款适当放松，同时适当放宽外地刚需购买者限购资格，但力保刚需、抑制投机的基调依然不会改变。”
七大政策方向猜想
面对当前中国房地产存在的不少不平衡、不协调、不可持续的问题，2012年的房地产相关政策仍然持续加强。接受本报采访的多位表示，目前住房制度的顶层设计仍然不够，2012年仍然需要进一步加强政策执行和理论研究。
，保障性安居工程建设和管理工作仍待加强。虽然2011年“提前、超额、确保质量”完成了1000万套保障房建设任务，但2012年任务依然繁重。根据规划，2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上、基本建成500万套以上、竣工量要高于2011年。
在具体措施上，相关人士认为将有五个方面：一是加强资金和土地落实，包括2012年“安排的补助资金将比今年明显增加，地方各级政府也要加大财政性资金投入”；二是严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量；三是完善准入分配机制，加强使用退出管理；四是抓好保障房小区的配套建设；五是继续深入研究住房保障的政策和机制。
第二，地方政府仍将对房价调控的责任继续落实，省级人民政府负总责、市县人民政府负直接责任。没有完成2011年度房价控制目标的城市，省级人民政府将在今年1月底前向国务院作出报告。
第三，差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施仍然严格实施，二套房认定标准依然不会放宽。在遏制不合理住房需求的同时，居民的合理购房需求将获得支持，首次购房家庭的贷款需求将获得优先保证，首付款比例和利率也将体现优惠政策。存量房交易税收征管工作也将加强，以堵塞“阴阳合同”导致的税收漏洞。
第四，仍将加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，相关政策或将研究出台。各地将加快对普通商品住房规划、建设和销售的审批，以尽快形成有效供应，住房建设用地也将被要求进一步加强落实。
第五，市场的仍将加强，以规范房地产市场秩序。其中，加强住房销售价格管理，加强闲置土地和违法违规用地的处理力度，打击偷漏税和规避限购等行为。此外，还将进一步加强商品房预售资金，按建设进度支付资金，维护购房人合法权益。
第六，个人住房信息系统建设将加快推进。“这是2012年重要的一项工作，对于加强和改善房地产市场调控以及社会管理意义重大。”一位相关人士指出。按照规划，40个重点城市个人住房信息系统将在2012年上半年实现与部联网，各省（区）以及其他设区城市也将加快个人住房信息系统建设，要求“2012年争取实现全市、全省联网”。
第七，房地产领域长效机制建设将进一步加强。相关部委和各地方主管部门将进一步加强政策研究，总结近年来工作经验，借鉴国外经验教训，研究制定促进房地产市场健康发展的长期政策，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。2012年，及各地的住房发展规划编制工作将得到推进，对个人住房征收房产税的工作也将加快研究推进。
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