香港住宅按揭市場2011年回顧及2012年前瞻報告
利嘉閣 2012-01-13 14:37
[摘要] 2011年截至11月為止每月住宅按揭貸款批出宗數為106,531宗及金額為2,599.38億對比2010年同期的166,381宗及3,880.54億，分別大幅下降36%及33%。根據數據顯示，2011年上半年每月住宅按揭貸款批出宗數及金額依然持續強勢，每月宗數均過萬及金額則接近300億元……
利嘉閣按揭代理聯席董事黃詠欣，今天召開新聞發布會，向傳媒預測今年住宅按揭市場的動向。
1.2011年住宅按揭市場回顧
2011年重點新聞
2011年市場詳析
2011年截至11月為止每月住宅按揭貸款批出宗數為106,531宗及金額為2,599.38億對比2010年同期的166,381宗及3,880.54億，分別大幅下降36%及33%。根據數據顯示，2011年上半年每月住宅按揭貸款批出宗數及金額依然持續強勢，每月宗數均過萬及金額則接近300億元，但隨着銀行多番調高H按息率及金管局調高按揭借貸成數，由7月開始，住宅按揭貸款批出宗數比6月大跌33%至7,177宗，之後持續數月下降，及至11月只有4,885宗及金額約118億，上半年與下半年出現極大差異。
截至11月為止，整體住宅按揭貸款批出達106,531宗，當中有7%為一手物業按揭、70%為二手物業按揭及23%則為轉按。而相關按揭批出總金額為2,599.38億元，當中一手物業按揭361.56億元、二手物業按揭1,755.79億元及轉按482.03億元。預計11年全年之住宅按揭貸款批核約111,000宗，總金額約為2,700億元，即比去年下降38%及35%。
一手物業按揭貸款批出宗數按年減少近29%，究其原因在於去年一手市場推盤量只有10,019伙，數量對比2010年的10,907伙減少8%；在應市單位數量減少限制之下，再加上樓市承接轉弱，影響去年全年一手住宅買賣登記僅有10,506宗，較前年的13,499宗減少22%，創出96年政府發布樓宇買賣電子紀錄以來的新低。
二手物業按揭貸款批出宗數按年銳減40%，主要原因在於政府在2010年底推出額外印花稅及一系列收緊按揭措施，壓抑過熱樓市，加上環球經濟不景，令二手成交在去年下半年急速冷卻，成交直接令二手物業按揭貸款批出宗數下滑，由高峰期每月過萬宗跌至近月不足四千宗。
轉按貸款批出宗數按年減少45%，由於拆息產品之息率長期處於極低水平，實際按揭不足1%，故此，吸引了大量轉按申請，然而，2010年底銀行開始「水緊」，紛紛調高拆息產品息率，轉按慳息效應消失，轉按申請顯著減少。
截至11月為止，整體之住宅按揭貸款之提取宗數為92,007宗，涉及金額2,188.84億元。預計2011年全年住宅按揭貸款之提取宗數為96,800宗，總額約2,289億元。
2011年市場詳析﹙續﹚
去年上半年H按產品仍屬主流，1月至6月選用比率平均高達80%至90%，其實由09年起各間銀行紛紛推出更優化的拆息產品，而且拆息自09年至11年上半年依然處於極低水平﹙「一個月銀行同業拆息」不高於0.2%﹚。雖然自去年首季開始，銀行紛紛調高H按息率，唯調升後的實際按揭息率仍低於P按產品息率，故此，去年上半年「拆息產品」依然受大眾歡迎。
踏入下半年，銀行加息步伐明顯加快，不斷調高H按息率至與P按息率睇齊甚或高於P按息率，故此，選用H按產品之新造按揭比率便開始下滑，由6月的80%至8月至50%，到了10月只跌至不足30%，令拆息產品結束了過去三年的主導地位。反觀，浮息產品再次成為主流，在10月間選用P按產品之新造按揭比率達至70%，相信未來日子選用「浮息產品」之比率會進一步上升。
表一：新取用按揭宗數及金額
註*：2011年及20121數據乃本行預測數字
表二：2011年十大銀行現樓按揭市佔率
資料來源：土地註冊處及利嘉閣按揭代理研究部
圖一：2011年三大銀行H按息率走勢圖
資料來源：土地註冊處及利嘉閣按揭代理研究部
圖二：2011年三大銀行P按息率走勢圖
2.2012年樓按市場預測
銀行承造按揭的取態
半年寬鬆及進取、下半年從緊
根據過往經驗，由於上半年大部份銀行都要為新一年的按揭生意跑數，因此對承做按揭生意的態度一般會較為積極，放貸取向較寬鬆，而且，過去一年按揭利率多番調升下，息率已回上正常的水平。正如恒生近期重返H按市場，即可見銀行對按揭生意的熱衷度稍為增加。
由於貸款出路增加及資金成本上升，超低息按揭戰將不復見
銀行公會早前指出，由於歐美經濟不明朗影響，本地的資金出現淨流出，加上去年貸款需求增加，本地銀行放貸成本不斷上升，已迫使銀行多番調高零售按揭息率。由於預期2012年本地流動資金將繼續從緊，估計銀行不會如2010年般以採取割喉手段，壓低按息搶佔按揭市場份額。
按息走勢預測
由於預期2012年本地流動資金將繼續從緊，加上外圍經濟不明朗，銀行資金成本仍會繼續上漲，今年升息壓力猶在，惟銀行已在去年開始調升按息，今年實際加息速度減慢，至於銀行為按揭產品所提供得鎖息上限﹙Cap Rate﹚則需視乎當時資金環境而定。根據業內人士的觀點，2012年主要大型銀行如匯豐、中銀﹙香港﹚等會以爭取市場佔有率為重點，近月兩大銀行對貸款的取態亦稍為放寬，但長遠分析，銀行將不會大幅減息。由於銀行未來一年對按揭生意的取態仍受制於很多外在市場因素，如金管局的措施、特首選舉的政治因素、4月份的財政預算案等。本年銀行的取態會偏向審慎而低調。
由於樓市中期下行形勢已成，加上短期息口仍然向上，直接增加市民置業及換樓的利息負擔，市場動力勢必進一步放緩；再者，目前金管局實行層級式限貸政策，不斷削弱二手換樓鏈的支持，乘數效應擴大利淡因素下，預期今年一、二手住宅買賣登記勢必再跌8%，數值將會由2011年的8.45萬宗至今年的7.78萬宗，其中二手住宅成交預期將減少15%至6.28萬宗。反觀，一手住宅成交走勢則呈背馳，估計發展商會因應市況搶奪購買力或融資成本上漲等因素，加快推盤步伐，刺激全面一手成交逆市增加38%至1.50萬宗。至於物業成交總額，亦會跟隨大市交投減少15%下，數值將由去年約4,425.27億元，按年下跌約15%至今年的3,760億元。按照市場形勢估算，預期2012年新取用按揭貸款宗數將達8.50萬宗及新取用按揭貸款額將達1,965億元，較2011年預測全年的9.68萬宗及2,289.0億元，分別下跌12%及14%。
按揭市場產品趨勢
由於美國聯儲局已宣佈未來兩年仍會維持超低息，加上以美國現時的經濟環境亦沒有條件加息，因此預期P按產品中，最優惠利率的P值﹙Prime Rate﹚上調機會不大，而P按產品亦相對穩定。反觀以銀行同業拆息﹙HIBOR﹚計算的H按產品波動則較大，由於HIBOR受本地市場的資金流向而變動，加上近月受外圍市況影響，銀行的資金成本上漲，從一個月HIBOR由2011年1月的0.2%到近期已上升至0.36%，反映本地資金市場越趨緊張。預計今年，超低息H按時代已正式告終，傳統P按產品選用比率將持續上升，而經過2011年銀行大幅調高H按息率後，市場已轉向選取相對穩定的P按產品。P按的選用比率亦由2011年1月的6.3%大幅回升至11月份的80%，預期2012年將會升至90%以上的選用比率，重新成為按揭市場的主流產品。
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