何操：央企方兴的新政方略
观点地产网 2012-01-19 17:10
[摘要] 我们是想尽量地利用品牌，去进行资源的合作开发，以避免竞拍可能产生的，因为对央企的影响很大。
编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政：2010博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？
2009年拿下广渠门15号而被推至风口浪尖的央企方兴地产，曾在此后一度低调。只是，央企终究不过是市场经济下的一家房企，无论处于一种怎样的舆论压力下，经营发展仍旧是不变的首要主题。而如今的调控大环境中，方兴也如其他房企般，面临着市场骤变带来的冲击。
“方兴现在并不想以招拍挂的形式去竞夺新项目了。更多地将会选择与地方政府或企业合作的方式获取新资源。”方兴地产首席执行官何操，指明了其身后的央企在目前调控大环境中正在转变的方向。
当然，作为本轮调控的一个小插曲——78家央企勒令退出房地产，何操也坦言这给了78家之外的方兴更多的机会。
一轮的调控，对方兴而言有得有失。在6月下旬，方兴地产首席执行官何操接受了观点地产新媒体的采访，就一个全新的形势，表达了对房地产市场的全新理解。
观点地产新媒体：这一轮调控对房企的冲击应该是不小的。那么就方兴地产而言，今年的经营受到了哪些方面的影响呢？
何操：方兴地产与其他地产企业相比有独特的模式。除物业开发外，持有物业、酒店都是我们的主要业务板块。同时，我们的开发物业中，原来有的住宅项目到现在其实已经销售完毕，其余的就是商业物业，所以这次调控对我们是没有什么影响。
持有物业、酒店、物业开发这3个方兴的业务板块，应该说，持有物业和酒店这两块，相比去年同期，是有一个大幅的成长。在一份刚公布不久的分析报告中指出，在北京、上海、广州的楼持有物业租金，与去年同期相比是上涨了大概3%到5%。实际上我们方兴的持有物业租金的上涨幅度比这个数字要高。像“凯晨广场”，首先是出租率从去年同期的89%上升到现在93%的水平，同时租金水平也在逐步地上涨。
酒店方面，可能大家出差的时候也能感觉得到，一线城市的酒店现在也不是那么好订。而方兴持有的酒店，相信是中国的酒店、档的酒店。今年方兴旗下酒店的出租率、酒店房价都比2009年有较大的提高。增长幅度各个酒店有所不同，但就1至5月份总体而言，出租率、酒店房价应该是都增长了20%到30%。
这两个板块的收入，是相当理想的。而开发物业这一个板块，因为我们目前主要开发的还是商用地产，因此这轮调控其实对我们的影响是比较小的。我们也有信心完全今年设定的预算。
观点地产新媒体：那么您怎么看这次调控对整个房地产市场的影响效果？您预期会有新的调控政策出台么？新房产税的隐隐欲现，一旦成行会对方兴造成多大的影响？
何操：根据目前的一些调查分析数据，到今年5月份，住宅市场的成交量下降幅度是比较大，有些城市的下跌可能超过了50%。但是价格，却没有发生太大的变化，环比甚至还略有一点上涨。不过，由于成交量的萎缩比较厉害，未来对价格的影响一定会是比较大的。当然，现在已经有不少开发商通过不同渠道酝酿，但现在也不好说价格到底什么时候能真正降下来。
我们了解到，政府出台调控政策，主要的目的还是稳定房地产市场，遏制过快过高的房价上涨。绝不是要将房地产打下去。从现在的情况来看，政策已经起到了作用。至于会不会有新的政策出台，这要看调控的成效有多大，但据目前了解，近期应该不会有新的政策。
应该说房产税不是一个新税种，现在已经在征收。目前主要是针对写字楼、酒店等商用物业进行征收，对于住宅是免于征收的。所以，我们目前旗下的写字楼、酒店已经在依法缴纳这类税款。因此，房产税这一块，对方兴的影响也不会很大。
观点地产新媒体：方兴最近得到了大股东中化集团的资产注入。是不是说现在这种宏观调控环境下，方兴取得新项目会更多地考虑到中化的资产注入？近期还有没有其他注资计划？
何操：中化注入资产的问题，一直是大家比较关心的话题。可以肯定的是，中化集团作为方兴地产的股东，对方兴地产的支持是一贯的。今后也一定会因实际情况，有相关的资产注入或以其他形式对方兴地产进行支持。但目前还没有具体的资产注入计划。
相对于股东有形资产的支持，我们方兴地产或者更关心的是，中化对我们品牌的影响和支持的作用。方兴地产，作为16家以房地产为主业的央企之一，同时又是以酒店经营为主业的6家央企之一。这样的一个品牌和身份，对方兴到各个地方去发展都是不无裨益的。因此，大股东对方兴品牌的支持，或者比有形资产的支持更重要。
观点地产新媒体：具体体现在哪里呢？
何操：方兴现在并不想以招拍挂的形式去飙。我们是考虑尽量利用央企这个品牌，利用16家主营房地产6家主营酒店的央企之一，这么一个品牌以及公司的实力，积极地和地方政府、其他属于国资的企业合作，当然，我们也不排除跟民营企业的合作。总而言之，我们是想尽量地利用品牌，去进行资源的合作开发，以避免竞拍可能产生的，因为对央企的影响很大。
观点地产新媒体：拿地方式上发生了很大变化。
何操：方兴在年初制定了获取土地资源，扩充土地储备的战略方针。就是积极在一线，或者是有的二线城市去发展去开发，只是年初制定的指导方针，今年也是一定要这样做的。目前虽然是要考虑到宏观调控的形势，但我们的方针没有变。只不过是根据政策形势作了一些调整。
总的来说，一线城市仍旧是关注的重点，二线城市，在区域经济圈的核心城市，它的辐射能力也是相当大的，像这样的城市，也是我们考虑的一个方向。像上面所说，会尽量利用品牌，跟地方政府进行合作以取得项目储备。招拍挂这种形式是尽量避免，一来成本很高，二来对品牌的影响也太大。
观点地产新媒体：与招拍挂相比，这种模式的还有哪些？
何操：去年我们竞得了一个项目，现在看来价格是合理的。北京现在的地价已经很高，我们拿地是1.6万元每平方米的单价，现在来看这并不算高。但是作为央企，拿了很容易就被置于风口浪尖，那么我们就通过其它渠道，通过自身和股东的努力，跟政府或企业进行合作，这样的方式来获取新项目。比如说我们的青岛项目，如果通过招拍挂去拿的话，可能付出的成本就会很大。因为它本身有2公里长的海岸线，可以建成80万平方米的房子，其中55%是住宅，45%是酒店、商业街、楼等商办用地。
除此之外，目前土地招拍挂给房企的时间也太少，是在出让前的一个月公告。如果你想建一栋住宅一栋写字楼这样的规模当然没问题。但是，像我们青岛项目这样的规模，光考虑要建成怎样的物业形态，可能就要好几个。因此，我们选择了跟地方政府，跟其他企业进行合作，这样也可以有充分的时间对项目进行详尽的规划。现在摆在方兴面前的类似机会也还很多，很多有合作意向的地方政府或企业找到我们，比如说“天津港”。
观点地产新媒体：有一个关于央企的问题。78家央企被勒令退出，但从现在看来，似乎进度缓慢，您怎么看这个问题？作为16家可主营房地产的央企之一，方兴又是否会考虑收购这些78家退出央企的相关资产？
何操：关于78家央企的退出进度，目前是属于慢还是不慢，还不好回答。我认为，整体退出重组的节奏是一个大政策，首先这是国资委的范畴，方兴属于一个企业，对这方面不是很清楚。如果从技术层面来看，退出过程的构成因素也很多。78家央企，有着不同的房地产形态，所以想在短期之内，也不可能立刻出现立竿见影的效果，这当中需要时间。
当然，我们也在研究这个退出的政策和变化，对方兴来讲，如果有机会，有符合我们战略定位的资产，我们是会积极争取的。
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