春节后北京房地产市场五大猜想 房价会更低
房天下 2012-01-29 09:14
[摘要] 2011年在一系列严厉的楼市宏观调控政策的综合作用下，楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到有效遏制，与此同时，房地产市场也积压了大量的购房需求亟待释放。虽然2012年楼市调控仍将持续，但是在执行细则方面做出适度微调的声音也此起彼伏。
（来源：伟业我爱我家）2011年在一系列严厉的楼市的宏观调控政策的综合作用下，楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到有效遏制，与此同时，房地产市场也积压了大量的购房需求亟待释放。虽然2012年楼市调控仍将持续，但是在执行细则方面做出适度微调的声音也此起彼伏。那么，春节后的北京房地产市场将呈现出何种局面呢？伟业我爱我家集团根据目前的市场形势做出了如下判断。
去年四季度的以来，北京房价呈现出明显的回落态势，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，去年年底北京新房和二手房均价与去年房价点时相比下跌了12—15%左右。春节过后，部分开发商迫于资金压力，推盘意愿将更加强烈，新房价格将进一步回落，受此影响，部分着急出售房屋的二手房业主也将主动调低报价或增大议价空间，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计上半年北京房价还将有15—20%左右的下跌空间，新房和二手房价格将整体回归至2010年年初的水平。
第二，成交量逐步回暖。 概率80%
伟业我爱我家市场研究院的分析表示，由于北京市场库存量已经达到新的高位，即便是市场供应暂时难于以跟上，随着春节后购房意愿的回暖，尤其是房价的实质性回落，将刺激刚性需求不断释放，成交量将快速回涨企稳。胡景晖预计，全年新房、二手房成交量将会出现明显回升，与2011年相比，2012年全年的住宅成交量涨幅或将达到三成。
此外，二手房的过户指导价标准的提高，带来相关税费的增加间接提高了二手房价，而开发企业将继续贯彻“走量”策略，相比之下，一手房价格明显，因此，上半年一手市场或将先于二手市场回涨。
第三，限购限贷的地方执行细则适度放松。 概率70%
伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖表示，当前北京的首付成数、贷款利率均处在历史高位，过于严格的楼市调控措施在精准打击投机行为的同时，也对合理的自住购房需求产生了误伤，房地产业及相关产业的持续低迷也不利于实现宏观经济“稳增长”的目标。2012年初，北京的新建商品住宅存量已经逼近13万套，按2011年的5.8万套的销售进度，已足够两年消化。而2012年，北京新建商品房和政府保障性住房的供应量仍然充足，这就意味着市场已经明显形成了“供大于求”的格局，因此，适度微调不仅不会导致房价反弹，而且有利于刚性购房需求的正常释放和房地产市场的健康可持续发展。
第四，租赁市场趋于平稳，淡季旺季交替依旧。 概率70%
即便是一、二手市场可能出现成交量回涨，但买卖市场交易量很难回到2009-2010的水平，明年租赁市场还将维持今年高位运行；另外，明年房价小幅下调，也会引起部分刚需从租赁市场返回买卖市场；加上明年公租房项目将会出现一定规模的配租，租赁成交量的涨幅很难保持今年的水平，但依然会延续传统的淡旺季特征。
第五，房产税暂不试点，但相关工作仍将积极推进。 概率70%
北京市暂不试点房产税的主要原因是由于北京房屋的权属关系较为复杂，目前暂时不具备征收条件。但是，这并不代表与进一步推进房产税试点的相关工作不再推进，目前主要工作依然是为后期征税做好铺垫。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，与“限购”政策相比，房产税对市场的作用是长期的、市场化的、可持续性的，一方面，房产税用经济手段“承继”手段，能够有效保持调控政策的长期性和稳定性，防止政策和市场的大起大落；另一方面，房产税能量化地调节高、中、低不同收入群体的住房需求，使得房地产调控更有针对性，同时也增加地方政府财政收入，加大地方政府对调控的积极性和主动性。
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