房地产税收制度改革需调整土地出让收入制度
中国财经报 作者：杨文胜 王海峰 2012-02-07 08:50
[摘要] 在现策条件下，住宅用地为70年土地使用权；工业、、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游娱乐用地为40年；综合及其他用地为50年。经营性用地实行招拍挂制度，开发商通过竞价形势，一次性支付规定年限的土地出让金。
在现策条件下，住宅用地为70年土地使用权；工业、、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游娱乐用地为40年；综合及其他用地为50年。经营性用地实行招拍挂制度，开发商通过竞价形势，一次性支付规定年限的土地出让金。而开发商向政府支取的土地出让金包含以下两方面的因素：一是土地成本部分；二是土地溢价部分。
现行的土地出让制度，让政府取得大量资金用于城市基础设施建设，改善城市环境，但也出现以下几方面问题：导致社会消费结构不合理；房屋持有成本过低，导致出现过度投机行为；导致收入分配不公。
笔者认为，土地出让收入收取制度有必要进行改革。从总体目标看，推行土地出让收入收取制度的核心是实现三个层面的改变，即：由过去的一次性缴纳改为一次缴纳与分年缴纳并存；由过去的定量缴纳，改为定率缴纳；由过去的开发商集中缴纳，改为开发商缴纳与个人缴纳并存。
具体做法包括：一次性缴纳土地出让成本。将土地出让金分解为土地使用权成本与两部分，土地使用权成本由开发商在土地招拍挂竞价时一次性缴纳。确保一级开发成本可以及时收回。
将土地溢价部分征收主体由开发商转变为开发商与购房人并存。将土地净分为两个征收阶段，一是开发商拥有土地使用权阶段。二是居民购房后取得土地使用权阶段。阶段由开发商缴纳土地净，第二阶段由居民缴纳土地净。
分年缴纳土地溢价费用。继续执行招牌挂制度，开发商竞持有期支付土地使用权费用，并随着开发时间延长而增加。购房者按照购买房地产价格的一定比例分年缴纳土地溢价费用。以此实现土地招拍挂制度与房地产税制度的平稳过渡，当发生买卖行为时，新的购房者按照新的购买价格按照一定比例缴纳土地净。政府可根据房屋不同价格，调整征收费率。
全面推行土地出让金征收方式改革，需要一个复杂的过程，笔者认为可从保障性住房退出机制入手，启动土地出让收入收取制度改革。
笔者建议：通过土地出让收入收取制度改革，建立住房保障政策退出机制。具体包含两方面做法：居民住房持有环节分年征收土地溢价费用。当居民收入不符合住房保障条件时，要求居民按照房屋购买价格一定比例缴纳土地出让净，实现收入调整的目的；保障住房交易后，分年征收土地溢价费用。现行限价商品房、经济适用住房上市交易时，对于不符合保障条件的购买家庭，通过改变上缴制度，要求不符合购买保障性住房的购房者，按照成交价格的一定比例缴纳土地溢价费用，此举可通过抑制需求的角度，控制卖出经济适用住房牟利。此举与封闭运行等做法相比，成本更低，更可持续。
新的土地出让金收取方式，将有效降低者成本，有助于将资金用于发展相关产业。同时，通过收取方式变化，有助于吸引有发展的企业。笔者建议，选择试点地区，在经济发展新区试行土地出让金收取方式改革，为经济发展转型助力。
考虑到我国经济面临的困境，笔者认为有必要在现阶段，启动政策研究工作，在现有土地出让制度框架内，调整土地收入征收方式，实现对房地产市场的有效调控，确保社会资本的有序流动。
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