高新区纯新盘直降1000元/平 突围2012房企竞生存
——楼事早班车305期
房天下 2012-02-09 00:00
[摘要] “6198元/平买77—89平非毛坯两房三房，送1200元/平全屋名牌非毛坯！”、“1元买房即送车，总房款加一元，33800比亚迪开回家，买就送19998置业豪礼”......春节刚过，年前咨询过楼盘信息的张女士就发现了这样一个现象：“手机就成了楼盘优惠信息的轰炸对象，一天至少能收到3、4条优惠信息”！
“6198元/平买77—89平非毛坯两房三房，送1200元/平全屋非毛坯！”、“1元买房即送车，总房款加一元，33800比亚迪开回家，买就送19998置业豪礼”......春节刚过，年前咨询过楼盘信息的张女士就发现了这样一个现象：“手机就成了楼盘优惠信息的轰炸对象，一天至少能收到3、4条优惠信息”！
也许，2011年，限购、限贷、加息等一系列纵深调控确实给郑州楼市留下了刻骨铭心的印记：曾经有望冲刺百亿俱乐部的河南地产均名落孙山，部分房企销售金额更是遭遇拦腰折！据河南鑫苑置业总经理姚莉介绍：调控对楼市的影响是显而易见的，限购之前，河南鑫苑每个月都有五六个亿的销售额，但限购之后，每个月只有一个亿的销售额。
如今，时间行至2012年2月8日，郑州市两会的政策风向也已清晰可辨，整体房地产市场的走势亦昭然若揭！河南省商业经济学会秘书长宋向清先生在接受房天下采访时更坦言：“2012年郑州房价一定会降。房企们要想挺过2012，降价促销则是最有效最直接的营销方式。谁降的早，谁会生存的更自在。”
而对于睿智的房企们来说，经过春节长假的休整、思索之后，早已定下了2012的突围之路。据郑州房天下数据监控中心显示：节后郑州楼市在售的149个楼盘中，102家推出了折扣和优惠，占比68.46%。高新区纯新盘龙汇国际更是推出了“持房天下卡全款优惠1000元/平，首付50%优惠600元/平，首付30%优惠300元/平”的重磅钜惠！
2011延续2010调控之势，整个楼市跌宕起伏，可谓你方唱罢我登场，好一派乱意了然。都说2011是调控年、过冬年，寒冬之后2012年又将走向何方？房天下依托中指研究院和房天下数据监控中心数据，企划“开局2012”，全方位盘点2012年楼市开局政策、楼市成交、市场盘点、购房者调查等，深度解析市场动态、购房者消费心态，给您手的楼市资料，让您在2012年的置业道路上领先一步……
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面对如此空前的楼盘促销，我们不禁要问，2011年的郑州房企到底为调控政策买了多少单？
根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据，截至2011年年底，市区商品房累计可售面积659.66万平方米，同比增长78.09%，相对于2010年底增加289.27万平方米。“若按2011年商品房月度销售均值计算，目前郑州市区商品房待售面积可销12个月。”
高企的库存虽说不能都“怪罪”于限购等调控政策，导致需求透支的房地产暴利时代下买房者的疯狂抢购、扼住开发商咽喉的加息、提准也起到了推波助澜的作用，但如今事实已铸就，在很多房企消失、撤离房地产业务的情况下，如何能在波涛汹涌的浪潮迎风破浪就成了“房企突围2012的首要任务”。
河南清华园房地产开发公司副总经理师凯伦表示：在目前“现金为王”的形势下，生存已上升为要务，房企应收缩投资规模、促销让利。只要能理性地度过2012上半年，下半年可能会更好。
一定要把促销让利做到位，让购房者能切实体会到购房优惠。降价促销对购房者的吸引力还是很大的，尤其对首套置业者，这点可以从春节前降价促销楼盘的成交量上看出来。
其实，对于开发商这种修复资金链、快速造血的方式，意向购房者还是很买账的。据郑州房天下新闻中心调查结果显示：61.43%的被调查者会“刻意选择优惠楼盘”！
各地凡有开发商降价到位，刚需购房者即一触即发。2011年万科南京某盘上演3卖光200套房，广州某盘直降1万后买家连夜抢购，青岛万科降价开盘当天3600人哄抢，成交1176套……
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当然，企业要想做大、做强，不单单要活着，还要好好活着，有理想、有追求地活着。
2011年的楼市调控狂袭之后，并不是所有的房企都遭遇了灭顶之灾。数据显示：截至2011年10月31日，建业地产累计实现合同销售75亿人民币，同比增长63%。按此金额计算，建业地产已锁定2011年合同销售目标73亿元的102.7%，提前完成全年销售目标，表现较预期理想！
作为河南房企的龙头老大，建业地产的不仅仅属于自身，更为其它房企树立了榜样，好榜样就像把许多人召集到教堂去的钟声一样，现在就让我们在这钟声中聆听“房企突围2012的修炼之路”。
首先：在温家宝总理两年来五次公开提出要促进房价的合理回归、郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏表示郑州住房限购令仍会继续严格执行的情况下，如何应对“限购令”仍继续成为重要议题。
据建业地产中期业绩发布会上数据显示：建业地产项目分布的25个城市中仅有郑州市限购，而郑州区域的销售占比仅为20%，包括住宅和商业，再加上有些项目不在限购区域，郑州真正受限购影响仅为2%-3%。
由此可以看出，要想理性地应对限购，一定要进行省域化战略布局，不仅要在郑州有项目，二三线城市、三四线城市都要有触角延伸。
其次：据郑州市房管局网站消息：在2012年1月份郑州楼盘销售排行榜中，升龙集团旗下的两个非住宅项目夺得月度楼盘销售冠亚军的宝座。其中升龙广场以约1个亿的销售金额成为销售，第二名升龙凤凰城销售金额为7千7百万元。
也许在住宅限购的环境下，适当丰富产品线就成了突围捷径。不仅要做普通住宅，还可以涉及豪宅、写字楼、商铺、城市综合体......，在楼市遇冷的情况下，要不断地做加法，房地产+其它行业的方式亦可以尝试，以便风险分流。
再次：要想使上述两种方式完美进行，“资金”一定要充足，只有兵肥马壮还能所向披靡！
2012年，郑州房企务必进行成本控制！在房地产行业利润较高的时代，成本稍高点、运营较粗犷点都无所谓，但在目前各环节成本均攀升、整体市场较较冷清的情况下，一定要进行精耕细作，控制好拿地、建材、人工等建筑成本。
最后：围绕郑州市十三届人大四次会议上的《政府工作报告》，郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏表示：2012年突出保障性安居工程建设，计划开工建保障性住房5.1万套。
除却地方政府债券收入、部分国有资本和城市维护建设税收入等融资来源，保障房所面临的巨大资金缺口压力，这些渠道的“输血”能力远远无法覆盖，或许众房企可以尝试参与保障房建设。
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