地方博弈加剧 警惕楼市调控遭架空

中国经济时报  2012-02-13 08:07

[摘要] 2月12日晚，安徽省芜湖市政府发文通知暂缓执行楼市新政，被业内视为今年首个变相救市的楼市新政夭折。有报道称，国家工作组日前曾低调的到访芜湖。这一事件因此备受关注，引发诸多猜测。

芜湖再现佛山等地楼市新政“朝令夕改”，表明部分地区欲救楼市心切

2月12日晚，安徽省芜湖市政府发文通知暂缓执行楼市新政，被业内视为今年变相救市的楼市新政夭折。有报道称，国家工作组日前曾低调的到访芜湖。这一事件因此备受关注，引发诸多猜测。

2月9日，安徽省芜湖市发布楼市新政，为满足一定条件的买房者提供免契税、发补贴优惠，并被大多业界人士解读为地方救市新政，甚至冠以“龙年变相救市枪”的称号。而同在当天，北京市住建委召开系统工作会，强调北京市将坚持限购和差别化税收、信贷政策。有业内人士认为，二三线城市与一线城市的差异化动作，尽显楼市调控之纠结。

从2011年年底佛山、成都修改限购条款，到最近芜湖发布楼市新政，这些看似毫无联系的偶然事件接连出现，在遭到舆论质疑的同时，反映出一些地方欲救楼市的心切，成为楼市值得关注的新动向。

土地财政告急，央地博弈加剧

尽管芜湖楼市新政打着引导合理住房需求，改善居民居住条件的招牌，但在出台仅仅三天之后即迅速夭折，幕后原因，不外乎碰触了楼市调控“高压线”，与调控背道而驰。

进入2012年以来，受楼市调控继续从紧的影响，土地市场也进一步降温。以北京楼市为例，2月10日，北京经济技术开发区两多功能混合住宅地块签约。作为京城龙年首次出让的两地块，均以底价成交，楼面价分别仅为1639元／平方米及1751．5元／平方米，低于之前同类型的地块。

在北京土地市场遇冷的同时，重点城市的土地成交情况也并不乐观，流标率飙升。根据北京中原地产的统计数据显示，2012年1月重点城市的土地供求量出现大幅缩减，13个重点城市居住用地流标率攀高至44%，逼近2011年全年的水平。

具体来看，1月份129个城市的土地市场成交量仅921块，环比成交量下调了50%，其中住宅类地块成交量为239块，环比下调57%。13个重点城市1月全部用地供应同比缩减29%，成交量则同比大幅缩减58%，只有广州、天津、武汉、长沙和北京有成交。

更值得注意的是，一线城市土地市场最为冷清。北京市1月份仅成交20宗地块，总土地出让金为21．92亿元，平均楼面地价为1366元／平方米。这些地块均以底价成交，溢价率为零。与北京类似，上海1月份经营性土地总成交面积约为25．78万平方米，同比减少72%，成交的总金额约为26．28亿元，同比减少70%，成交的6块经营性用地也均以底价成交。广州1月份土地市场的总成交金额仅为2．9亿元，而去年同期为28亿元，缩水幅度接近九成。

土地市场的降温对房价回归有积极的促进作用。种种的迹象表明，新一轮楼市调控取得了一定成效，房价也已大面积出现松动，如果继续坚持调控不动摇，房价回归合理在望。不过，在这个过程中，的挑战可能来自于地方政府的土地财政。

随着楼市的继续降温，地方政府卖地收入势必进一步减少，这就将使得一些地方财政告急。当前尽管在楼市调控方面态度坚决，一再强调坚持调控不动摇，在这种高压态势下，地方明目张胆地放松调控几乎不可能，但并不排除一些地方“打太极拳”，想别的办法暗地里“救市”，架空楼市调控。

诸多的事实表明，在楼市调控方面地方与暗中博弈一直存在。譬如去年年底佛山就曾差点架空“国八条”，不过迫于舆论的压力最终只得收回成命。最近芜湖为满足一定条件的买房者免契税、发50－150元补贴的做法也被遭到质疑。业内人士担忧，部分二三线城市有可能效仿芜湖这一举措，十分不利于房价回归理性。可以预见，伴随楼市调控的深入，类似这种地方与的博弈还会加剧。

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调控关键阶段，应防房价反弹

在楼市有一种形象的说法：土地是“面粉”，房子是“面包”。从根本和长远来说，要使得房价保持合理价位，“面粉”的价格是关键。前些年房价上涨过猛，与频出不无关系。

和目前房价并未出现真正大幅普遍下降一样，虽然目前部分土地成交价格出现下调，但从整个市场来看，价格并未明显降低，在部分房价下调10%以上的区域，土地价格下调的幅度依然不大，而且部分土地的起价过高也是土地流标的主要原因。

土地市场冷清，究其原因除土地价格并未明显降低外，与新房销售受阻、库存大涨，开发商资金压力增大，政策预期依然从紧也有关系。由于前些年地价上涨过快，这也算是再正常不过的。近期土地市场降温和成交量下降，短期并不会影响房价走势。

根据国土部公布的数据，截至2011年10月，未开工的住宅用地共计16．5万公顷，未竣工的住宅用地35．5万公顷。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照此前10个月16．5万公顷的未开工住宅用地以及1．5的容积率，约将带来24．75亿平方米的住宅供应按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。

报告显示，截至1月末，北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等十个典型城市的新建商品住宅库存量达到5901万平方米。如此体量完全消化需要整整16个月的时间。

另外，考虑到前年580万套保障房可能有部分房源在今年入市，去年1000万套保障房今年也将陆续上市，今年楼市的供应量是充足的，加上要求调控不放松，限购政策还将持续，今年房价还有下降空间。

不过，值得一提的是，来自国家统计局的数据显示，1月份CPI同比上涨4．5%，较去年12月增速提高0．4个百分点。其中，居住价格同比上涨1．9%，建房及装修材料价格上涨2．4%，住房租金价格上涨2．6%。这些数据表明房价仍在上涨。

未来，决定房价走势的直接因素仍然是楼市的供求状况。在“2012中国地产新视角高峰论坛”上，任志强表示，2010年出现的开工高峰期意味着今年的供给是增长，可能延续到三季度。但是接下来房地产增幅大幅下降——2010年为35%，去年截至11月份下降到了20%，全年预计接近28%左右，而今年估计要下降到16%左右——预示着未来供应量会大量减少，并影响未来的预期。

因此当前在楼市调控处在关键阶段情况下，在看到房价下行的有利条件的同时，也应看到推动房价上涨的因素仍然存在，应防止房价待机反弹，是要着眼长远，防范房价“越调越涨”。对于个别城市、局部领域楼市的放松，推行类似芜湖的差别化税收、信贷等政策，也应继续保持高度警惕，防止地方变味、走样的调控细则产生连锁效应，否则楼市调控将功亏一篑。