房产调控应优化结构 土地财政成调控运行死结
经济参考报 2012-02-13 10:16
[摘要] 自从 去年7月、8月财政部接连发布《关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》和《关于从土地出让收益中计提资金有关事项的通知》，规定要从土地出让收益中分别计提10%，用作财政性农田水利建设资金及资金。
中国土地挂牌网讯：自从 去年7月、8月财政部接连发布《关于从土地出让中计提农田水利建设资金有关事项的通知》和《关于从土地出让中计提资金有关事项的通知》，规定要从土地出让中分别计提10%，用作财政性农田水利建设资金及资金。此外，在财政厅局长会议上安排2011年下半年财政工作重点时亦明确强调，各地需加快建立保障性安居工程建设资金稳定来源机制，要严格按规定从土地出让中，计提不低于10%的资金用于保障性安居工程建设，并规定“有条件的地区可以适当提高比例”。<<<更多资讯 详情点击>>>
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在2011年，由主导、地方通过责任状和命令强力推行的一波又一波调控政策，看似“速效”，并由此抑制了房地产市场过快上涨的势头，但同时也简单粗糙地压制了相当一大批的合理购房需求。库存积压、销售遇阻、资金紧张等一系列问题导致开发商们的拿地意愿明显下降，甚至开始集体停止拿地。而遭到冷遇的土地市场也冻结了各地方政府的土地财政。2011年，130个主要城市土地市场总土地出让金为19052.3亿元，同比降幅达11%。而在北京，住宅用途的土地竟然还不到前一年的一半。如果计算城市，2011年土地财政累计减少量可能达到上万亿，地方财政因此捉襟见肘，对于各项民生工程的资金支持恐怕也是有心无力。
死结是怎样形成的？
对各项民生工程的资金支持出现问题，其实只是房地产调控政策“跑偏”的衍生问题。而普通百姓对现行调控政策诟病的，恐怕就是对刚需的误伤。以户籍、社保年限等条件作为限购标准，没有将刚需与、投机性需求划分开，而将首次置业人群的首付比例提高，以及取消优惠利率等信贷政策，则进一步提高了购房门槛，可谓雪上加霜。这部分是没有必要也不应该限制的刚性需求。
此外，全面限购堵住了改善性、性需求的出口，甚至“逼”得中国的财富阶层不得不到国外去买房，刺激外国的经济。改善性需求、性需求不仅对经济增长的贡献能力强劲，而且从某种角度来讲，这部分需求可以说也是刚性的、不得不释放的需求。我们要稳增长，就必须对打压积极需求的政策进行调整。
为解决老百姓的不满意，出台调控政策抑制楼市，楼市下行导致开发商拿地意愿及工程开工量降低，土地出让每况愈下、土地价格不断降低，土地大大降低的地方政府无法解决、水利建设、保障房建设等紧要民生工程的资金缺口，“保民生”政策难以切实落地，老百姓仍旧不满意。现行的房地产调控政策初衷或许是好的，但由于没有考虑区域、人群等关键因素的差异化，所以治标不治本的措施，不仅没有将房地产市场从老百姓的一片怨声中拯救出来，反而使得基础发展和建设陷入了资金窘境，走进了一个死胡同。
不可能在短时间内改变基础发展和建设对土地财政依赖的现状，那我们就必须正视调控政策执行过程中暴露出来的问题，全面考虑到各种关键因素的现实情况，并在宏观政策大方向的基础上，对执行方案进行“结构性优化”。这不仅可以盘活整个调控局面，使房地产调控不至于困在那个死胡同里，而且还将有助于房地产调控政策的精准落地和目标实现，将房地产市场带入良性运转的轨道。
打开死结的方法：优化调控结构！
对房地产市场进行结构性优化的步，是要在区隔普通商品房的刚性需求与性、改善性需求的前提下，坚持土地价值化的原则。
一方面，对于普通商品房市场应该持续限购，但放松限贷。以限购防止、投机需求的进入，可以对中低端市场形成持续的保护。当然，前提是调整后的限购政策的确能够真正地发挥甄别刚需人群的作用。同时，还应对确属刚需范畴的人群，进一步刺激其需求，并通过降低信贷门槛、实行利率优惠等手段，帮助其实现安居梦想。甚至可以考虑对一些新晋人才，以如货币补贴等形式刺激其购房需求的提前释放。
一方面，市场应当完全放开限购，并严格执行限贷。住宅本就与具有保障责任的中低端住宅有着不同的产品属性和社会任务。鼓励住宅市场的交易，并将限购普通住宅进行到底，不仅可以满足客户改善性居住的需求，为需求提供健康合理的出口，而且也是在有效落实政府的住房保障政策。当然，为了挤压行业泡沫、规避金融风险，在目前的市场形势下，以严格限贷市场的自由交易是必要的。对于这部分需求，银行甚至可以不予贷款，要求其只能全款购房。或者也可以考虑调节财富阶层的物业税，通过税收调节将风险高、质量低的投机需求排除在市场之外，等等。
此外，对城区房地产市场坚持限购，而松绑城市周边的远郊地区，也将成为结构性优化政策的重要手段，以当前的轨道交通建设水平，这样的辐射能力是具备的。这样的调整不仅有助于城区人口分流、控制城区人口密度、减轻城区压力，而且刺激了郊县的房地产开发建设以及经济发展，调节了城郊经济发展的不平衡的问题，促进了城市整体的结构化均衡发展。
地方政府可以通过市场的自由调节或城市土地的运营，获得尽可能高的土地出让，并建立健全相关制度以保证商品房土地溢价的合理使用。只有这样，地方政府才能获得足够的资金来源，使得普通商品房土地出让过程中的利润损失得以补偿，使得包括、水利建设、保障性住房建设在内的各项民生工程的落地变得可行。言尽于此，我们再来看北京市做出的“今年五环以内可改造的存量住宅用地，将主要用于建造公共租赁住房”的规划，的确不甚明智。
而始终纠结于保障性住房建设数量的现策思路，同样也是值得考量的。保障性住房建设的规模需要合理化，与其“大跃进式”地增加保障房的建设数量，倒不如花心思在严格合理分配的机制上。事实上，只有让保障性住房进入到非产权化，非商品化的运作机制，才有可能进行良性循环。需要保障的人群通过廉租、公租，或者购买经济适用房的方式解决住房困难，如购买的经济适用房需要出售，则必须由政府回购。只有这样，政府的保障房才不至于因不断建设、不断流失而不堪重负，才能够通过不断的沉淀和累计，保证足够的供给数量。
对房地产调控政策进行如此的结构性优化，将能够合理满足各个层级的购房需求，有效提振市场信心，带动楼盘销售，促进开发企业的良性运转，进而重新激活各地土地市场，持续为地方政府贡献财政收入，支持包括、水利建设、保障房建设在内的一系列民生工程的切实落地。
还是那句老话：保障房要合理化，商品房要市场化，土地价值要化。从保障房的角度看，数量一定要以科学的论证为基础，以合理的分配体制做保障。从商品房的角度看，鼓励中商品房市场的交易，并将限购普通住宅进行到底。从土地运营的角度看，只有当地方政府可以通过商品房市场的自由调节而获得尽可能高的土地溢价时，才能为一项项民生工程源源不断地输送保障资金。
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