北京住宅楼面价去年降三成 周边遭腰斩

北京青年报  2012-02-17 12:42

[摘要] 随着楼市调控效果的显现，土地市场受到的影响到年末愈发明显。12月28日，北京金隅大成开发有限公司以9.17亿元的底价拿下郭公庄地区一宗公建混合住宅用地，与2010年中海夺下的“”相距。

调控政策出台，北京楼市渐入“寒冬”。

与此同时，楼市的冷风也顺势吹落了土地价格，土地价格的下跌又势必会让来年楼市的空间增大。这一“罗圈架”在刚刚过去的2011年表现得尤为明显。

业内人士分析认为，如果楼市调控政策继续“从紧”，土地成本的下跌意味着住宅项目售价降低空间更大。

官方数据

2011年比2010年楼面均价下调三成

近日，记者从北京市土地整理储备获取的相关数据显示，截至2011年12月31日，年内最后一块土地——北京市顺义区汽车生产基地一宗多功能用地，以底价1.4812亿元被北京汽车城管理有限公司获得。

至此，2011年全市公开市场合计出让土地共249块，总土地出让金为1055.14亿元。

然而，这个数字远低于创造历史纪录的2010年。同比2010年的1642.4亿元，2011年减少土地出让金高达587.26亿元，降幅达到了35.8%。

其中，2011年全年住宅类地块成交59块，成交金额不足2010年一半，环比下调55.4%。

而楼面价，也就是2011年出让的住宅类项目的“土地成本”每平方米仅为5088元，比2010年的峰值7321元下调了30.5%，是在11月至12月，住宅类土地市场出现了明显的价格下滑。

典型事例

前后一年“”周边楼面价“腰斩”

丰台郭公庄地区地块交易价格，可以说是北京土地市场变化的缩影。

2010年1月，土地价格正值高峰，中海地产[简介动态]集团有限公司以59.7亿元拿下了丰台区六圈一居住项目用地，折合楼面价为每平方米1.7万元，成为当时的“”。

2011年，房地产调控政策陆续出台并持续发力。8月25日，万科[简介动态]在郭公庄地区连续夺下两宗地。

其中一宗面积较小，仅有3.6万平方米。另外一宗面积很大，接近63万平方米，两块地共包括27万平方米限价房及公租房。除此之外，商品房部分楼面价仅为万元。

随着楼市调控效果的显现，土地市场受到的影响到年末愈发明显。12月28日，北京金隅大成开发有限公司以9.17亿元的底价拿下郭公庄地区一宗公建混合住宅用地，与2010年中海[简介动态]夺下的“”相距。

而此时，该宗地的楼面地价仅为每平方米6033元。据了解，该宗地10月首次“登场”未能顺利出让后，国土部门于11月取消了其配建限价商品房的部分。

业内人士认为，郭公庄地块对保障房配建的剔除，意味着整个北京土地出让门槛正式调低。楼面价的下跌也可以看出，土地价格在调控下已明显回落。

分析原因

开发商拿地不积极七成在郊区成交

楼面价因何降低？北京中原地产三级市场总监张大伟分析认为，北京调控政策执行得最严格。

住宅房屋成交量创造了最近十年，房价下调现象也在率先出现，这都间接影响到开发商拿地的积极性。

另外，土地供应中郊区化明显也是一个重要原因。2011年成交的土地以五环外为主，占了全年成交土地的72.2%，核心城区东城、西城则无供应，地块供应稀缺。

影响房价

2012年一季度以价换量快打快销

2010年楼市火爆时开发商高价拿下的地块，将于2012年陆续建成并入市销售。

当年的高成本拿地与如今楼市的冷淡，将使得开发商压力“奇大”，可预见2012年开发商日子不好过。

链家地产首席分析师张月认为，2011年成交的住宅用地，预计会在2012年年底入市，新入市的住宅土地成本会更低，对2010年成交的住宅用地项目会更有冲击力。

预计在售、将售的2010年成交的住宅用地项目，为了避免受2011年成交、2012年年底新入市住宅用地项目价格冲击，预计将在2012年季度采用以价换量、快打快销的营销方式尽快清盘。

市场预测

商业类土地可能会占据全年主导

因近年来北京市的整体规划侧重于新城的开发建设，为此规划中的11个新城，将会是北京的重点发展区域。这些区域的土地市场也会变得比较活跃。

其中，由于北京经济发展向南城倾斜的政策导向，大兴、房山这些区域已经逐渐成为土地供应的热点。

2011年，北京已经完成了保障房建设任务，但是最近几年的保障房任务依然比较重。

国土部发出了《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》，通知要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地

不低于住房建设用地供应总量的70%。

随着政策的逐步落实，未来政策性住房用地供应将会继续增大。

商业类土地供应依然会占比较大的份额。

从目前北京市场来看，住宅“入冬”已成定局，开发商对住宅地块的购入将在2012年是上半年持谨慎态度。这样，商业类土地依然可能会占据主导地位。

因此，预计2012年“接近底价成交”依然会是土地市场的常态。

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