楼市遭遇“一月寒流” 房价实质性调整或来临

每日经济新闻  2012-02-18 09:26

[摘要] 在北京、上海、广州、天津、杭州、济南等一、二线城市，整个春节期间卖出的房子都没有超过20套，其中北京楼市春节7天3年来首次出现零成交，济南楼市同样遭遇“冰封”，春节没有卖出一套房。龙年楼市的开门形势一片惨淡。

楼市刚刚经历的“一月寒流”，让很多房地产行业人士没能过好龙年的春节。在北京、上海、广州、天津、杭州、济南等一、二线城市，整个春节期间卖出的房子都没有超过20套，其中北京楼市春节7天3年来首次出现零成交，济南楼市同样遭遇“冰封”，春节没有卖出一套房。龙年楼市的开门形势一片惨淡。

不过令A股者感到些许意外的是，在利空集中的2011年，深陷调控泥潭的地产板块总体走势竟强于大盘，尤其是龙头地产股还有着相对较好的表现。那么，在忧患重重、开局不利的2012年，A股房地产板块又将如何演绎？危局之中是否可能迎来转机？

经历过2011年被称为最严厉的楼市调控后，不少业内人士认为，2012年地产行业面临的艰难险阻至少不亚于2011年。除了坚定不移的政策面，摆在地产板块面前的还有销售、库存、负债、资金链等几重难关需要跨越。

基于这样的现实，各大房企纷纷开启了收缩战线、广开销路的“过冬模式”。相比去年的普遍乐观，今年不少一线龙头房企都调低了销售目标，其中2011年业界领跑者恒大地产2012年销售预期定为800亿元，比去年的销售额减少8.1%。而从近期的信息披露看，保利地产（600048，收盘价10.71元）、金地集团（600383，收盘价5.30元）1月份的销售面积和销售金额都出现了六成以上的同比下跌。地产巨头万科A（000002，收盘价7.79元）1月份的销售数据在5年来也首次出现同比下滑。

在楼市调控上，地方政府与的博弈也在继续上演。2月9日，芜湖政府发布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，主要看点为契税补贴、购房补贴和购房，然而仅过3天，这一新政便被“暂缓执行”。由此看来，楼市调控的坚冰仍看不到松动的迹象，地产行业2012年的生存状况不容乐观。

房价实质性调整或将来临

纵观目前的楼市格局，可以用“有价无市”来形容。

去年以限购、限价、限贷为政策核心的楼市调控，让楼市在较短时间内实现了量价齐跌，但相比库存的大幅增长和销量的锐减，房价下跌却并不明显。

报告显示，2011年末商品房待售面积达到了27194万平方米，比2011年11月末又增加1763万平方米，商品房存量再创新高。高库存之下是成交的低迷。以上海为例，2011年上海一手住宅可售面积已大大超越2008年末的850万平方米，为4年来之最。而2011年一年729万平方米的成交量，比历楼市低谷的2008年还要低16.87%。

然而，备受关注的房价却未按照一般的供求规律，发生比较明显的下跌。根据国家统计局近半年来公布的数据，70个大中城市中，12月新建商品住宅环比价格下降的城市达到52个，与11月相比增加了3个，但降幅却相对有限，大多集中在0.2%~0.4%这样的微弱水平。

而据中房指数系统百城价格指数，2011年12月，100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月仅下降0.25%。

从同比来看，房价呈现的状态是不降反升。虽然100个城市住宅均价同比涨幅自去年8月来逐月缩小，但去年12月仍同比上涨了2.86%。

业内人士预计，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，为了提高去化率，加快回笼资金，开发商可能会引发又一轮潮。

链家地产首席分析师张月认为，2012年初，新建商品住宅市场成交低迷，库存消化不畅，开发商“以价换量”的倾向可能更趋明显。

中金也认为，就近两个月公布的数据而言，行业销售下行趋势已建立，市场调整速度正在加快，房价实质性调整来临。

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资金链断裂风险显著增大

如果房价果真出现明显下跌，对房企会有多少实际的影响？招商地产（000024，收盘价18.58元）董秘刘宁去年年末曾表示，“我们做过一个测算，现在这个时点如果价格再降25%左右，公司就要无利润空转了。而别的公司比我们更弱，因为我们毛利率相对较高。”可见，尽管有一些大型房企已提前将2012年的业绩锁定，但房价的大幅下跌对开发商依然是不能承受之重。

需要提请注意的是，除了销售问题，今年房地产行业还将面临空前的债务压力。华创证券近日发布的研报显示，2012年地产行业到期应还借款 （不包含应付账款）约为2.48万亿元，约为2008年的2倍，达到历史峰值。其中银行贷款约占49%，单一信托到期借款约占6%，集合信托到期借款约占7%，通过其他信托方式借款约占6%，应还地产基金借款占比约为1%，其余渠道所获借款总占比约为31%。

华创证券认为，如果2011年行业的资金状况为“趋紧”，在政府不放松调控的前提下，2012年恐怕将是“紧张和断裂”。

其中各类房地产信托的集中到期最使人发愁。由于房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限为1.9年，因此今年将迎来房地产信托的兑付高峰，相应的兑付风险不容小觑。市场预计在贷款、信托集中到期，但销售不力的情况下，二季度或将爆发开发商资金链断裂的风险。

不过业内对此却有不同的看法。连续多年在新财富分析师评选中获得房地产行业名的国泰君安房地产研究小组认为，二季度或将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，但对于基本面却将是触底的显著信号之一。“3~6月资金链断裂风险将代表基本面最坏阶段出现，但政策面有望因此而转向，期间股价也许有震荡，但将是相对向转化的大拐点。”

 

政策面或现逐步放松迹象

尽管政府一再强调要坚定楼市调控不动摇，但各地方政府迫于财政等方面的压力却不时搞一些局部松动。

去年10月，佛山试图成为放松限购令的城市，然而不到一天的时间即被暂缓执行。最近芜湖的“救市”新政也仅过3天就被叫停。爱建证券分析师左红英博士告诉 《每日经济新闻》记者，芜湖新政的夭折，彰显了对调控的决心不减，至少在短期内调控不会动摇。

然而，国泰君安房地产行业分析师李品科却认为，虽然目前行业基本面虽尚未见底，但政策面或许已“见顶”。她表示，政策面初露见顶趋松迹象，但松动速度、幅度仍将取决于基本面的下探速度，包括房价、、新开工等。

国泰君安去年11月发布的策略报告《房地产：平衡再生》便提出政策趋松路径判断，与“万保招金”四巨头见到阶段性底部的时间基本吻合。

长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，产业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后，预计上半年新开工增速低点在3月份，增速低点预计在6月份之后，那么产业政策微调应该在下半年。

一个值得关注的现象是，尽管不少房企都表示对今年土地的交易将更加谨慎，但在实际操作上却显得要激进不少。自去年12月下旬以来，万科A、保利地产、招商地产大举拿地扩张，3家房企在最近两个月不到的时间里拿地耗资近百亿元。据统计，远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月斥巨资拿地。

其中招商地产的扩张步伐尤为惹眼。招商地产去年前三季度拿地仅92万平方米，支付地价42.68亿元，仅占前三季度销售额的28.5%。但自去年12月起，这一局面开始有所转变。公司先后斥资34亿元在武汉汉阳竞得3幅地块，并通过集团良好的关系，以低价收购的方式进军青岛、毕节。本周四，公司还公告与九龙仓联合竞得北京朝阳区两地块，成交价总计23.7亿元。《每日经济新闻》致电公司了解到，这笔交易中招商地产享有50%的权益。

湘财证券分析师苏多永认为，逆市拿地既意味着公司优化区域布局，又是启动新一轮扩张的具体反映。

 

关注蛰伏的二三线地产龙头

今年1月，在以科技、医药板块为代表的前期超跌股带领下，A股迎来了2012年开门红。地产板块整体表现相对平稳，而去年作为资金避风港的龙头地产股上涨动能却显得有些不足。

近期，芜湖新政这只“红天鹅”的突然飞临，瞬间引爆了市场对房地产板块的激情，合肥城建（002208，收盘价7.29元）、莱茵置业（000558，收盘价4.22元）、绿景控股（000502，收盘价6.52元）、旭飞（000526，收盘价7.70元）、宁波联合（600051，收盘价10.74元）、重庆实业（000736，收盘价7.97元）、ST中房（600890，收盘价4.53元）等一批二、三线，甚至三、四线地产股短期内表现抢眼，涨幅远远大于以万保招金为代表的一线房企。其中合肥城建由于地缘关系，被认为芜湖新政的直接受益者，因而取得了的区间涨幅。

对于芜湖新政后地方与政策博弈的后续发展，世联市场研究部认为，芜湖新政迈开了房地产调控政策定向放松的步，未来或许有更多的三、四线城市跟进。芜湖市在率先放宽房地产调控，究其原因主要是芜湖市对土地财政的高度依赖。2011年，芜湖市全年土地出让收入84亿元，同比下降18%，占市本级财政比93%。像芜湖这样对土地财政高度依赖的城市并不鲜见，如南通、九江、开封、自贡等众多城市都是如此，这些城市可能因为房地产调控而导致地方经济和财政难以为继。

世联地产首席研究员吴志辉表示，从芜湖事件可以看出，在楼市成交下滑的背景下，预计会有其他城市选择微调，这无不与地方政府对土地财政的依赖有关，其依赖的程度越高，政策微调的可能性越大。

基于上述逻辑判断，爱建证券左红英建议，可选择项目布局在房价相对合理的非热点、非限购二三线城市的地产公司作为标的，或开发产品以中小户型普通商品住宅为主的公司，因为预计未来二三线城市政策容易率先松动。

上海一位私募人士告诉记者，相比之下，那些业务在非限购城市的房企，受限购等核心调控政策的影响不大，所以类似芜湖新政这样的政策对它们更有实际意义。

在地产板块中，前期调整明显、近期涨幅不大的相关个股有位于汕头的宜华地产，位于宿州的中弘股份、嘉兴的新湖中宝、南通的中南建设、孝感的福星股份、湖州的美都控股等。

不过瑞银证券首席策略师陈李认为，类似于芜湖新政这样的事件，至少在3月份的“两会”前不太可能发生了。

从地方新政看楼市浮沉;2012房价底线在哪里 东方网

编者按：由于房地产缩水、土地出让收入下滑，自调控政策颁布以来，地方政府放松调控的冲动从未消退，且有愈发强烈的倾向。从去年佛山松绑限购令半天即被喊停，到今年芜湖免契税补贴买房新政“三日游”，如果再加上中山放宽限价幅度，二三线城市屡次试探楼市调控“红线”。尽管抑制房价的态度坚决，但在房地产调控的关键期，宏观政策与地方利益的博弈正在进一步加深，那么，2012房价底线在哪里？

俗话说“枪打出头鸟”，在试探房地产调控放松的道路上，即便有“出头鸟”被打死了，却依然有后继的“出头鸟”继续走在试探调控的道路上。多番试探的最终结果没有悬念，就是“调控不放松”。

楼市调控不放松

2月9日，芜湖市发布新政称，2012年期间，购买普通商品房可享契税100%补助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的补贴。这套被解读为变相放松房地产调控力度的楼市新政，一经出台就受到了广泛的关注。

随后住建部过问芜湖房产新政，芜湖的房地产新政只坚持了3天，就戛然而止。住建部政策研究副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整政府的房地产调控政策，必须遵从的政策立场。

王珏林表示，政府年初明确，今年将坚定不移地贯彻房地产调控政策。在当前这个敏感时期，地方政府听从指令，而不是擅自进策调整。

芜湖并不是个宣布推出房地产新政后又放弃的城市。从公开资料统计显示，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等超过15个城市对其当地的楼市政策进行适当的微调。通过购房补贴等形式实现微调楼市，刺激市场销售不仅是芜湖，从去年10月份起，就有部分地方政府陆续开始从土地出让、房源解禁、税费优惠等手段进行微调。

对于芜湖在龙年放的“枪”，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，芜湖敢于之先再出房产“新政”的做法，体现了当前地方政府纠结的心态：即如何在兼顾坚持房地产调控不放松政策的同时，又能保持地方经济和财政收入的充盈。

或许这不只是芜湖的动机，也是其他曾经放松房地产调控的城市的心态。毕竟，试探放松的城市都是二三线城市，房地产行业在很大程度上支撑了这些城市的经济发展。

比起佛山、成都、芜湖这些直指调控政策的城市，中山市采取了“曲线救国”的方式——提高住宅价格控制标准，并顺利地执行开来。

2011年末才开始实施限价令的中山市，此前曾表示限价令到期不延续，然而在房地产调控从严的信号之下， 中山市并没有直接停止限价令，反倒龙年伊始，向上调整了商品房限价标准，将目前的5800元/平方米的标准上调至每平方米6590元。按照中山市去年一手住宅的实际成交均价5936元/平方米计算，新的限价标准提高了11%。

 

多数城市仍未公布调控目标

2011年下半年以来，温家宝总理多次强调房地产调控的决心不动摇。不过，在欧洲国家信用主权普遭降级，经济复苏一片阴霾的情形之下，调控政策会适当局部微调，成为业界共识。

在今年上海市“两会”上，上海市市长韩正表示，“今年上海将贯彻落实关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降。”

北京今年仍将调控目标定为“稳中有降”。北京市副市长陈刚在两会政务询问咨询会现场表示，今年北京将继续“稳中有降”的房价调控目标，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引导租赁型住房消费。 然而，在业内人士看来，“限购令”、“限价令”等手段，都带有明显的“一刀切”色彩，已造成地方的抵触情绪。除公开尝试放松调控外，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。

中原地产市场研究总监张大伟认为，在土地出让收入、房地产税收锐减的情况下，地方政府放松调控的意愿颇为强烈。房价控制目标的制定，是和地方政府博弈的结果。由于多数地方的房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅挂钩，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先机，这也成为不少二、三线城市抵制“限购令”扩军的主要原因。

2011年11月25日，北京市住建委、市地税局宣布自12月10日起北京放宽普通住宅认定标准，购房税负可省12万元。这项本意是符合现状的普通住宅认定标准调整，同样难逃“救市”之嫌。此外，马鞍山“100%契税补贴”、杭州“租购补贴”、南京上调公积金贷款额度以及最近各地纷纷放宽土地出让条件等，种种现象皆被媒体解读为各地楼市自救行为。

至今，大部分城市都没有公布今年房地产调控的目标，对于部分明令要继续执行的政策，也是三缄其口。中指研究院数据信息发布的《2011年中国130个城市土地市场交易情报》显示，2011年130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%，成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。与此同时，欧洲国家信用主权普遭降级，经济复苏一片阴霾的情形之下，调控政策会适当局部微调，成为业界共识。

张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，目前楼市调控已经基本见效，2012年部分城市可能在一定程度上恢复放宽三线城市的中小套型的购房政策。至于地方政府具体会如何调整调控措施，张大伟认为，主要可分为三种情况。

首先是短期冲关型，主要是因为持续调控动力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限价”后，广州增城国土资源局亦用口头通知的方式再次强调了“限价”。

其次是低调松绑型，多举措促进交易。近段时间，有部分城市地方政府已经开始在政策焦点之外悄然“松绑”。北京、杭州、重庆、长春纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场的持续健康发展。

最后是底线试探型，采用直接优化“限购”的方式。佛山于11月份出台“限购”放松令，不过政策发布后，即被紧急叫停，还没来得及实施；随后，成都亦出台优化“限购”之举，但同样在一个星期内被叫停。

 

住房公积金加强

一方面是地方政府松绑之心蠢蠢欲动，另一方面是相关部委从多层面完善房地产调控。

2月14日，住建部发布《关于进一步加强住房公积金工作的通知》。数据显示，截至2011年末，住房公积金余额已达2.1亿，数目超过养老基金，风险不断积累。住建部下发通知，要求各地住房城乡建设主管部门加强住房公积金。

《通知》中，11项措施对缴存、提取、贷款、分配这些住房公积金管理的核心问题，加强对管委会决策的监督，对各设区城市政策进行合规性审查，对不合规的限期纠正。还将加强对地方文件报备审核。

《通知》还要求，各省区制定的住房公积金有关规定，需报住房城乡建设部备案；对突破《住房公积金管理条例》规定的，应报住房城乡建设部审核。

同时，将加快系统建设，加快推进住房公积金信息系统建设。逐步统一住房公积金业务管理信息系统技术标准，规范本地区业务系统建设，加强数据安全管理。

另悉，广州住房公积金信息系统已经与住建部实现联网，可实时上传接受监控。珠三角地区将逐步实现住房公积金业务操作规范统一和信息系统互联互通。珠三角广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆八个城市将实现住房公积金信息建设互联互通。

认为，楼市调控从紧的坚定决心不变，对任何挑战从紧调控政策的行为必须零容忍。地方政府、地方的开发商、地方的银行等不应抱有侥幸心理，应顾全大局，把想法和行为统一到的调控政策上来。目前的房价高高在上，价值不大，对老百姓，要纠正买房能致富的认识误区。如此，房价方会回归到合理的价位。