1月通州房价加速下降16% 库存消化周期达到5年
京华时报 2012-03-08 17:49
[摘要] 北京新建商品住宅市场逐渐形成由郊区向城区蔓延的趋势。其中，通州作为深度的风向标，房价泡沫在低成交下逐渐被挤出。业内表示，在庞大库存压力之下，作为调控政策执行力度最大的一二线城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。
2011年，严厉限购政策下，北京新建商品住宅市场逐渐形成由郊区向城区的蔓延的趋势。其中，通州作为深度的风向标，房价泡沫在低成交下逐渐被挤出。业内表示，在庞大库存压力之下，作为调控政策执行力度的一二线城市，房价下调的项目和幅度也领先，目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。
1月通州房价下降16%
成交量和成交价的大幅上涨，土地市场竞争激烈，溢价率不断刷出新高，这是北京商品住宅市场在2008年后政策放松后的市场环境。其中，性购房占比高、土地市场交易火爆与高房价互为推手，短期内形成房价泡沫，通州是这一市场形态的典型。
2011年在严厉的限购政策下，形成房价泡沫的因素被逐渐挤出，从8月份开始，楼市拐点出现，通州房价连续4个月环比回落，年底均价达到1.6万元/平方米，在2012年政策继续从严下，房价回落的趋势仍然加强。
根据链家地产的市场研究统计，2012年1月通州新建商品住宅成交均价为18899元/平方米，同比2011年1月的22526元/平方米下降了16.1%。2008年之后，通州房价实现“三级跳”，从2008年的8000元/平方米左右上涨到2011年的20000万元/平方米左右，增长1.5倍；另外，除了房价增速回落，土地成交受商品住宅市场影响遇冷，楼面价和溢价率大幅降低。
链家地产的市场研究部冯联联认为，2011年年底部分项目低价入市，短期内形成“以价换量”，业绩增长，为了快售，2012年新增项目还将低开。综合来看，年内通州价格或将达到1.5万元/平方米左右，与2011年均价相比，降幅达到25%。
库存量消化周期将达5年
根据链家地产市场研究部统计，2012年年初，通州新建商品住宅库存在2万套左右。另外，按2011年的成交量计算，销售周期达到5年，远远高出全市平均水平。
冯联联认为，前几年为拿地高峰时间，2011年即使土地市场冷淡，成交的土地规划建筑面积也超过了10万平方米，预计2012年新建商品住宅供应量仍会增加。限购政策下，性购房和投机被迫退出市场，刚需观望浓厚，这使得曾经的热点区域通州遇冷，早期的大量开发演变为当前的库存压力，加速周转，“以价换量”将是2012年的主要趋势。
北京楼市进入下调周期
事实上，除了通州外，北京统计局数据显示：截至去年年底住宅施工面积继续上涨，总面积达到了7168.1万平米，即使按照2011年销售量1035万平米计算，消耗在建施工面积需要6.9年时间。
库存消耗也成为目前处于调控周期下的房企是二三线城市及二三线房企的难题。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成，年底库存压力大增。广州、沈阳、杭州、佛山、上海等地的库存量较为集中。
北京中原市场研究部分析认为，当前房地产业面临的压力大于2008年。去库存已十分紧迫，2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。楼市从目前数据来看已经进入了明显的下调周期。作为调控政策执行力度的一二线城市，房价下调的项目和幅度也领先，目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。
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