开发商让利求售 利润率向合理水平靠拢

京华时报  2012-03-16 09:22

[摘要] 因为利润率高，中国房地产业在过去一直被冠以暴利之名。然而，面对严峻的楼市调控政策以及土地、人工、财务等成本增加，2011房地产行业净利润率出现下降迹象。

因为利润率高，中国房地产业在过去一直被冠以暴利之名。然而，面对严峻的楼市调控政策以及土地、人工、财务等成本增加，2011房地产行业净利润率出现下降迹象。

利润率预期普降

万科3月12日公布的去年年报显示，2011年，万科销售额达到1215亿元，同比分别增长12.4%。继2010年万科销售额突破千亿后，再次蝉联行业销售。实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。

在各项指标中，利润率指标的变化引起各方注意。年报显示，2011年万科房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。

对此，万科董秘谭华杰指出，2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，只是随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。

谭华杰同时表示，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免地受到影响。预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。

除了万科外，在3月9日华润置地(橡树湾润景公馆)2011年全年业绩发布会上，华润置地主席王印也表达了相似观点。王印表示：“公司去年的毛利率是39%，今年预算的利润率水平会低一点，大概希望维持在35%-36%的水平。”此外，标准普尔统计显示，雅居乐未来两年毛利润率将从2011年的54%，降至40%，反映未来海南市场收入贡献比例的下滑和2011年末以来平均售价的降低。

开发商让利求售

“尽管超过2/3的企业实现了业绩增长，但绝大多数房地产企业都出现了程度不一的利润率下降。”兰德咨询公司总裁宋延庆表示，2010年上市房企的平均净利润是15%，按照去年的市场状况，2011年的上市房企净利润可能会回落一到两个百分点。

利润率、周转率是房地产企业运行的两大关键性指标，根据由中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年度中国房地产企业销售排行榜50》的报告显示，去年销售金额榜前八位均为高周转企业。

报告指出，高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，并且提升程度远远大于利润率的下降幅度，没有降低净资产。

在龙头房企中，万科、恒大采用高周转、低利润率的销售模式。去年上半年，恒大净利润、核心业务利润、销售面积、在建面积、销售额增长率等六项指标均位列。在龙头房企中，恒大核心业务利润率仅15%，排名末位，但恒大通过薄利多销的方式“以量取胜”，市场认可度极高，核心业务利润、净利润均为。

面对今年市场形势，不少房企选择降低利润率谋求项目快销。合景泰富主席及执行董事孔健岷称，只要项目销售能维持利润率15%或18%以上，会多做促销，以尽快完成目标。“新盘不存在减价问题，因为过去没有定价。能够保证5%-10%的利润就可以应对现在的市场情况了。”国内某品牌开发商负责人表示。

利润率向合理水平靠拢

房企利润率的变化改变了房企的经营策略，一部分房企采取了多元化盈利策略，以规避利润波动风险，一部分房企则通过加强成本管理、快速开发加速资金使用效率的手段来增加净资产。

万科总裁郁亮于当天业绩发布会上表示，预计今年万科的毛利会回到2009年的水平，可能较2010年的时候有所下调，万科希望今年以提高费效比,加强成本管理的方式,降低毛利下降对股东回报的影响。同时,希望通过加快资金周转,能够带给股东回报。

房地产高利润一直被各界所诟病，然而，在土地成本、人工成本、财务成本逐步增加之后，不少地产业界人士认为，房企已经告别过去的“暴利”，进入微利时代。“房价暴涨的历史终结，楼市下半场规则改写，2012下半年开发商将进入微利时代。”中国房地产学会副会长陈国强认为，经济增长目标放缓至7.5%意味着房地产从高速发展转向稳定发展；而土地价格涨幅趋势及资金成本上涨也将逐步压缩开发商利润。

持相似看法的链家地产副总裁林倩预计，随着楼市调控持续，越来越多的房地产企业通过降价方式让利快销，房企的利润率将逐步降低至15%至20%左右的水平。郁亮表示，在目前的调控背景下，追求纯利模式已经过时了，未来整个地产行业在利润率方面会逐渐向合理的数值靠拢。

成交下滑回暖刹车

中原地产监测数据显示，上周9个重点城市的新房成交量环比下降20%，结束了近五周的连续上升行情，其中北京和上海新房成交量降幅均在两成以上。“上周长沙成交量也下滑了19%，主要原因是2月份推盘太少。”长沙中原地产研究总监陈世霞告诉记者。

根据鱼晋华的分析，在销售数据上，占比较大的中小城市成交减速滞后，使得的销售增速在2月出现负增长，这基本符合市场预期。

“调控对于中小城市的影响，需要一个比较长的传导路径。这些城市成交状况滞后于一二线和重点三线城市，其成交减速近期才体现出来。”东方证券分析师杨国华分析。

从性房企角度看，虽然2月的销售数据环比上升，但今年以来的销售额同比去年依然呈下行状态。万科今年1-2月实现销售金额190.5亿元，同比下跌37.4%；保利地产 1-2月共实现签约金额51.28亿元，同比下降30.73%。绿城集团(绿城阳光公馆绿城百合公寓)今年前两个月取得销售金额约36亿元，对比去年的90亿，跌幅达到六成。

2月中旬至3月初的“小阳春”能否延续？“去年被压抑的刚需正在慢慢释放，缓慢回暖是大的趋势，但不会再像前一段时间那么强劲。”杨国华说。

“后市是否能够继续回暖，取决于房地产开发商是否能继续降价放量。”陈世霞对记者表示，长沙39个准备推盘的项目中，大部分还在进行价格促销，地产商们继续以走量为主。

21世纪不动产分析师粟日也表示，前段时间，多地试图微调和央行对首套房利率的支持，推动了刚需的入市，但楼市所谓的回暖是非常脆弱的，一旦停止降价就会吓跑刚需。温家宝总理在两会上答记者问时再次强调，“房价还远远没有回到合理价位”，这提醒开发商应该顺应市场，今年继续以降价出货为上策。

中海地产有关人士对记者表示，2月份成交上升，是因为价格下降有一定幅度，但是“小阳春”能否持续是个疑问，而3月下旬是关键的观察期。

后市或现“弱平衡”

除了量价齐跌以外，房地产行业各项先导指标加速恶化。

2012年1-2月商品房新开工面积比去年同期下降11.1个百分点，而施工面积、竣工面积分别同比上升了10.2、31.9个百分点。

新开工增速大幅下降的同时，土地市场显得十分冷清，2012年1-2月土地购置面积增速为-0.5%，比去年同期下降3.1个百分点。东方证券分析杨国华监测数据显示，24个重点城市上周（3.3-3.9）推出住宅用地仅38宗，直至3月14日仅仅成交6宗。“目前推地量仍处于历史较低水平，预计后期新开工面积将会出现负增长，投资将继续下行。”

李少明认为，伴随竣工的大幅增加，预计未来施工规模缩小，投资增速将持续下滑。预计2012年房地产投资增速将回落至15%，略低于2009年的水平。

库存压力在加大。2012年1-2月商品房施工销售比为56.4，创2004年以来同期水平新高。“根据我们监测的数据，7个城市可售套数已经连续9周环比下降。但可售房源去化周期仍然有36周，保持在历史的较高水平。”杨国华说。李少明也认为，房市库存高企，地产商以价换量、房价下调并扩散是必然。

不过，长城证券刘昆对后市略为乐观一些，“随着房贷利率的持续改善和需求的逐步释放，未来商品房销售将逐步恢复，预计全年楼市将呈现‘前低后高’的态势，总体维持量价温和的‘弱平衡’局面。”

北京中原地产市场总监张大伟则预测，2012年成交量跌幅可能超过10%，这也与中海地产主席孔庆平的判断一致。

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