北京首套房贷利率优惠将重现 大行领头"松绑"
第一财经日报 2012-03-20 07:22
[摘要] 央行副行长刘士余关于“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”的表态更加速了房贷市场的“回暖”。
[光大、招行、浦发、华夏、兴业、民生等银行则仍实行基准利率 ]
2012年一季度以来，多个地区的首套房贷利率都有所松动，北京多家银行在今年初就开始从前期普遍上浮的水平向基准利率回归。而近期，央行副行长刘士余关于“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”的表态更加速了房贷市场的“回暖”。
《财经日报》记者昨日致电北京多家银行获悉，尽管目前大部分银行仍执行的是基准利率，但国有大行中的交行、中行、建行，股份制银行中的北京银行首套房贷款利率都有了一定程度的下浮。
大行领头“松绑”
此番首套房贷利率下调在国有大行中尤为明显，除了工行表示仍执行基准利率外，交行、中行、建行、农行都有“松绑”动向。
中行某支行的个贷经理告诉记者，目前首套房贷利率可以有九折优惠，但附加条件要好，否则也很难办下来。“现在环境比较松所以打折，年初就是这样的。如果一收紧就没有优惠了，优惠只是暂时的。”
交行的个贷经理则表示，现在的首套房贷利率一般可以实行九五折，如果是交行的贵宾则可以到九折。
“建行目前原则上仍执行基准利率，但个别情况要看开发商的合约而定。”建行某支行信贷部经理表示。
尽管农行在北京暂时还没有实行首套房贷利率下浮，但据某业内人士透露，农行在上海地区的首套房贷利率已经出现了八五折。
21世纪不动产的分析师黄河滔向记者表示，基于政策口径和现实需求两方面的原因，现在首套房贷利率出现松动是正常的现象。
他认为，一方面，相关部门和政府高层已经多次提到对首套房贷要实施差别化利率，消除非户籍人员购房的制度性障碍等政策。“另一方面，在流动性更加充裕的前提下，房地产市场的交易量总体下降了，银行之间的竞争就相应增加了。毕竟房屋贷款对于银行而言还是比较好的业务。有了竞争动力，银行下调房贷利率也是正常的。”黄河滔称。
与大行相比，股份制银行就显得更为“保守”。只有北京银行明确表示，在个人情况的前提下，首套住房可下浮5%。而光大、招行、浦发、华夏、兴业、民生等银行则仍实行基准利率。
“下浮”空间有多大？
中原地产分析师刘渊认为，目前很多城市出现的首套房贷利率松动与去年三季度开始“上浮”的原因是一样的，跟整个信贷环境有关。
“去年由于存款准备金率的连续上调导致银行信贷额度受到限制，所以从自身利益出发，银行只有上浮房贷利率了。而现在看来，由于存款准备金率的下调，流动性变得宽松了。再加上年初的时候，银行的信贷本来也比较宽松。”他指出。
但同时他也指出，由于首套房贷利率的“松绑”与信贷环境密切相关，而今年来看，信贷环境并不会有大幅度放松，所以，七折、七五折这样的优惠利率很难再有了。
而另一位业内人士则比较乐观，他认为如果说次降准主要是对冲当时外汇占款连续减少的话，第二次降准则明确显示了央行当前刺激银行信贷增长的意图。
“存款准备金率目前下降了两次，未来至少还会有几次调整。虽然可能下调的次数不会有连续上调的次数那么多，但是下调空间还是有的，而首套房贷利率下行的趋势也是肯定的。”该人士表示。
保证首套房贷款供应、鼓励下调利率，差别化住房信贷政策近来屡次被有关部门强调。随之而来的是，首套房政策的放松已在逐步铺开。
从北京市场的情况来看，多数商业银行已陆续下调首套房贷款利率，可打到八五折。工、农、中、建、交五家大型银行中，除工行尚在研究外，其他四家皆已不同幅度下调首套房利率，其中建行无论是下调时间及下调幅度均领先一步，两周前即已将首套房贷利率下调为基准的八五折。而首套房首付款比例政策未变，仍是不低于三成，实际支付多为三至四成。
四家大行下调首套房贷利率
今年2月份，工、农、中、建四大行召开座谈会，罕见地联手商定将首套房贷利率控制在基准利率以内。首套房贷款市场随即发生变化。2011年，多数银行首套房贷利率上调到基准利率的1.1倍或1.05倍。
继两周前建行率先将首套房利率下调为基准的八五折后，其他几家大行也陆续跟进，下调幅度从5%至15%不等。如中行目前首套房利率为九折，交行对其沃德卡客户可打九五到九折，农行对其客户也可以提供八五折优惠。国有银行中仅工行一家从上次座谈会后至今未见下调，该行一人士告诉记者，该行“正在研究，未来可能会跟进市场下调利率”。另外，邮政储蓄银行亦推行九折利率。
部分外资银行反应也很快，如渣打、花旗以将首套房贷利率下调至九折。此外，北京市场首套房利率较基准下浮5%-10%的还有中信、北京银行等。
仍有很多股份制银行还处在观望状态，如光大、民生、兴业、华夏，首套房利率仍维持基准水平。民生银行一位人士称，这可能与银行的业务侧重策略有关，“我们的按揭业务基本没有规模头寸，房贷基本不做，的个贷头寸都放在商贷通上。”
不过，随着高层屡次强调差别化住房贷款政策，全行业陆续下调首套房利率从已成趋势。光大银行北京分行一人士称，该行正在考虑下调首套房利率，“已经向总行打了报告，尚未批准下来。”
与北京市场类似的，四大行中的农行、建行、中行在上海也相继推出首套房按揭贷款9折利率。
但首套房的首付比例未见调整，三成首付底线毫无放松，在实际支付过程中一般高于三成。“首套房可以贷到房价的7成，其中一手房按照交易价格计算，二手房则按评估价计算，评估价低于交易价一般10%，因此首付款相当于房价的3.5-4成左右。”某国有银行北京分行个贷业务负责人称。
八五折 北京首套房贷利率进入下行通道
首套房贷政策放松既有政策引导的因素，也是商业银行出于业务发展需要主动而为。
3月12日，央行副行长刘士余表示要全面落实差别化的住房信贷政策。“各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证”，而在定价问题上，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。
华夏银行一位个贷部门人士分析，近期各银行首套房政策的放松主要有两个原因，一是随着2月24日准备金率下调，释放了4000亿资金流动性，银行开始考虑一些不高但是有利于调整贷款结构、增加客户的贷款业务，比如房贷；另一方面，实体经济的信贷需求在减少，尤其是今年经济增长增速调低，未来贷款需求可能更受影响，银行可以从房贷方面弥补一些需求不足。
连续的房市调控政策之下，商业银行的按揭业务较过去大为缩水。上述国有银行个贷部门人士称，随着成交量的萎缩以及银行在房贷政策上的调整，该行去年的按揭业务量仅是2010年的三成左右。
而今年2月份住房市场交易量回暖，商业银行也在其中看到了一些机会。“我们预计，如果房价进一步下降至客户满意的程度，交易量会很快上升，按揭业务需求也会上升。”上述人士预计。
“去年我行个贷业务主要集中在个人款和个人经营贷款上，按揭业务在个贷中的比例很小，20%多一点，预计今年按揭业务比重会上升，我们的目标是做到30%以上。”上述国有银行北京个贷部人士称。
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