黄瑜：从中国房地产业中长期发展动态模型看2012市场走势
——2012中国房地产百强企业研究成果发布会主题演讲
产业网 2012-03-23 17:18
[摘要] 3月23日-24日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行，全国多家房企代表及媒体精英参会。
产业网讯：3月23日-24日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、赵昌文、刘洪玉、黄瑜、邵明晓、范小冲、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨百强企业如何把握机遇做强做大，实现可持续发展，以促进房地产市场的健康发展。
中指研究院常务副院长 黄瑜女士
【主持人】下面我们有请中指研究院常务副院长黄瑜女士给我们做主题为从中国房地产业中长期发展动态模型看2012市场走势的演讲，掌声有请。
【黄瑜】：高兴有机会和大家讨论这个话题，我们这个会更微观一些，我把的数据和信息跟大家分享一下，我们每年都会用中长期动态模型对整个的房地产市场做一个判断。首先我们看一下的价格指数图，这是我们每个月天公布的100个城市价格指数的变化，从这个价格指数图可以看到，价格指数的变化已经是连续6个月100个城市出现环比的下跌，而且到了今年2月的时候环比下跌的城市增多，是我们十大城市的价格，环比继续全线的下跌，同比则是连续第二个月下跌，跌幅是扩大的。我们再看一下二手房的指数变化，二手房指数的变化可以看到也是环比下跌的，但是二手房一般来看应该说是超前的，它的下跌某种程度上是略先于新房市场，从这十大城市来看，从二手房的跌幅来看略有缩小，新房的跌幅是扩大的。
那么从成交的情况来看，确确实实我们整个2月的主要城市，是我们每个月都会定期跟踪20个代表城市，这里面有一线城市、二三线城市，他们的成交量，无论是环比还是同比都有增长。我们看一下一二月份累计的成交量的情况，可以看到确确实实不容乐观，仍然是四年来同期的，相比2009年1-2月，整个下降了20%，相对于2010年1-2月份下降了27%，2011年1-2月下降了41%，1、2月份主要由于春节不定的原因。2月相对来讲有所增长，我们看一下周度的成交数据，从周度的数据来看近期的成交量是有所回升的。然后我们可以看到上面的曲线，是在的这个月来看都是有所回升的。从二手房的成交来看环比是增长的，2月比1月来说增长显著，但是仍处于近年来比较低的水平，这是从曲线上也可以看到的明显趋势。
从供应来看，整个2月比1月有所回升，但也是处于近年来比较低的水平，我们再看1-2月累计的供应来说也是同比下降的，而且下降的幅度是大于成交的降幅的。这是选了5个代表城市的趋势图，新房供应从2月底到3月中旬供应是上升的，是今年较高的供应期，但是从总体量来说仍然是比较低的水平。目前大家看到这种成交有所回升，包括供应大家开始做一些推盘，在讲是不是这种市场有所回暖了，其实我们并不完全这么看，我们认为市场的回暖可能取决于政策面、资金面、价格降幅等多方面的因素。资金面是适度的放松首套房贷款政策，这一点相对来说比较利好的，包括最近有一些金融机构关注我们百强企业，还是希望有一些资金给一些开发企业的，从资金面来说有趋好的趋向。还有价格的降幅，是否真正的回暖取决于价格的降幅，大家对价格的降幅还是有预期的，消费者希望关注的房子能够，包括前一段时间说听说市场降了，是不是真的降了。实际上目前来说是处于比较焦灼的状态当中。这个势头是否能够持续，是不是能够打破目前的焦灼局面，其实价格是起关键的作用。
刚才看到市场的状况成交是回升的，供应也在回升，由于成交的回升量同比的回升量大于我们供应的量，使得我们近期，是2月底的时候销供比是大于1的，这样的话2月以来确实是消化了一部分去年的库存，但是出清周期还是比较长的。
我们再看整体宏观数据的情况，可以看到确确实实整个的商品房1-2月的商品房，无论从销售面积来说，住宅的销售面积还是商品房的销售面积都是在下降的。不同的物业上来说商业用房在增长的。从开发的情况来看，其实仍然是在高位的回落，但是住宅的增速降到了三年来的一个低点，仍然在一个高位。我们可以看到这些数字，新开工的面积明确是在放缓，住宅的新开工是零增长，然后楼是7%，商业用房是32%，总体市场是5.1%，所以现在1-2月新开工的状况是不容乐观。
从土地市场的情况来看，2011年整个的住宅的用地的量价水平都是在持续下降的，可以看到我们这个图，横坐标下的柱状图全部是住宅，无论从推出面积、成交面积、楼面低价的均价在下降，土地出让金的总额也在下降，去年整个的土地出让金是下降了，但是下降的不多的。我们可以看到住宅，各个方面下降的幅度都在进一步地扩大，商办也有降，但是比较小。从企业销售业绩来看2月份多数的房地产企业环比是回升的，但是1-2月累计的销售额是普遍低于去年同期，十个大的房地产销售额同比下降了28.8%。从企业拿地的情况来看，拿地整体是大幅度的下降，十个大的企业2011年从下半年开始同比是下降的，降幅是62%，其中12月拿地量同比下降74%，今年1-2月大的房地产企业比去年同期下降了79%。多数的房地产企业加大了在三四线城市的拿地比例，09年三四线城市房地产拿地的比率只有不到20%，今年2月份拿地的比例从同期占比来看上升到78%，大家对三四线城市，是比较大的城市还是比较好看的。从近期的动向来看，应该说总体来说目标定的普遍比较保守，像中海和恒大基本上是和去年相当的数字，没有什么增长，保利是争取有所增长，万科在保安全经营的情况下努力实现增长，包括去年做的不错的龙湖等等也是有增长，但增长比较小。从开工的情况来看，这些企业也是减缓了开工的步伐。从促销的行为来看大家还是采取了一些打折的活动，包括用一些团购等等，或者提供一些优惠的价格促进销售，现在还有一些预存首付也是一些企业的措施，这个是整个目前的一些企业动向的数据。基于我们每年都会用我们的模型对未来一年的市场进行预测，这个模型可能我在每年的百强会议都会做一个介绍，给大家做一个未来市场的判断。今年我们这个模型仍然基于供给模块、需求模块、价格、收入、政策等等几个大的模块做的模型，这个模型去年也是得到了建设部华夏科技进步三等奖，我们还要不断的完善，但是基于过去几年的判断，这个模型首先要对大的形势进行一个设定。今年我们认为，总体的坚持房地产调控的不动摇，这个大家都知道，当然是说我们可以看到作为地方政府还是有意松绑的，一些放贷也有放松的迹象，包括芜湖和上海也是市场上都知道的事情。基于这些政策的一些判断，我们在对房地产进行设定之后再做相关的预测，对2012年的市场预测，我们认为全年的量价略有调整，和新开工增速明显下降，2012年整个的商品房的销售面积会是在10.3亿到10.6亿之间，相比2011年会下降3%到6%，商品房的均价是的均价是5050到5200左右，房地产增速会有所回落，总量相对于去年会增长12.5%到18%左右，这些数字给大家做一些参考。从过去几年的检验来看，包括我们对2011年的预测来看，我们的预测相对其他机构的偏乐观，跟国家统计局的数字相比我们略微悲观和保守，但是我们更接近实际的情况，跟市场实际成交情况也基本相吻合。
从今年上下半年来说，我们认为上半年的调控效果会进一步的显现，开工会放缓，量价会继续下行，对整个下半年来说会趋好一些。这是整体的对今年一年的判断，此外我们觉得这个市场需要关注的几个点，大家可以看到一些窗口期和契机，这次值得关注的几个方面，一个是资金链，按过去我们的研究而言，基本上如果说宽松或适度宽松的货币政策一旦实行的话，我们房地产的市场反弹应该在3个月到半年之间，会很快，但是实行从紧的货币政策的话效果会滞后一些，滞后6个月甚至到一年，这是基于对过去的总结。我们今年有一个关注点是整个2012年房地产的贷款有可能会有增长，会缓解整个行业的资金链的不足，是对保障房的这一块，这也是很好的迎合国家政策，并且能够得到金融支持的一个很好的途径。
第二个关注点就是房地产税，这个试点的面会进一步的扩大。从去年实行限购的城市来讲，其实真正全面覆盖到40个城市大约是5月份的时候，到50个城市是国务院常务会议之后，6月份是40多个城市，9月份的时候到50个城市，很多城市的限购基本上是一年期的，到期是5、6、7、8月这么一个情况，到期之后是否还会持续，还有没有其他的方式，房地产税是很好的途径。今年很多地方房地产税是扩大的，但是不一定对这个市场是打压，短时间来说有可能有一个很好的取代限购的措施，然后能够缓解一部分由限购导致的市场压力。为什么现在谈资金面的贷款，无论从开发贷，是个人的贷款，今年会放一些，其实我们的研究表明限贷的影响是要大于限购的影响，限购毕竟是局部城市，限贷是全面的，限贷稍微放松对市场是利好。
第三个是土地，地方政府要加大推地，因为今年整个的供地还是在15到20万公顷之间，可能会稍微低于2011年的计划，实际的供应量来说可能低于过去两年的平均水平，对于我们企业来说，尤其是很多目前做的比较好的、看准市场的企业来说是很好储备土地的契机。城市投向来说是大家普遍关注的，今天都在场各位谈的比较多的要不要到二线城市，可能有契机的城市，还是在一百万到四百万人口的城市比较有契机。按王老师的研究中国目前一百万的城市还会增加一百座，这些就是三四线发展的机会，三四线哪些城市有机会，我们对这些城市也进行了研究，这些研究成果可以参考相关研究报告。那个是根据城市化进程，包括目前市场供应的数据和市场的和收入情况，对GDP的贡献等方面综合做的系统的研究。那些我觉得其实我们也是希望通过我们的研究帮助大家到三四线城市找到真正的机会，因为三四线城市机会有，但风险也很大。
另外一个方面是企业的分化也会加剧。今年的500强的研究内部分化也会的大，为什么会这么大，因为700亿、500亿、200亿企业增多，企业之间的层次拉开，更不要说非百强企业和百强企业的差距越来越大，行业的集中度也会进一步的提升，这个可能也是一个行业发展的必然的趋势所在。我们也是希望我们的这些数据和研究能够给大家做一个简要的市场分析，给大家做一个思考，衷心的希望我们百强企业今年在，明年在，年年在！明年我们是百强企业十年回顾，我们今年说在过去9年中始终占据百强企业名单的只有28个，我们明年再看谁还占据我们的百强榜单，谢谢大家！
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