小产权房复杂的"利益链"断症难以"一刀切"
中国钢企网 2012-04-16 16:55
[摘要] 在目前，小产权房是一个“尴尬”的存在。在社会普遍认知里，小产权房建设违反了我国现行农村土地利用相关法律法规。但同时，我们需注意到的是，小产权房涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，牵一发而动全身。
在目前，小产权房是一个“尴尬”的存在。在社会普遍认知里，小产权房建设违反了我国现行农村土地利用相关法律法规。但同时，我们需注意到的是，小产权房涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，牵一发而动全身。如何妥善对待和处理小产权房问题，已成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。
“小产权房”知多少?
房屋产权本来没有“大”“小”之分，“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法，并不是法律上或学理上的专门术语。综合各地对小产权房的定义，小产权房是指在农民集体土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅。
据国土部门不完全的统计，截止到2007年上半年，小产权房面积达到66亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。
有分析计算，1995-2010年小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年底城镇常住人口66978万人计算，1995-2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。
从不同年份看，1999年、2003年、2004年、2009年、2010年小产权房竣工面积分别为6679万平方米、5448万平方米、5680万平方米、6538万平方米、8345万平方米，明显高于其它年份和平均水平，这可能与1998年住房制度改革、城市商品住房价格上涨情况、外来务工人员数量增减变化等有较大关系。
从小产权房竣工面积占比来看，1995年以来小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的比重基本在5%以下，与当年城镇住宅竣工面积的比值大体保持在6%-10%左右，1995-2010年平均为8.0%。
由此可见，尽管小产权房占同期全社会竣工住宅的比例不高，但考虑到小产权房的销售对象为城镇居民，其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8.0%，故对城镇常住人口而言，已成为其重要的住房来源。
小产权房断症：
错综复杂的“利益链”
目前小产权房改革之所以困难重重，主要是其中所涉及的错综复杂的利益链。
有建议称，对于已经存在的小产权房，按着补齐土地出让金和税款的模式，可以补办“结婚证”。但有学者认为，这个主意表面上看来是挺符合民意的，但这里面还牵涉一个问题，就是那些已经买了小产权房的购房者是不是愿意补齐，而且，土地出让金该补交多少?这些都是大难题。即使是这样做了，后进的购房者还会购买小产权房，因为他们完全可以等待，等待未来政策改变，使得事实婚姻变成合法婚姻，这又形成了一个恶性循环。
同时，有评论认为，小产权房建设之所以屡禁不止，很大程度上也是农民对地方政府征用农村土地并赚取高额垄断利润的一种本能反抗和理性选择。而各地打击小产权房建设，尤其是实施拆除小产权房等措施，尽管其中很多扛着加强农村土地管理、保护耕地等合法和依法办事的外衣，但在某种程度上也是为了维护其在一级土地市场上的高额垄断利润。毕竟，同样一块农村土地，如果用于建设小产权房，则地方政府及其授权机构的所得几乎为零，而如果其先将该土地征为国有再通过“招拍挂”方式出让给开发商建设商品房，则其所得将大大超过对该土地的补偿费用。
还有分析认为，小产权房之所以惹怒政府，不仅仅是因为他们打破了政府对土地的控制权和减少了税收，也造成了城镇规划的无序状态，是在要求大力推进中小城镇化的背景下，这个难题将会越来越难解，甚至可能从“难解”变成“无解”。
可见，小产权房要谋新出路，其中的利益关系需要好好理清。
政策尚不尽合理
针对国家目前对于小产权房的一个政策态度，有学者认为，现在政策层面也不甚合理。
目前包括国土局在内的12个部委将联合整治小产权房，甚至北京将作为个试点，但有学者表示有不同看法，认为小产权房要有区别地对待。
在农村集体建设用地上已经建设起来的小产权房，如果说它违法，是因为《土地管理法》有些不太合理的规定。有人士指出，“现在《土地管理法》正在修改，其中有一条，任何单位和个人要搞建设必须申请使用国有土地，我看修改草案里已把这一条取消了。既然这样，小产权房是建设在集体建设用地上，那就不应该说它违法。”
分析认为，根据十七届三中全会的精神，农村集体建设用地要进入市场，要做到和国有用地同地、同权、同价，要建立统一的城乡建设用地市场。那么集体建设用地就可以进入市场，集体建设用地上的小产权房当然可以说是合法了。
断症难“一刀切”
目前小产权房数量众多，且待建、在建、完工和已经入住等各种形式都有，不可能全部都拆除或没收，也不可能短期内都将其占有的农村集体土地全部征收为国有土地，将小产权房全部转变为大产权房。
面对各地小产权房普遍存在的事实并且还将继续产生的趋势，小产权房问题的核心已经不是合法与否和禁止与否的问题，而是政府如何引导小产权房从“合情合理”走向“合法合规”，如何在统筹城乡发展中和谐解决小产权房问题，实现政府、农村集体、农民个人、城镇购房者、开发商“多赢”的问题。
有分析指出，目前，我国住房市场总体上需求仍然很大、在相当一部分城市居民“望房兴叹”的大背景下，小产权房的住房保障功能更加凸显。在这种情况下，若仅仅采取强制拆除的办法，会产生诸多不良后果：一是拆除后的小产权房所占有的农村土地未必能很快复耕，且复耕质量也未必能保证与建房前一样好;二是造成大量在建、已建的住房建设资金和建筑材料被浪费，这是对社会财富的巨大浪费;三是拆除后使得部分购房者“无家可归”，购房所用的全部积蓄也付之东流，很可能激化社会矛盾，严重影响社会稳定;四是很可能造成部分地区房地产市场供应紧张、甚至反而推高房价。因此，对待小产权房，不能一拆了事。
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