强压下房价逆涨 多城拟明年出更大幅度救市政策
中财网 2012-05-21 08:57
[摘要] 与各地方政府"犹抱琵琶半遮面"的"救市政策"遥相呼应的是，5月份多地区楼市成交量开始明显上升，业内多位专家开始担心房价调控会在攻坚阶段毁于一旦。
与各地方政府"犹抱琵琶半遮面"的"救市政策"遥相呼应的是，5月份多地区楼市成交量开始明显上升，业内多位专家开始担心房价调控会在攻坚阶段毁于一旦。
在政策层面，地方政策为了土地财政"救市"小动作不断，这正和中央政策坚持调控形成博弈之势。5月中旬，有房企人士向记者透露，房地产信托自去年被叫停后，目前已经有了放松迹象，6月有望重启。银行首套房优惠政策刺激刚需和房地产信托伺机重启，意味着房地产市场的资金寒冰期正在得到缓解。
楼市"红五月"
北京市住建委数据显示，5月上半月，北京新房住宅签约4679套，较4月同期上升46.2%，较去年同期上升33.2%；二手房住宅签约5024套，较4月同期上升44.7%，较去年同期上升55.7%。这两个数据均创下今年以来的值。总成交量为9703套，较上个月同期增长了45.4%，同比去年成交的6740套增长了44%。
除北京外，国内多个热点城市楼市成交量均出现回升。中指研究院近日发布报告显示，5月7日-5月13日被监测的40个城市中，六成城市楼市成交周均同比上升，且苏州、厦门、温州、兰州、海口同比增幅都在100%以上。重点城市中，仅深圳、上海成交周均同比下跌，其余城市均上涨，其中南京涨幅，达82.20%。
该报告还指出，多地刺激刚性需求入市，促进房地产市场成交。随着更多符合首次置业的刚需人群大量入市，成交量有望快速回暖。
对于多个城市的成交回暖，北京中原市场研究部总监张大伟认为，首套房信贷松动以及超过30个城市的政策微调，使购房者预判市场将走出低谷，入市的积极性有所提高。同时，新房和二手房市场不少项目的价格有所松动，市场供应的项目也开始增多，为市场提供了不少价位、户型合适的房源，促进了成交。
地方"救市"博弈中央
尽管中央政府一再强调坚持楼市调控政策，但在财政和政绩压力下，各地方政府纷纷微调政策"救市"。
目前为止，扬州、芜湖、广州等多个城市政府出台了微调楼市的政策，其中调整住房公积金贷款使用率和额度以刺激刚需成为重要手段。
最近的也是"救市"痕迹最明显的则是扬州新政。5月7日，扬州市房管局发布有关购买成品房的鼓励政策，购房可享受房屋合同价款千分之六的财政补贴。对此，扬州市房管局称，购买成品房奖励的政策出台的背景是依据江苏省政府办公厅出台的《为了加快推进成品住房开发建设实施意见》，要求扬州在2015年实现中心城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标。为了实现这一目标，扬州市才出台这一购房鼓励政策，引导鼓励群众购买成品住房。扬州将继续严格执行国家宏观调控政策，加强房地产市场调控。
对于扬州新政，其周边一城市市委内部人士对记者指出，当年中央政府出于拉动内需、激活市场、惠及民生的良好愿望，出台了4万亿救市计划。江苏多地在此阶段贷款做了很多项目，尤其是城市建设和改造方面，为此也欠下了高额的地方债，其中有些项目至今尚未做完，还需要继续投资。但目前楼市萎靡，土地市场随之低迷，无法给财政带来相应补贴，个别地方负债严重到偿还利息都出现困难的程度。
"在江苏，各地都想救市，只有房地产市场开始活跃，土地才有销路，地方财政才能得到缓解。不过像南京、苏州、无锡等较大型城市的地方政府，尚不敢公然出台与中央政策相悖的救市政策。"该人士指出，许多地方目前只是通过金融手段来刺激刚性需求，比如多地银行出台了上浮8.5折的首套房贷款优惠。
尽管地方政府小动作频繁，但在中央层面，则一直坚称坚持楼市调控不放松。
5月17日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏公开表示，近期楼市成交回升，实为刚需入市所致。当前整个房地产市场正朝着调控的预期方向发展。未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归。
上述内部人士同时透露，目前中央对楼市调控政策的态度仍然很坚决，地方只能针对刺激刚需做一些政策微调，但多个城市都在准备着明年伺机出台幅度更大的救市政策。
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房地产信托拟重启
地方政策松动必然对成交量产生刺激，而对于开发商来说，房地产信托输血渠道面临重启，也让他们看到新的希望。
5月15日，北京一开发商向记者透露，房地产信托自从去年被叫停后，虽然一直在变相运作，但几大信托公司对房地产信托项目几乎不通过。不过，近日多家信托公司与该开发商接触称，银监会可能将准许房地产信托的重新启动，时间约为6月份。
在该开发商看来，中央政府目前的态度是要坚持调控政策，将楼价降下来，但在放松信贷、刺激刚需的同时，也不希望开发商没有出路，不希望房地产就此倒掉。
正如知名财经评论员马光远所言，房地产的暴利期已经结束；但房地产的黄金期没有结束。
另外，从5月18日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，也是自去年11月30日央行宣布近三年来首次"降准"之后，中国央行连续第三次下调存款准备金率。
央行统计显示，1月份人民币存款减少8000亿元，同比多减少7800亿元，银行体系流动性吃紧，一些中小银行"无米下炊"，甚至面临无钱可贷的窘境。市场估计，此次"降准"0.5个百分点后将释放4200亿元左右的流动性。
对于此次调准的影响，北京中原市场研究部总监张大伟分析，此次下调存款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持8.5折优惠，部分银行甚至可能会出现8折优惠，楼市刚需将从中获益。
"随着通胀压力减小，信贷政策的预调微调可以避免楼市硬着陆风险。楼市很可能在本次流动性释放后，短期内成交量再次出现增加，房价大跌的可能性已经很小。"张大伟表示。
政策强压下房价逆涨故事
业内称三四线城市楼市投资风险更大
在国内楼市的一片"降价"声中，三四线城市房价的逆势上涨似乎成了一道"不合时宜"的风景，尽管开发商、投资客甚至当地政府都翘首盼望，但却只能"在暗地里鼓掌"。
记者近期调查了解到，目前威海、日照、淄博等三四线城市的房价都有小幅度的上涨，一方面品牌开发商对三四线城市的关注日益提高，另一方面这些中小城市大规模的房地产开发也让业内人士感到一丝不安。
多地房价逆势上涨
"进入5月以后，市场的情况明显有了好转，"威海环河房地产开发有限公司推广总监陈先生的喜悦之情溢于言表，"成交量上来了，价格也比前几个月有所上涨。"
陈先生告诉记者，威海市的住宅均价从年后其实一直都有小幅上涨，但成交量却并不理想，不过5月之后的行情还是让陈先生松了口气。"五一小长假开始，我们就到访了300组客户，"陈先生说，"从五一之后，我们楼盘每周签约30套左右，到现在整个楼盘已经签出去100多套了。"
公开数据显示，截至今年4月份，威海普通住宅销售均价为5712元/平方米，与2011年的均价5419元/平方米相比，上涨了5.5%。而从今年来看，今年4月份威海市区的住宅销售均价为5734元/平方米，环比3月份的5698元/平方米，也有小幅上涨。
同样是山东沿海三线城市，日照楼市的房价也与威海颇为相似。从日照房产超市网监测的118个小区及11250套二手房价格来看，从2011年4月到2012年4月，日照房价一直稳中有涨。
除山东的三四线城市之外，据记者调查了解，国内其他省市的三四线城市也不乏逆势上涨的现象。
根据中房指数系统对100个城市的全样本[消息 价格 户型 点评]调查数据，2012年4月，100个城市中仍有29个城市住宅均价环比3月份上涨。其中，哈尔滨、淄博等城市涨幅超过1.5％，而威海、乌鲁木齐等19个城市涨幅在1％以内。
不仅如此，由于受楼市调控的影响，一些省份的三线城市房价目前已经超过了本省的二线城市。据记者了解，位于四川省南充市刚刚开盘的一个别墅项目，目前均价已高达1.35万元，而在成都市部分区域的别墅价格仅仅维持在1万元左右。
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价格洼地"补涨"
"相对于一二线城市来说，目前三四线城市类似山东威海地区出现了一些松动。"山东大学威海营销管理研究中心的副主任蒋守芬告诉记者。
蒋守芬认为，从楼市调控的限购政策来说，相对于一二线城市，三四线城市的限购力度要小，很多政策停留在口头上，并没有严格执行。同时，央行两次下调存款准备金率，使得地产商资金压力有所缓解。
与此同时，获得国家批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》也给烟台、威海等山东沿海城市的城市发展带来契机。受此影响，青岛、烟台、威海之下的四线城市如海阳、乳山、即墨等城市房价出现了较大涨幅。"前两年二三千元一平米，现在已经涨到了每平米七八千元。"蒋守芬告诉记者。
而据记者了解，浙江嘉善、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近、房价相对较低的三四线城市，其受限购"挤出效应"影响均较为明显，而这些原本是"价格洼地"的区域在这种"挤出效应"的带动下，房价也一直处于缓慢上涨的局面。
另一方面，由于一二线城市的房地产市场逐渐饱和，开发商们也"自觉"地将视线转移到三四线城市，这无疑将进一步推动这些城市的房价上涨。
风险大于一线城市
尽管在楼市调控、房价普跌的大背景下，三四线城市的逆势上涨让开发商和投资客感到"希望就在前方"，但是，业内多位人士分析，三四线城市的楼市投资风险比一线城市更大。
事实上，在中指研究院发布的百城价格指数的数据中，2012年4月，住宅价格环比3月下跌的71个城市中，跌幅居前十位的城市，如宝鸡、株洲、柳州等，也全部都是三四线城市，跌幅均超过了1％。
此外，有媒体公布了一份内部研究报告显示，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
以扬州为例。据统计，扬州在2010年土地出让取得了爆发式增长，2010年扬州市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。这些土地大部分在去年下半年到今年上半年竣工。截至4月末，扬州市区商品住宅累计可销售面积160.05万平方米，同比增长65.54%。
而截至今年前4月，扬州商品房合同成交面积只有44.21万平方米，同比下降30.96%。按照目前扬州的可销售住宅和销售速度，据估算，将这部分存量房消化掉的时间至少是37个月。而这也正解释了不久前地方政府出手救市的主要原因。
"相比于一二线城市，现在三四线楼市泡沫的风险更需要高度关注。"一位业内人士分析，比如华北地区的唐山市，2011年商品房成交量仅相当于北京市的18%，但近几年平均土地出让面积相当于北京的93%。
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