瞄准大房企试水保障房 房产基金青睐稳定收益
中国证券报 2012-05-24 09:43
[摘要] 随着楼市调控持续，一些房地产私募基金悄然转变了风格，从投向中小开发商“救火保命”追求高收益，转向追求稳定收益。房地产基金人士对中国证券报记者表示，多数房企依然面临融资难题，一些有实力的龙头房企已经开始为将来的市场做准备，房地产基金越来越多地谋求与大房企开展合作，甚至向保障房项目靠拢。
随着楼市调控持续，一些房地产私募基金悄然转变了风格，从投向中小开发商“救火保命”追求高，转向追求稳定。房地产基金人士对中国证券报记者表示，多数房企依然面临融资难题，一些有实力的龙头房企已经开始为将来的市场做准备，房地产基金越来越多地谋求与大房企开展合作，甚至向保障房项目靠拢。
瞄准大房企
“我们不找机会主义者。”房地产基金德信资本高级经理刘聪说，他说的“机会主义者”是指一些中小开发商。在刘聪看来，前些年依靠信贷开发房地产的开发商仅是因为当时市场充满机会。“中小开发商普遍缺乏行业积累，前几年信贷宽松房价上涨时集中拿地，现在项目资金链紧张。这样的项目风险很高，我们避而远之。”
数据显示近期房地产增速放缓，但房地产基金对此感受并不明显，仍然是众多开发商争相争取的对象。国家统计局的数据显示，1-4月份房地产开发较上年同期增长18.7%，1-2月这一数据还是27.8%。
“目前缺钱的项目都是去年开工的，因此房地产增速下滑对我们业务发展并没有影响。”刘聪说。半年来，刘聪转战南北，到处考察可以的房地产项目。目前，二三线城市频频出现的停工项目为房地产基金提供了大量机会。身处卖方市场的地位，房地产基金对项目越发挑剔。像德信这样的房地产基金已经很少接触那些只有一两个项目、资金链濒临断裂的中小开发商，目标转向大型开发商。
“其实和大开发商合作，我们并没有什么筹码，他们可以申请信托，在香港上市的开发商还能向海外发债。但与大开发商合作比较稳健，也有助于拓展我们的影响力，我们对者也好交代。”
虽然数据显示开发商对房地产贷款的需求有所放缓、住宅开工量有所下降，但刘聪做出的预测是，大型房企要开始行动了。“你没注意到那些大型开发商近期在拿地吗？上半年开工减少，意味着两年后很可能供应不足，大型房企不是机会主义者，我们愿意审时度势地开展合作。”
另一家房地产基金K8湾正在寻求参与保障房建设的机会。K8湾董事长申威介绍，他们正在和某省政府接触，洽谈参与保障房建设。
K8湾参与保障房建设的原因很可能是其募集到的资金偏向保守。申威介绍，市场上有两种资金，一种资金追求高，如温州资金；另一种资金偏保守，如部分山西、陕北资金。“温州资金追求的高,只有那些借‘救命钱’的小开发商能够提供，那些项目风险太大，我们不敢接触。”而风格保守的资金最注重安全，于是K8湾想到了保障房。
房地产基金参与保障房的方式是提供项目的启动资金。据介绍，保障房项目只有具备一定的条件才能申请政策性贷款，而很多地方政府启动资金捉襟见肘。于是，房地产基金就以启动资金的形式参与到保障房中来。
申威介绍，由于保障房本身并无可观利润，房地产基金提供的启动资金也只能获得“象征性”回报。“地方政府为我们提供的年在10%左右，我们只能为者提供相当于基准贷款利率的。”事实上，这一对民间资金缺少吸引力，“者也仅仅是出于配置考虑”。
虽然个别保守的房地产基金已经接受保障房这样的低，但还是有声音质疑房地产基金是另一种“高利贷”。德信资本和K8湾都表示他们的融资成本不超过20%。河山资本董事长曹少山认为：“不能否认这个新兴的行业中的确有些人在做类似事情，但不能因此就否认整个行业存在的价值。多数参与者还是在追求稳定合理的，过度恐怕会限制行业自身的优胜劣汰。”
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