地产形势有所好转 市场需要长期政策

新京报  2012-05-25 07:37

[摘要] 这一轮房地产调控从2010年4月15日开始，到现在整整两周年了，经过这两年持续不断的、坚持不变的调控，目前应该说房地产市场已经出现了比较明显的效果，这个效果主要体现在两个方面，第一个方面，当前市场上的投机性需求基本上被挤出了市场，现在支撑市场的主要是自住性合理的住房需求，这是房地产市场健康发展的一个

5月18日下午，2011物业样本颁奖盛典在财富公馆隆重举行。。

主题演讲

本轮调控已取得不错的成效

自住需求支撑楼市是健康发展的标志

这一轮房地产调控从2010年4月15日开始，到现在整整两周年了，经过这两年持续不断的、坚持不变的调控，目前应该说房地产市场已经出现了比较明显的效果，这个效果主要体现在两个方面，个方面，当前市场上的投机性需求基本上被挤出了市场，现在支撑市场的主要是自住性合理的住房需求，这是房地产市场健康发展的一个重要标志。其次，房地产价格的上涨已经得到了控制，有的城市、有的项目价格已经有一定的回调。

【回应】

鸿坤地产营销总监常世芳：我们可以把房地产市场上的客户分为三类。一类是“刚需”客户，他们对住房的需求是生活必需，这类客户一直活跃着。2012年春节以后，他们的需求进一步释放。第二类是有需求的客户，市场调控以后，他们的需求得到抑制，这类客户中的不少人选择退出。第三类是外地人进京买房，事实上，这也是一种需求，这类客户在调控以后也受到限制。三类客户中有两类的需求受到抑制，房价回落。因此说，调控效果是明显的。

产业发展成为房地产新趋势

整个房地产开发企业的增速比去年下降了10个百分点左右，去年这个时候是34%，下降幅度比较大。从这一数据中，我们又看到了新的增长趋势，各个地方房地产产业园区的结合在增长。总体增速在下降，产业速度在增加，比如说河南省今年一季度，产业园区的达到了千亿以上，占到全省近50%，这一增长速度高于全省固定资产的10多个百分点。不光河南，贵州、四川，很多省和市产业园区的发展增速。这说明房地产企业过去是独立的，而现在越来越多企业和产业链进行结合。

【回应】

中粮置业北京公司副总经理郭曦：产业地产是房地产业发展的必然趋势。以前房产主要是在住宅上，现在房地产业有了更多的发展方向。产业地产注重主题型园区开发，不同的产业有不同的主题，像文化产业园、主题公园等。产业地产前景看好，是地产业未来的必走之路。

什么样的房子是理想的房子？

作为一个普通的中国公民，中国人需要什么样的房子呢，需要有安全感的房子，需要跟土地接地气的房子，需要给中国人一点点梦想的房子，是让人获得尊严和自由的房子，这才是中国人理想当中的房子。

【回应】

中粮置业北京公司副总经理郭曦：最适合的房子就是好房子。不同的人群有不同的住房需求。以前我们建房，能住人就行，现在考虑的就更多了。作为开发商，我们在拿地开发新楼时，会考虑到拿地环境、周围的设施等，看适合怎样的人群居住，然后进行规划、设计。用于丹老师的话说就是，“能产生心的共鸣的房子”就是好房子。

谈跨界

跨界，创新，实现价值

自身业务涉及面广的做得都不错

房地产研究工作室主任周毕文

我看只要是自身业务涉及面比较广阔的，进行跨界经营的，做得都不错。

有的从做电器开始，后来跨界做房地产。这里在座的沿海集团王军，他本来之前是在国美工作，后来他把经营电器时用的专营连锁店的模式带到了地产业，取得了很好的效果。

地产、家装应考虑跨界经营

中国建筑(601668,股吧)装饰协会住宅装饰装修委员会秘书长张仁

中国的房地产行业在调控中稳步前进，家装行业在创新转型中继续发展，应该考虑跨界经营，进行捆绑销售。

跨界是和整个产业链相关的，中国建筑装饰行业，是家居行业，应该适当延伸，比如做软装、窗帘布艺等。

只有创新才有发展前景

方兴地产有限公司副总裁盖剑高

现在业内的亮点就是大家都在向乔布斯学习，都在搞创新。其实不管是产品的跨界还是营销的跨界，其实都在创新，只有创新才有发展的前景。

拿我自己举例子，跨界也是被迫做的。我们在玉龙雪山的一个项目，如果按照常规的设计和营销来开发，会受到很大限制，怎样把旅游、度假和养生真正结合起来，就要求我们放开思路，不断跨界的过程也是实现价值的过程。

好的专业才能体现价值

文化产业研究院副院长陈少峰

跨界的机会有很多，只不过现在没有做好。现在大量的旅游地产、休闲地产和文化地产都需要专业设计，好的专业设计才能把价值体现出来。

以前有文化地产、主题公园、旅游地产的概念，在我看来，旅游地产大多数都不是真正的文化地产，因为旅游大部分景观并没有文化。现在又有了娱乐休闲的概念，其实休闲和娱乐也是不同的，所谓的娱乐就是让人们心脏病发作的活动，而把心脏病治好了就是休闲，二者的区别主要在于心态，休闲是让人彻底放松，中国人真正的生活方式还没有达到休闲的状态。

地产开发过程就是跨界联合

建筑设计研究所所长徐卫国

房地产行业本身就包括各个领域，从策划、设计到材料、产品、设备、施工，再到物业管理，这个过程本身就是跨界联合。

而将这些领域联系起来的纽带应该是建筑师，但是在中国的地产界，建筑师只起到了片面的设计作用，没有得到足够的重视。在西方的成熟市场上，建筑师是从规划设计到最终的产品、施工过程的监理，甚至楼宇的运转如何都要负责任。

界就是一个栏杆

伟业顾问事业集团总经理徐斌

我们也没有办法跨别的界，我们就是卖房子。界就是一个栏杆，要跨过去，再跨过来。所谓跨过来就是在现在的市场情况下，我们要组织分销商，拉他们过来帮助我们干活，我们把尊重做到位了，发现效果好。原来我们认为跨过去就是跟分销商签一笔合同就完了，其实不是这样，凡事都要做到“人盯人”。

谈市场

短期政策无法解决长期问题

中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平

房地产调控政策已经让房价趋于稳定，如果从宏观调控的角度来说，在遏制房价上涨势头上已经达到了效果。但是在正常的房地产市场里面，房地产交易本身一定是正常的，而现在市场交易很沉闷，仍然处在半停滞状态。

部分城市的部分项目，交易量确实出现了一些反弹，主要是因为促销的力度到位，以价换量取得了效果，但是从来看，并没有迹象表明楼市整体出现了回暖。这几年的调控政策都是短期的政策，我觉得不能解决房地产长期发展的问题，将来的到底要怎么样，是个很大的问题。

地方政府压力比行业更大

沿海地产集团董事、总裁王军

现在整个地产行业有很大的压力，但是地方政府的压力更大。一些地方一季度财政收入零增长，GDP只增长6%，地方政府正在加大招商的力度。

我个人感觉楼市确实有小阳春出现，但是让小阳春出现的是刚需，不是的购房需求。今年70个大城市，一季度成交量下降了30%左右，还是不太乐观。但是地产行业经过这些年的发展，积累了一批比较的资源和人才，在目前困难的情况下，大家仍然在思考、在探索出路，我觉得这是的亮点。

房地产市场应分类管理

管理系主任萧鸣政

北京市的房地产市场应该放开、控制中端、补助低段，进行分类管理。应该防止过度控制房价导致北京市经济出现减速过快、甚至出现衰退。

建议按照性住房与高消费住房的市场价格水平，进行递增型的收税，把征收的房地产税用于填补政府给保障性与福利性住房的补贴，这样既可以保持北京市房地产市场的持续发展，又可以促进保障性与政策性房地产的持续发展。

地产形势确实有所好转

高策机构董事长兼总裁陶红兵

今年春节时我个人认为，春节之后楼市会出现一个小阳春。倒不是判断销售形势会怎么好，而是从数据统计的角度来看，去年2月份调控之后，3、4月份成交量低，这样基数很小，那么今年同比肯定是增加的。

从另一个数据来看，地产形势确实有所好转，去年四季度高利贷的利率大约是30%，现在的高利贷利率大约是10%，说明开发商的资金没有去年那么紧张，日子好过一些了。感觉在地产界，现在大家已经习惯了调控。

不知该往什么地方发力

北京房地产协会秘书长陈志

政府在调控，但是到底要什么样的调控效果不清楚，公众在喊，但是要什么样的结果不清楚，宏观经济想要什么结果不清楚，房地产企业也不清楚以后应该怎么办，所以我们无法对将来做出预期。

我们不知道下一步应该怎么办，应该往什么方向发力。

房企适应力明显增强

亿城集团总裁马寅

地产行业当前亮点是房地产企业的适应力明显增强。比起2008年的调控政策，这次调控手段显然更加严厉，但是我们看到，这次房地产企业的反应没有上次那么大。各家房地产企业纷纷做财务调整、营销策略调整、重新定位，低调得不能再低调。房产商不再怨天尤人，不再靠政府、靠银行，大家知道这个行业没有什么救世主，只有靠自己。

在适应新的调控政策、适应调控后的市场方面，房地产商也在重新定位，这个行业不再是、赚钱的行业，而是回归到其本身的定位，即提供住宅。这次调控的贡献在于转变观念，以前大家都把房地产行业当成行业，这次调控以后，房子的功能回归本质，就是其本身的居住功能。

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