调控时代地产业将大洗牌 业内建议以税取代限购
广州日报 2012-05-27 09:23
[摘要] 昨天，“2012 (第四届) 大连·中国经济论坛”开幕，来自全国各地的意见领袖及领军人物将在为期两天的议程中，共同把脉及中国经济走势。指出，中国宏观调控不缺手段，存准仍有下降空间，放松管制可释放市场活力，微观的地方债与公司负债值得警惕。业内预测房地产业将进行大洗牌，建议用税收调节手段逐步
中国经济论坛开幕把脉中国经济走势及房地产业走向
昨天，“2012 (第四届) 大连·中国经济论坛”开幕，来自各地的意见领袖及领军人物将在为期两天的议程中，共同把脉及中国经济走势。指出，中国宏观调控不缺手段，存准仍有下降空间，放松管制可释放市场活力，微观的地方债与公司负债值得警惕。业内预测房地产业将进行大洗牌，建议用税收调节手段逐步取代限购。
宏观经济：地方债与公司负债值得警惕
昨天，周其仁、龚方雄等著名经济学家分别发表主旨演讲。国家发展研究院院长周其仁综合分析了中国发展经济的现状，指出我国过去形成的拉动经济的增长方式必须改变。
周其仁指出，我国投放货币量偏高、偏多，可能影响国内的资产价格、影响消费者物价。2002年到2010年的8年时间里，中国的M2从不到19万亿增长到72.3万亿元，增长了53.8万亿，同时以不变价计算的GDP从12万亿增加到40万亿，广义货币量大大高于实体经济的增长，高于商品和服务的增长。
从2003年以来，过热的现象从一个领域蔓延到另一个领域，宏观调控的任务重，不断出台调控市场的措施。这个背后是货币超发带来的必然现象。
周其仁指出，中国宏观调控不缺手段，存准仍有下降空间，放松管制可释放市场活力。但微观的地方债与公司负债值得警惕。
他表示，不认为中国的宏观面会出现什么问题，中国的问题是在微观上，因为无论地区、行业、家庭还是公司，在过去的高增长当中都有偏高的负债。比如电力行业、铁路部门的负债率都高，地方平台负债量也大。“现在的问题是经济走势开始发生变化，债务有可能在今年、明年对我们的一些行业、一些地区、一些公司产生一些严重的挑战。”
周其仁指出，当市场低迷，需求收缩、收紧，复苏步伐缓慢的时候，对中国经济的进一步增长带来了问题，当然也带来了机会，就是中国的城镇化相对发展不足。
据介绍，中国2010年的城市化率是51.27%，就是100人当中51人进入了城镇。他建议，我国要加快城市化、调整收入结构，要扩大居民收入在国民收入当中的份额。同时，现在商业服务业税收偏重，要进行调整降低税收。“城市化将改善人口结构，让原来处在低收入当中的广大人口转成高收入人口，其间增加供给和需求，拉动消费，创造下一个经济时代发展速度。”
受欧债危机影响，最近全球资本市场剧烈动荡，大幅下挫。欧元区面临一个大的选择性挑战，如果希腊的选民选择退出欧元区，不但对希腊，对欧洲，对全球经济都是巨大的灾难。
摩根大通亚太区董事总经理、中国银行副主席龚方雄表示，房地产业的飞速发展促进了城市化进程，城市化进程又让稀缺的资源得到了有效的货币化，这就是中国的土地资源、土地价格的上升，为中国的城市化进程带来了由内部启动的资本原始积累的过程。
在经济的新变局下，中国稳增长面临新的挑战。龚方雄表示，“20%、30%出口拉动中国经济发展的这条路是走不下去了，转型迫在眉睫。”目前商品资源价格下跌对中国未来的发展提供了一个好的机遇，城市化的进程还没有走完，还在初级阶段，城市化的进程还有很长的路要走，城市化是中国经济发展的原动力，城市化主要还是要发展服务业和消费来拉动内需。
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房地产业
建议以税收取代限购
昨天，来自各地的地产大佬和业内人士还对房地产业的走向进行了探讨。
今年越来越多的人认为，房地产调控会持续并加深。纵横集团的创始人王璞董事长预测，房地产企业将大浪淘沙，经过洗牌形成大型房企，淘汰小型企业。“不管这次调控是继续紧下去还是松松手，房地产企业的洗牌都是毋庸置疑的。”商业地产万达做得很好。在很多年前万达是不如万科的，现在来看就很难说了。万科现在内部争论很多，比如是否像万达一样自持一部分物业去转型。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，目前市场的预期不明朗，房地产调控政策存在方向不清、目标不明、动机不一、效果不佳的问题，市场长期处于焦灼状态。众多问题需要解决，比如“将来保障房覆盖到一定程度之后，我们还要不要市场化的商品房？我们会不会取消限购和限价政策？我们将来的保障房要扮演多重要的一个角色？要覆盖多大的比例？”他建议，房地产调控短期政策与中长期政策相结合，调控中把住宅地产和商业地产结合，有序地将资金从住宅地产里面导向商业地产。2010年8月出台了办法，理论上每年有四五千亿保险资金投入进来，实际也没有进来。市场的调节与法制的调节相结合，将来通过税收手段让限购限价逐步退出去。
住建部政策研究主任秦虹表示，按照国家规划到“十二五”末，城镇家庭住在保障性住房的家庭占到20%左右。本轮调控开始于2010年的4月15日的国十条，2011年出了国八条，到目前为止，这轮调控已经持续了两年多的时间。从2005年以来，除了2008年，到2010年，房价快速上涨的势头终于得到了遏制，部分城市的部分项目出现了向下的调整，被推高的房价也出现了一定的回调。
北京住建委的数据显示，5月中上旬北京纯商品住宅(不含保障房)成交5962套，比4月同期上涨了46.8%；至5月23日，北京市二手房住宅网签量8674套，环比4月份同期上涨了28%。尽管如此，不少开发商和中介机构都表示，房价成交量的上涨建立在价格回调的基础上，房价一涨，房子就卖不动了，在限购环境下，楼市目前还难言真正回暖。
限购不取消 价格涨不动
“我们属于老客户推荐，不是说还有一个点的折扣吗，另外，给我同事减免的折扣他不要了，能不能给到我头上……”在城南一项目的售楼处，一个年轻女孩儿在和销售“磨”价格。
“这个女孩因为价格已经来过两次售楼处了。她买的是我们5月中旬推出的一栋楼，和3月底推出的那栋楼相比，户型、面积一模一样，而且相邻，只是单价涨了100元，一套房总价涨了10万元左右，销售得还可以，但和3月底那栋楼相比，成交明显慢了，一周的成交量少了一半，而且成交难度加大了。”该项目的销售主管无奈地向记者介绍说。
根据这位销售主管的经验，目前在市场上买房的多是年轻的刚需，财富积累不多，5万元对他们来说都是大数，他们销售的楼盘就曾出现过因为首付缺3万多元而买不了的情况，这也是一些项目推出首付分期的原因。
“这些人对价格敏感，价格一涨，成交就下来。我觉得只要限购政策不取消，买房的主要是刚需，房价就涨不起来。”这位销售主管分析说。
通州一项目“五一”搞了一次特价房活动，卖了30多套，但价格恢复后成交就没了，该项目销售负责人也承认“卖不动了。”
表面紧绷着 私下玩儿谍战
“业主说底价是175万元，一分不能少，但我出170万元，我和几家中介都说了，谁把价格给我谈下了，我就和谁签。”准备在方庄买房的孙小姐态度坚决地说。
孙小姐介绍说，这套房她已经和房主绷了两个星期了，他们双方都不松口。“中介和我说，这套房子位置和户型都不错，劝我让步，说我再不买，这套房子就让别人买走了，但我知道，这套房子现在根本没人买。”
孙小姐是怎么知道这套房的底儿的呢？原来，她私下让一个同学也和中介联系，说想买这套房，其实是帮她监控这套房的动态。
“最近这边的房子已经涨10万元左右了，和调控前房价的时候差不多，我就出170万元，再高，我就觉得不值了。如果高出这个价格，让某位‘愚兄’买走了，我也不后悔。”孙小姐告诉记者。
市场在回暖 但是很脆弱
据了解，目前受市场好转、政策风向微调等因素影响，不少开发商、卖房人都调高了房价预期，甚至出现、现象。
中原地产市场研究部总监张大伟分析说，综合各方面因素，目前，楼市确实已经走出低谷，房价下调空间不大了。但要上涨，恐怕也很难。从他们代理的部分来看，价格上涨的，成交量都有所回落。因此，除非因为土地供应不足，明年市场供应大幅减少，除个别稀缺资源项目，房价没有大幅上涨的可能。
二手房方面，“链家地产”的监测显示，整体市场供需相比较为平稳，只有个别区域，随着市场需求增加，卖方市场特征开始显现。一方面，部分价格或者位置明显的区域，房源较多，但是需求明显增加，如管庄区。此外，部分区域由于房源较少，新增房源紧俏。如复兴门区域、紫竹桥区域。
“链家地产”市场研究部陈雪认为，就整体市场来说，需求增加对房价上涨的推动作用仍未体现，目前单月成交量在1万套左右属于正常市场的成交，不会带动成交均价上涨，局部区域价格微涨也难影响全部市场。若是单月成交量突破1.5万套后，将有可能推动价格上涨。目前来看。市场成交主体为刚需购房者，成交量难有突破性上涨，将维持当前水平。
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